初会经济法第六章其他税收法律制度讲义文档格式.docx

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　　（6）纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

　　（7）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（二）房产税征税范围★★

　　城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。

　　【提示1】注意“坐落地点”，不包括农村的房屋。

　　【提示2】注意是“房屋”，因此独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

　　【张稳老师图示说明】房屋和土地涉及的税种较多，因此要准确区分不同税种征税范围的“边界”。

第一，所说“城市、县城、工矿区和建制镇”的土地，我们不用区分土地所有制形式；

第二，只要纳税人占用的这些纳税区域内的土地，均属于“城镇土地使用税”的征税范围，而在这些土地之上建设的“房屋”，才属于“房产税的征税范围”；

第三，在这些纳税区域内的“非房屋”，如烟囱、水塔等建筑物或构筑物，不属于“房产税征税范围”，但其占用的土地，依然应征收“城镇土地使用税”。

　　（三）房产税应纳税额计算★★★

　　房产税的计税依据、税率

计税方法

计税依据

税率

税额计算公式

从价计征

房产余值

1.2%

全年应纳税额＝应税房产原值×

（1－扣除比例）×

【提示】各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定

从租计征

房产租金

12%

全年应纳税额＝租金收入（不含税）×

12%（或4%）

税率优惠

①个人出租住房，不区分用途，按“4%”的税率征收。

②对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按“4%”的税率征收房产税

【链接】个人出租住房取得所得，暂减按10%的税率征收个人所得税

　　【提示】房产税从价计征与从租计征是“互斥关系”，即同一处房产，按照从价计征房产税的同时不会再重复征收从租计征的房产税，因此练习中要注意，题目条件对同一房屋用途发生变化的（如自用改为出租），此时应分不同“时间段”，分别计算该房屋应缴纳的从价与从租计征的房产税。

　　【链接】个人出租住房取得所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

　　1.关于房产原值

（1）概念。

　　房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。

（2）附属、配套设施。

　　凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　（3）改扩建。

　　纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要“相应增加房屋的原值”。

　　2.关于房屋投资联营

（1）从价计征。

　　房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按“房产余值”作为计税依据计缴房产税。

（2）从租计征。

　　房产投资收取固定收入、“不承担经营风险”的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得的“租金收入”为计税依据计缴房产税。

　　（3）关于融资租赁。

　　对于融资租赁的房屋，以“房产余值”计征房产税。

　　【举例】房产税计算

　　【示例1】某企业2019年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。

已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。

　　【提问】该企业2019年度应缴纳的房产税税额多少？

　　【分析】

　　第一步：

确定计征方式

　　从价计征

　　第二步：

确定计税依据

　　5000×

（1－30%）＝3500（万元）

　　第三步：

计算税额

　　应纳税额＝3500×

1.2%＝42（万元）

　　【示例2】甲企业出租仓库给乙公司，该仓库原值500万元，乙公司当年以30万元的生产资料抵付租金。

已知：

当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，从价计征的税率为1.2%，从租计征的税率为12%。

　　【提问】甲企业应缴纳的房产税税额多少？

　　【分析】第一步：

　　从租计征

　　30万元

　　应纳税额＝30×

12%＝3.6（万元）

　　【示例3】某企业有一处生产经营用房产,原值5000万元,2019年6月30日用于投资联营（收取固定收入,不承担联营风险）,投资期为3年。

已知该企业取得归属于当年的固定收入100万元，当地政府规定的扣除比例为20%。

　　【提问】该企业2019年应缴纳的房产税税额多少？

　　2018年前半年从价计征、后半年从租计征

　　房屋租金：

100万元

　　房产余值：

5000×

（1－20%）＝4000（万元）

　　应纳税额＝100×

12%＋4000×

1.2%÷

2＝36（万元）

　　【单选题】

（2019年）2018年甲公司的房产原值为1000万元，已提折旧400万元。

已知从价计征房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%。

甲公司当年应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（　）。

　　A.（1000－400）×

（1－30%）×

1.2%＝5.04（万元）

　　B.（1000－400）×

1.2%＝7.2（万元）

　　C.1000×

1.2%＝8.4（万元）

　　D.1000×

1.2%＝12（万元）

『正确答案』C

『答案解析』本题考核房产税应纳税额的计算。

房产税从价计征的应纳税额＝应税房产原值×

1.2%。

（2019年）2018年甲公司将一幢办公楼出租，取得含增值税租金92.43万元。

已知增值税征收率为5%。

房产税从租计征的税率为12%，下列关于甲公司2018年出租办公楼应缴纳房产税税额的计算中正确的是（　）。

　　A.92.43÷

（1＋5%）×

12%＝10.56（万元）

　　B.92.43÷

（1＋5%）÷

（1－12%）×

12%＝12（万元）

　　C.92.43÷

12%＝12.6（万元）

　　D.92.43×

12%＝11.0916（万元）

『正确答案』A

应纳税额＝租金收入（不含增值税）×

12%或4%。

　　（四）房产税税收优惠★★

（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产，免征房产税。

　　【提示】对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。

　　【链接】对军队空余房产租赁收入免征增值税。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、“本身业务范围”内使用的房产，免征房产税。

　　（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产，免征房产税。

　　（4）个人所有“非营业用”的房产，免征房产税。

　　（5）经财政部批准免税的其他房产。

　　主要掌握：

　　①公共租赁住房，免征房产税。

　　②在纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

　　③在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。

　　④对高校学生公寓免征房产税。

　　⑤对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

　　⑥老年服务机构自用的房产免征房产税。

　　【链接】老年服务机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

（2019年）根据房产税法律制度的规定，下列房产中，应缴纳房产税的是（　）。

　　A.国家机关自用的房产

　　B.名胜古迹自用的办公用房

　　C.个人拥有的市区经营性用房

　　D.老年服务机构自用的房产

『答案解析』本题考核房产税税收优惠。

个人所有非营业用的房产免征房产税，经营性用房照常纳税。

　　（五）房产税征收管理★

　　1.纳税义务发生时间（八项）

　　房产税纳税义务发生时间的总结

房产来源

用途

纳税义务发生时间

原来自己有的房产

生产经营

生产经营之月

出租、出借

交付的“次月”

房地产开发企业自用、出租、出借库存商品

使用或交付“次月”

新取得的房产

自建

建成“次月”

委建

验收“次月”

购置新房

交付“次月”

购置旧房

签发权属证书次月

　　《房产税暂行条例》原文规定：

（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营“之月”起，缴纳房产税。

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

　　（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

　　（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

　　（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

　　（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。

　　（7）房地产开发项目自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

　　（8）纳税人因房产实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　【提示】房产税的纳税义务可以简化记忆为：

　　旧有的房产，经营之月租借次月

　　新取得房产，建验交权属次月

　　【多选题】

（2018年）根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　）。

　　A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税

　　B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税

　　C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之月起，缴纳房产税

　　D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税

『正确答案』AC

『答案解析』本题考核房产税的征收管理。

选项A，纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；

选项C，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

　　2.纳税地点

（1）房产所在地缴纳。

（2）房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

　　3.纳税期限

　　按年计征、分期缴纳。

　　二、城镇土地使用税

　　城镇土地使用税是以“国有土地或集体土地”为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

（一）城镇土地使用税纳税人★★

（1）“城市、县城、建制镇和工矿区”范围内，由拥有土地使用权的单位或个人，为纳税义务人。

（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由“代管人或实际使用人”缴纳。