同策2011年5月浙江长兴岛玖珑湾产品定位及开发策略建议PPT推荐.ppt

同策2011年5月浙江长兴岛玖珑湾产品定位及开发策略建议PPT推荐.ppt

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世界世界500强大型企业陆续进驻，整岛开发蓬勃发展强大型企业陆续进驻，整岛开发蓬勃发展STX造船万邦集团IMC赫格雷制药港华燃气船舶配套产业园天瑞集团恒力石化天诚燃气浦项制铁集团大阳日酸北首光源三垒机器光汇石油敦豪国际酒店o全面对接辽宁省环渤海经济圈重点建设区，借助“国家级开发区”概念全速发展；

o优化提升经济结构，加快城市化进程，建设宜居型中等港口城市；

o集成式推进科技创新，提高临港产业园区的质量和水平，集约化开发资源环境；

改革创新先行区对外开放先导区临港工业集聚区生态建设示范区和谐宜居新城区国家级开发区常驻人口100万预计到2020年生产总值1300亿元地方财政120亿元港口吞吐1亿吨从规划来看，长兴岛将按照中等城市标准进行打造从规划来看，长兴岛将按照中等城市标准进行打造10年GDP排行o第一步：

在第十一个五年计划期间至期末，主要建设以出口加工为主的临港工业区和发达国家为合作对象的、以装备制造业为核心的现代制造业基地；

o第二步：

通过开发，利用深水岸线资源，建设物流仓储基地和自由贸易区。

p用现有的眼光来看这是一座岛屿用现有的眼光来看这是一座岛屿长兴岛长兴岛p用未来的眼光来看这是一座城市用未来的眼光来看这是一座城市长兴市长兴市审视玖珑湾项目名称项目名称总户数总户数嘉恒广场1126兰亭假日448朗庭山700益凯蓝岸700长兴湾948滨海假日1200敦豪海郡1080海悦花都琳熙美地慧海湾海上郡1855STX海景花园二期B564朗庭山嘉恒国际四期海景花园琳熙美地长兴岛管委会高中、初中、体育场长兴岛国际会议中心益凯蓝岸兰亭假日长兴湾海尚郡联华一号东方.波尔多慧海湾海悦花都20102010年总去化年总去化5252万平，单项目年平均去化万平，单项目年平均去化6-86-8万方万方2010年长兴岛市场表现成交套数成交套数成交金额成交面积5765576522.53亿元52.66万备注：

数据来源于政府备案o在售项目去化量达80%以上.2011年市场竞争表面温和，但是未知项目体量巨大，实质竞争暗涌还是存在的。

地块用途详规B地块住宅占地32667规建65334容积率2C地块住宅占地25455规建50910容积率2D地块住宅占地29833规建59666容积率2E地块住宅占地89630规建134445容积率1.5F地块住宅占地31534规建47301容积率1.5G地块住宅占地24920规建37380容积率1.5H地块公寓占地26067规建52134容积率1.5I地块商业占地27639规建0容积率J地块商业占地51188规建0容积率按照目前市场去化速度。

保守估计本项目整体销售周按照目前市场去化速度。

保守估计本项目整体销售周期需要期需要6-9年；

年；

o按照目前市场正常去化速度来预估本项目大致的去化速度；

o以预判的项目开发周期来作为项目后期定位的重要依据；

o综合考虑到城市发展、板块成熟、经济发展等等未来因素；

待发展区域发展模式情况待发展区域发展模式情况定性阶段实现阶段1年1-2年1-2年初具规模逐步成熟跨越发展明确发展方向政策+环境逐步拉动区域发展成熟明确规划营造环境制定发展规划逐步细化发展脉络逐渐磨合成本投入创建环境o随区域政策不断明确，国家建设不断投入，区域成熟化需要时间逐步实现；

o区域发展成熟拉动整体市场与土地属性不断升值；

o整体市场升值对区域市场形成再促进作用，形成良性循环；

预计预计5-6年后，长兴岛区域将发展成为成熟化热点经年后，长兴岛区域将发展成为成熟化热点经济技术开发区；

济技术开发区；

目前目前阶段阶段p长兴市长兴市岛屿快速发展期，城市日新月异；

岛屿快速发展期，城市日新月异；

p玖珑湾玖珑湾60万平米规模、万平米规模、6-8年的开发周期；

年的开发周期；

o融入城市的整体发展o踏准城市的发展节奏我们理应成为城市发展的坚实脚印我们理应成为城市发展的坚实脚印审视整体规划虽然过去规划改动较大，但是从规划理论上来看产虽然过去规划改动较大，但是从规划理论上来看产业区与城市功能区相互区隔的方向不会改变业区与城市功能区相互区隔的方向不会改变产业区产业区生活区生活区规划会考虑利用最佳的自然资源打造城市生活区规划会考虑利用最佳的自然资源打造城市生活区o打造良好的生活区是工业园区建设的必要条件，用以吸引高端人才的入驻；

o苏州工业园沿金鸡湖形成城市感浓郁的生活区，为产业园的发展提供条件；

深深水水港港浅水制造区浅水制造区海景沙滩海景沙滩在在91公里海岸线中，本项目所在地海景具有突出的资公里海岸线中，本项目所在地海景具有突出的资源优势，成为城市主要城市生活区的机会明显；

源优势，成为城市主要城市生活区的机会明显；

o长兴岛的海岸特征直接决定了长兴岛的产业分布与规划；

o深水港的港口区、浅水部分的制造业区分布符合常规逻辑；

规划分析：

虽然整体规划上设计启动区块，但是往规划分析：

虽然整体规划上设计启动区块，但是往往拥有一定功能基础的区块将会得到率先发展；

往拥有一定功能基础的区块将会得到率先发展；

123o规划中处虽规划为主要生活区，意图在与大陆板块之间加强连接，但目前区域缺乏交通以及基本配套，我们判断短期短期内不具备成为生活区的条件；

o本项目虽在处具备长兴岛最佳旅游环境资源，同时具有较为成熟的生活配套资源以及交通导入，具备成为生活中心区的先天条件；

o从规划上来说不会规划为生活中心区，主要因为会压缩工业用地的范围，同时受到四周工业企业的环境利空，不具备成为中心生活区的条件；

o三堂板块：

长兴岛门户位置，岛内原居住核心区域，商业中心，各项配套相对齐全，自住人群为主，投资客逐渐开始涉足；

o楼区板块：

依托于产业园区的新兴居住区域，目前供应不足，预计未来将成为产业人群集中置业板块；

o沙包板块：

岛内新兴居住区域，属于长兴岛中心地带，项目个数少且规模普遍较大，受到政府开发倾斜，板块内配套设施将会得到大幅改善；

楼区板块沙包板块三堂板块合美华庭合美华庭铭岛世家铭岛世家汇益华庭汇益华庭兴港府督花兴港府督花苑苑嘉恒国际嘉恒国际新湾花园新湾花园翠岛经典翠岛经典敦豪海郡敦豪海郡兰亭假日兰亭假日合美华庭合美华庭铭岛世家铭岛世家汇益华庭汇益华庭兴港府督花兴港府督花苑苑嘉恒国际嘉恒国际新湾花园新湾花园翠岛经典翠岛经典敦豪海郡敦豪海郡兰亭假日兰亭假日本项目所在的三堂板块是长兴岛的门户位置，现有本项目所在的三堂板块是长兴岛的门户位置，现有配套成熟，拥有成为生活中心的成熟条件配套成熟，拥有成为生活中心的成熟条件现在人们认为本区块是较为成熟的区块现在人们认为本区块是较为成熟的区块在本项目开发周期内在本项目开发周期内我们将会成为我们将会成为“长兴长兴市市”的中心生活板的中心生活板块块玖珑湾玖珑湾所在区域具备成为长兴市长兴市生活中心区的条件滨海路：

滨海路：

岛内环海旅游线北线已完工通车，；

南疏港高速：

2010年10月全面通车；

哈大铁路：

将在长兴岛附近设站；

环岛铁路：

瓦房店到长兴岛铁预计2012年完工；

海底隧道：

由长兴岛到交流岛已在规划中；

我们踏准城市发展的节拍我们踏准城市发展的节拍我们应该成为我们应该成为长兴市长兴市建设的重要节点建设的重要节点审视客户产业员工原住民外来投资客高中低企业高管产业园中层管理人员、技术工人普通打工者私营业主、个体商户岛内改善性客户、动迁户岛内刚需客户、动迁户客源较少财富o从财富积累程度看，中等水平客源数量大，购买力较强，是岛内主力购房群体。

o从客户来源方面看，目前岛内投资客户数量有限，主要购房群体来自产业员工和原住民，其中产业员工数量大于原住民。

长兴岛客群现状以产业人口与原居民为主长兴岛客群现状以产业人口与原居民为主产兴岛市场供应特征分析产兴岛市场供应特征分析动迁产业本地瓦房店登记客户30%50%20%认购客户10%50%25%15%特征品质原因70-80平米两房高端客户分散40-50岁20-35岁30-45岁o现有岛内客户以产业人员为主，主要以STX等大型企业职工为主；

o受到限价房的影响，本地动迁客户大部分被分流，为市场带来较大影响；

o本地仍然有大约10%的客户因为社区品质等因素选择商品房；

o瓦房店、普兰店等等周边客户受到整岛规划等因素吸引选择长兴岛；

东方波尔多东方波尔多现有客群构成现有客群构成受到限价房的影响，本地客户快速减少受到限价房的影响，本地客户快速减少现有客户以产业客户为主现有客户以产业客户为主在在长兴岛长兴岛到到长兴市长兴市转变过程中客户的变化转变过程中客户的变化产业客户本地居民东北客户进城客户o东北客群：

受到漏油、核电事件影响，看重整体环境的东北客户迅速减少；

o产业客群：

随着政府产业的导入，未来产业客群必将继续增长，成为主力；

o本地客群：

受到大量限价房上市影响，本地客群迅速减少；

o进城客群：

城市发展引擎的逐渐增强，未来这部分客户将会逐步增加；

客户数量时间客户类别客户类别历史表历史表现现现状现状本地客户占到40%左右的市场份额本地客户约占35%（拆迁10%、非拆迁25%）东北客户35%5%产业客户20%50%进城客户5%10%本地客户o本地客户受到生活环境的限制，对于产品的理解有限，主要对于总价以及面积的考虑，随着他们认识的加深，他们对于社区整体品质有较强的偏好；

o他们绝大部分拥有购买“保障房”的资格，这使得他们中间绝大部分人选择购买“保障房”，但是仍然有一部分客户由于对社区环境的认识选择购买商品房；

o购买商品房的客户一般属于改善型客户，经济承受力相对较强，属于现阶段岛内的“高端置业客群”（面积需求在120方以上）；

o由于本地人口有限，随着房地产市场的不断开发，他们的数量将会逐渐减少；

产业客户o就现阶段来看，他们年龄层次较低，一般在20-35岁之间。

主要属于产业客户中的低端人群。

主要是从事维修、制造等蓝领；

o受到经济条件的限制，他们一般来说受到总价的限制较大，会购买面积段较小、总价较低的产品，以需求两房需求为主；

o由于缺乏置业经验，他们对于住宅产品的理解力有限；

但是总是渴望拥有性价比较高的产品；

o随着整岛开发的逐步深入，在制造业导入后管理层的导入成为可能，未来产业人口中高端需求将会逐步增加，需求结构多元化；

o未来产业导入的力度将会逐步加大，在现有的客户结构中的比例将会进一步加大，成为主力购买客群；

东北客户o有证据表明，在2009年以前东北客户占到长兴岛置业客群的30-40%；

但是受到长兴岛的工业化建设，看重环境的东北客户逐渐对长兴岛产生顾虑，客群快速减少；

o东北客户主要属于度假型客户，兼顾投资需求，近期抑制投机需求的政策打压，东北客户消失殆尽；

o促使东北客户选择长兴岛的主要因素在于度假环境、投资潜力。

这些因素目前没有根本性改变，随着城市的发展，未来城市环境仍然会改善，东北客户回流存在较大可能；

进城客户o他们属于长兴岛周边的乡镇、普兰店等等区域。

他们渴望拥有城市生活，一般来说会选择在大连市区置业。

由于距离较远、大连价格较高，他们也会选择在普兰店市区、或者长兴岛置业；

o由于目前长兴岛城市化水平较低，进城客户往往与产业人口相互重叠，特征也大致相似；

o