区域开发顾问流程PPT课件下载推荐.pptx

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组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。

财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。

1.土地出让信息公布。

2.招商引资。

3.土地公开出让。

4.政策支持。

监督控制监督控制运运营营商商1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。

2.制订土地开发规划方案。

3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。

4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。

5.与业主签订拆迁补偿协议。

1.融资。

2.寻找合作者。

3.分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。

4.房屋拆除与土地平整。

5.分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。

支付土地出让金，获取土地使用权。

1.项目招商。

2.区域增值设施建设。

3.土地转让。

4.项目股权转让。

1.自主开发。

2.联建开发。

可可提提供供的的顾顾问问服服务务1.资源盘点与土地价值评估。

2.区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）3.土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。

4.拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。

5.协助运营商与政府契约文件的准备。

协助联系投资商。

1.土地出让的市场成熟度研判。

2.区域营销战略与策略。

3.制订土地出让的营销推广计划及执行。

4.协助联系投资商。

1.协助联系投资商。

2.协助土地转让/股权转让。

3.前期工作的评估、调整。

1.整体定位与发展战略研究。

2.启动区与物业发展建议。

3.营销策略研究。

4.营销执行顾问服务。

一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审批阶段区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图-税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划-区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资-基建投入与地价增长的关系曲线基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期启动期（12年）成长期成长期（2年左右）持续发展期持续发展期（34年）稳定期稳定期下一个周期下一个周期区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立目标体系的建立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点土地价值评估土地价值评估区域规划与产业定位区域规划与产业定位开发模式的选择开发模式的选择启动区的确定与启动启动区的确定与启动区域营销区域营销土地的控制与获取土地的控制与获取世联区域开发顾问项目成功案例简介Case世联成功案例项目名称项目名称时间时间城市城市项目规模项目规模委托客户委托客户服务内容服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政务新区规划市场研究项目规模项目规模：

占地12平方公里项目类型项目类型：

政务新区开发客户目的：

客户目的：

土地的成功出让为区域做控制性规划提供市场依据区域开发的运作模式我们解决的问题我们解决的问题：

城市经济环境分析与资源评估新区选址诊断报告合肥新区规划及功能分区研究新区开发与运作报告案例实务研究报告新中心区意向规划方案取得的成效：

取得的成效：

土地增值成为开发热点招商局漳州项目发展战略及定位研究项目名称项目名称：

漳州港口物业研究项目规模项目规模：

1平方公里项目类型项目类型：

大规模主题地产开发我们解决的问题我们解决的问题：

实现区域增值确定开发方案典型案例分析开发模式深圳宝安尖岗新区发展研究规模：

规模：

2.3平方公里客户目的：

区域发展定位区域功能分区取得的成效：

区域规划已经完成土地增值土地高价出让西安经济技术开发区发展研究项目规模项目规模：

4平方公里项目类型项目类型：

开发区发展战略世联介入阶段：

世联介入阶段：

世联介入时处于区域开发前期的功能定位与规划研究阶段工作成果：

工作成果：

区域定位与区域增值的关系区域的整体定位区域发展战略区域整体功能分区及经济指标确定区域开发模式的建议与土地出让策略的制定顾问效果顾问效果基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议，完成区域总体规划；

吸引了包括上海绿地集团、香港和黄机构等品牌开发商进驻；

区域地价由60万/亩快速飞涨到130/亩；

区域逐渐成为开发热点北京温榆河绿色生态走廊项目项目规模项目规模：

7平方公里项目类型项目类型：

大规模新区开发工作成果：

区域土地价值评估与地块划分；

区域的整体定位与功能分区（包括核心区定位）；

建立区域成功的土地市场运作模式和商业化的开发模式区域的营销策略与形象建立核心区土地二级开发别墅项目的市场定位顾问效果顾问效果基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议所做的区域总体规划获得首规委认可基于世联提出的“公私合作”的土地运作开发模式，开发商与政府正在协商积极推进，区域开发已获得立项批准；

推进开发商获得政府批准成为一级土地运营商土地地价升值达到150万亩别墅项目现已进入实质性启动阶段。

温榆河绿色温榆河绿色生态走廊生态走廊第二道第二道绿化隔离带绿化隔离带廊坊开发区项目规划发展研究项目规模项目规模：

30平方公里项目类型项目类型：

开发区发展战略我们解决的问题我们解决的问题：

拿地策略区域整体定位与发展战略区域开发模式土地价值评估与地块划分启动区范围确定、启动区定位与功能布局、启动区发展战略土地出让计划开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究项目名称项目名称：

佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究项目规模项目规模：

256平方公里项目类型项目类型：

工业园开发我们解决的问题我们解决的问题：

资源盘点价值评估土地划分土地价值的动态分析成功区域开发案例借鉴区域竞争分析与发展定位经济测算区域总体规划建议北京顺义新城项目规模：

108平方公里委托客户委托客户：

首都规划委员会项目类型项目类型：

大型区域研究客户目的客户目的：

北京房地产市场整体研究产业研究区域价值定位新城开发策略空港城空港城顺义中心区顺义中心区首都机场首都机场顺义新城顺义新城经典案例：

北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究顺义新城结构顺义新城结构：

三组团108平方公里、规划人口90万天竺空港区天竺空港区：

组成：

包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区规模：

34平方公里（28万人）中心片区中心片区：

区中心组团、马坡组团、牛栏山组团规模：

62平方公里（52万人）河东新区河东新区：

包括北小营镇和南彩镇规模：

12平方公里（10万人）资料来源：

北京城市总体规划2004-2020123对区域的研究世联界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一个基本的价值模型”，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间空间/土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/消费消费Living/ConsumingLiving/Consuming生产生产/产业产业Production/IndustryProduction/Industry产业：

产业：

产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：

土地：

土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：

人口：

人口总量人口就业结构人口素质消费：