阳朔产权式酒店不存在法律盲区缺乏专业知识Word文档下载推荐.doc
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而“迈点网”的特邀行业观察员更是以“法律存在盲区的情况下，谁该为产权式酒店的“分娩阵痛”买单？
”为提要发表专题文章。
本人认为，造成如此声势浩大的争论，并不是中国产权式酒店模式在法律上存在盲区，而是相关的单位和个人缺乏对产权式酒店的深入研究和了解。
文曾晓成
一、行业用地性质误解为房地产开发用地
从各大公开媒体的报道来看，阳朔产权式酒店争论案主要体现在政府和开发商对该酒店项目的用地性质的分歧上。
而引起分歧的关键所在是酒店用地性质的误解。
这种误解并不是50年的国有土地“酒店综合用地”性质本身，而是这个项目的“酒店综合用地”是通过何种途径获批的。
在国内，严格意义上的酒店综合用地是指旅游和酒店行业分类中的旅游星级酒店商业综合用地，这是按照行业用地属性来划分的，由当地国土部门和旅游局共同审批。
酒店综合用地并不是指房地产行业的开发用地，是地方政府为了发展旅游经济，按照城市旅游规划的要求而专门分类。
该类用地，既可以通过协议转让方式获得，也可以通过公开市场拍卖的方式出让，最终用途是通过酒店经营获取收益，而不是房地产开发以物业分割销售收回投资。
如果大家对房地产开发比较了解的话，应该知道房地产只是国内众多行业分类中的一个，所以，作为房地产开发企业在拿项目之前，首先应该明确，项目或地块是否可以用于房地产开发用地。
而国内房地产土地开发用地性质，一般都只会根据各地块的用途明确规定为住宅、商业、综合（有些地方是商住、工建或办公）、工业等用地性质，根本就不可能出现类似于按照行业用地性质的酒店综合用地的分类。
由此看来，阳朔产权式酒店案的纠纷，完全是由于投资商把“酒店综合用地”的行业用地性质，误解为房地产开发的综合用地性质。
既然该项目不属于房地产开发项目，也就不可能按照房地产的销售模式采取产权分割销售，这一点，在土地出让合同上已经明确规定。
这就好比一个民营企业向政府部门申请建设新学校所需的教育用地，政府在土地审批文件和土地出让合同上，肯定也是注明“在出让年限内不得改变土地规划用途和分割转让土地使用权”条款，该条款的限制就相当于这个民营企业不是房地产开发企业，所取得的土地使用权是用于教育行业。
至于阳朔政府有关部门人员口头上表示，该酒店综合用地可以用于产权酒店销售，只是相关人员对产权酒店缺乏了解所致，并不能代表法律条款。
或者，也可以理解为，该酒店综合用地可以实现产权酒店分割销售，前提是投资商必须首先将该项目重新申请立项为房地产开发项目，并按照房地产项目的要求申请改变用地性质。
正如阳朔政府所言，如果要转变成房地产项目，那肯定不是原有的竞拍价了，即使是按照原有的转让价格，其房地产开发的各类配套费用也会有相当大的差别。
二、产权式酒店模式有法律依据
产权式酒店只是房地产开发模式中的一个概念，是指由众多普通投资者购买某房地产开发项目中的一间或多间物业，然后，以租赁或委托酒店管理公司采取酒店经营获取回报的一种投资模式。
产权式酒店概念不属于任何一个单一的行业，所以，不存在所谓的法律盲区问题。
从一个房地产开发物业成为一个有专业管理公司负责运营，最终通过酒店市场经营，为投资者获得投资收益的酒店物业，产权式酒店概念主要涉及到以下三方面的法律问题。
1、产权式酒店的“产权”二字，是指投资者能够获得的单个物业产权，包括房屋建筑物产权和房屋建筑所占用的土地使用权。
也是指开发商通过招投标的方式，所获得的整块土地使用权是否可以按照房屋建筑产权来进行相应分割，因此，只要是涉及到能否分割销售的法律纠纷，就必须严格遵循与房地产开发相关的法律条款。
按照现有中国政府部门的相关规定，国内可以用于酒店类物业开发的房地产行业用地性质如下：
商业性质用地
国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地批租年限为40或50年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，采用商品房分割销售。
城市商业用地，土地批租年限一般为40年，允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关条例的约束。
商业用地性质的房地产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的的投资行为。
综合类用地
商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为50年（有些地区只有40年），该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售。
商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等住宿物业建设。
国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游住宿物业建设。
住宅用地
纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。
住宅用地性质，一般适合于服务式公寓、度假公寓、度假别墅等住宿物业的建设。
2、产权式酒店的“酒店”二字，指的并不仅仅是我们所熟悉的，由专业管理团队管理的各类旅游星级酒店，同时，也泛指整个住宿行业。
目前市场上出现的产权式酒店的市场经营主要是面向为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。
住宿业的经营活动并不受用地性质的限制，但必须获得与住宿业相关的行业特许经营许可证，如消防、安保和卫生等。
3、产权式酒店的“产权”是指投资者的产权物业，“酒店”是指具备专业管理团队管理的酒店，从个人的产权物业变成一个真正意义的统一经营的酒店，只需要借用普通的商业合同就可以解决。
商业合同的法律约束，一方面能保证小业主的物业能通过物业租赁或委托管理的模式，以酒店经营获得投资收益和物业保值、增值；
另一方面，酒店管理公司是通过与持有产权物业的业主签定物业租赁或委托管理的法律文件，确保酒店的持续运营，并获得经营管理收益。
业主和酒店管理公司的合同行为，完全遵循普通的商业合同。
三、总结
国内产权式酒店发展至今，由于相关各方缺乏足够的理论研究和专业认知，的确出现了各式各样的问题。
阳朔产权式酒店案，根本就称不上是产权式酒店案件，纠纷主要是表现在该项目究竟是房地产开发还是旅游酒店行业的酒店建设问题。
相关各方完全没有必要把该案例牵涉进相关法律存在盲区的哗众取宠中来。
国内时而也会出现酒店管理公司无法兑现产权式酒店业主租赁回报的承诺，这种现象的出现也并不能证明产权式酒店模式缺乏法律保障，造成这种现象的主要因素，应归结于开发商的项目定位错误或者管理公司的无能。
当然，也有可能是开发商恶意欺诈造成的。
但这些现象都还是可以通过相关法律来解决。
国内也出现过产权式酒店建成后，被有关部门责令关闭或者停业整顿的现象，这主要是因为酒店达不到住宿企业经营的必要条件所致。
这主要是开发商缺乏酒店物业经营的专业知识造成的。
总之，产权式酒店模式是富裕社会发展，老百姓对不动产投资理财和休闲度假需求的必然产物；
也是地方政府利用私人资本，发展区域旅游经济的最佳手段。
中国产权式酒店模式不存在法律盲区，缺乏的是对产权式酒店模式的深入研究和了解。
阳朔产权式酒店案给我们的教训是，从政府的角度考虑，不要只一味地认为只要把房地产开发商拉进来，就能搞好当地的旅游经济；
从开发商的角度考虑，如果还只是以普通商品房的模式来看待产权酒店的开发，将面临许许多多的障碍。
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