房地产公司股权转让调查纲要Word文档格式.docx
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一.要求目标公司提供如下基本文件资料
1.目标公司的营业执照副本;
2.目标公司的公司章程;
3.目标公司成立时的验资报告;
4.目标公司的税务登记证;
5.目标公司进行房地产开发的资质证书;
6.目标公司的贷款证。
二.调查目标公司的资产.债务及负担情况
1.目标公司最近三个月的资产负债表.资产损益表;
2.目标公司上年度财务审计报告;
3.目标公司自成立以来对外支付较大数额款项及费用的财务凭证,特别是项目开发建设已支出款项及税费的付款凭证;
4.目标公司对外负债情况;
5.目标公司对外担保情况(包括保证、股权质押、土地使用权抵押、在建工程抵押等);
6.目标公司股权的权利瑕疵情况(是否存在被查封.冻结或有其他权利瑕疵);
7.目标公司有无违法行为及受行政处罚情况;
8.目标公司有无违约情形;
9.目标公司有无诉讼或仲裁,如有,具体情况如何。
三.调查房地产开发项目的相关文件资料
(一)与房地产开发项目有关的合同.协议等文件及工作成果
1.与土地方的合作协议;
2.国有土地使用权出让合同及其附件.补充协议;
3.建设工程的勘察.设计.施工.监理合同;
4.拆迁方案.拆迁补偿安置协议.委托拆迁协议;
5.市政工程项目协议;
6.与项目开发建设有关的其他合同金额在人民币100万元以上(含100万元)的合同.协议等文件;
7.基于上述合同.协议等文件已取得的工作成果(如报告等)。
(二)与房地产开发项目有关的政府批文、证照
1.立项批文,包括立项批复,国家计委(国家发改委)同意变更项目合作方的函等;
2.勘察成果文件审查意见;
3.规划设计批文,包括《规划意见书》.《审定设计方案通知书》等;
4.人防行政主管部门的审查意见,包括《人民防空工程设计审核批准通知单》等;
5.消防行政主管部门的审查意见,包括《建筑消防防火审核意见书》等;
6.交通行政主管部门的审查意见,包括《项目交通规划设计审查意见函》等;
7.园林行政主管部门的审查意见,包括《绿化补偿费审核意见书》、树木伐移批准文件等;
8.环保行政主管部门的审查意见,包括《环境影响报告的批复》等;
9.市政行政主管部门的审查意见;
10.《钉桩成果通知书》;
11.土地协议出让的依据(如果是协议出让);
12.拆迁补偿、安置批文;
13.《建设用地规划许可证》;
14.《建设工程规划许可证》;
15.《国有土地使用权证》;
16.《施工许可证》;
17.《商品房销售许可证》;
18.与项目开发建设有关的其他批文.批复.证照等。
(三)项目营销
1.营销方案;
2.营销合同。
(四)项目物业管理
1.项目前期物业管理方案;
2.项目《前期物业管理委托协议》;
3.项目《业主临时公约》。
四.需要确认的其他事项
1.公司除了上述房地产开发项目之外,是否还有其他经营活动或业务;
2.地上物是否已全部拆除,场地是否已平整,如未平整,遗留情况如何;
3.市政配套设施(水.电.气.暖等)配套情况如何;
4.与周边其他项目的相邻关系如何,边界是否清晰,是否存在边界纠纷,是否需要其他项目开发建设单位的配合.向其支付费用;
5.工程施工及进展情况如何;
6.就该项目的开发建设活动,是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等;
7.有无其他影响公司及项目重大利益的情况。