商品房维保修常见法律问题及解答参见法规(审定稿)Word格式.doc

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未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2、《中华人民共和国建筑法》第六十二条　

建筑工程实行质量保修制度。

　　建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；

保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。

具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

3、《房屋建筑工程质量保修办法》第三条　

本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

　　本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

4、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条　

在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

　　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；

　　（五）装修工程为２年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

5、《房屋建筑工程质量保修办法》第八条

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

6、《房屋建筑工程质量保修办法》第九条　

房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。

发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

7、《房屋建筑工程质量保修办法》第十条　

发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；

由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

8、《房屋建筑工程质量保修办法》第十一条　

保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。

涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

9、《房屋建筑工程质量保修办法》第十二条　

施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

10、《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条　

保修费用由质量缺陷的责任方承担。

11、《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条　

在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。

建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

12、《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条　

因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

13、《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条　

下列情况不属于本办法规定的保修范围：

（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；

（二）不可抗力造成的质量缺陷。

二、开发商对业主房屋建筑工程质量保修义务

　1、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条　

房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。

2、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条　

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

　　１、工程质量监督部门核验的质量等级；

　　２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

　　３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水３年；

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；

墙面、顶棚抹灰层脱落１年；

地面空鼓开裂、大面积起砂１年；

门窗翘裂、五金件损坏１年；

管道堵塞２个月；

供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；

卫生洁具１年；

灯具、电器开关６个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；

　　４、用户报修的单位，答复和处理的时限。

3、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条

住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。

房地产开发企业可以延长保修期。

　　国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

4、《商品房销售管理办法》第三十三条

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；

存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

5、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第十二条

房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。

因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；

因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

6、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第四条　

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

　　商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

7、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条

因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。

　　保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

8、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

9、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。