最新参考年东莞楼市分析报告Word文档格式.docx

最新参考年东莞楼市分析报告Word文档格式.docx

《最新参考年东莞楼市分析报告Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新参考年东莞楼市分析报告Word文档格式.docx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

经济增速放缓，扩大内需，促进增长成首要目标

国内重点宏观经济调控信息：

受金融风暴的影响，国内经济增速放缓。

面对出口订单减少，生产成本的不断上升的不利局面，企业面临严峻的生存危机，并引发了企业倒闭和外迁的情况，对国内经济造成不利影响。

为保证国内经济的平稳发展，国家依靠及时有效的宏观调控，调整了国家经济政策，从年初的两防“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到年中的一保一控“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”再到年末的“扩内需，促增长”，体现了国家对宏观经济的准确把握，体现了“快，重，准”的调控思路。

而随着金融风暴影响范围的不断扩大，国家宏观调控也从侧面转为正面，从微调升为猛调。

10月初，国家宏观调控主要是从侧面来提振市场信心，上调出口退税，减免住房交易税费和利息，免征证券利息税，为中小企业融资提供担保等等都是从侧面来刺激市场，期望由股市、楼市等重大市场来提振市场消费信心。

其调整范围相对较窄，限制较多，主要起到的是微调的作用。

到了11月，政策力度逐步从侧面转为正面调控，把调控力度集中放在“投资，消费，出口”这三驾马车上，特别是投资。

2万亿元铁路投资计划；

4万亿投资扩大内需；

9000亿住房保障建设机会等举措直接指向了三驾马车中的投资；

而11月27日大幅下调存贷款基准利率、存款准备金率则直接把矛头指向了消费领域，鼓励人民从银行中取钱出来消费，扩大内需。

而从调控力度来看，动辄几万亿的投资建设计划，10年罕见的重炮降息都显示出了中央宏观调控“出手要快，出拳要重，措施要准”的调控思路。

1.1.3东莞经济：

经济增速放缓，产业结构转型仍为重中之重

数字东莞：

东莞11月宏观信息回顾：

东莞经济近期同样表现出增速放缓的局面，进出口总值回落，外贸订单较少，企业倒闭外迁的情况时有出现。

但在东莞强有力的财政实力支持下，金融风暴所带来的伤口不会很深，相反，产业结构转型升级才是摆在东莞当前的重中之重。

而且在金融风暴中，转型所带来的阵痛也将得到弱化，因此，金融风暴中的东莞转型，既是挑战，也是机遇。

目前，在保经济的方面，东莞主要是按照中央扩大内需的统一部署，加大基建投资力度，努力扩大内需，确保经济平稳较快增长，提高对金融风暴的警惕；

而对于房地产业，由于其不是东莞的支柱产业，东莞市政府也明确表态不会就救市。

对于产业结构转型升级，东莞出台多项优惠政策，加大招商引资，特别是高科技企业的引进，出台10亿元融资新政，为企业在转型中排忧解难，突显东莞政府对产业结构转型的高度重视。

因此，东莞尽管也遭受着金融风暴的影响，面临着经济增速放缓的问题，但不碍产业结构转型升级的历史任务，东莞将按照“保企业，促转型，加投资”的调控思路对东莞经济进行把度。

1.2政策动向

政策简评：

11月政策回顾，除了国家和地方纷纷出台的大额度扩大内需政策、降息和上调出口退税等经济活动调控政策外，政策出台的主方向是——“减负”。

增值税改明年推行，预计减轻企业税负1233亿；

明年起取消百项行政收费，切实减轻企业和社会负担；

上调征地补偿，增加为中小企业提供贷款担保的资金等等，都切实的为企业和人民着想，实现为企业和人民减负的目的。

而近期个税起征点上调的呼声四起，国家方面也给予了积极的回应，从近期这些政策的公布与政策出台的舆论可以看出，“减负”已成了政策出台主要导向。

另外，从11月中央电视台的相关栏目报道的主题来看，从10月份的直击华尔街、金融海啸等报道已经转向“坚定信心促增长”，说明目前受全球金融危机影响，我国最大的问题是经济信心不足，政策及舆论导向重心由“救市”逐步向“救信心”转变。

1.3市政规划

规划简评：

本月规划的重点在于东莞对现代产业体系做出的规划，这是东莞首次对自身未来的现代产业体系做出规划，其总体目标是到2020年，形成先进制造业和现代服务业“双轮并转”、高新技术产业和适度重化工业“两翼齐飞”为特征、具有世界竞争力的现代产业体系，努力成为珠三角现代产业示范区。

其对产业结构，产业空间布局、产业核心竞争力、内外源经济和人口结构结构等提出了规划目标，为东莞产业结构转型升级提出了具体的目标和指明了升级改造的方向。

另外，本月规划的另外一个内容是路网交通，主要是穗莞深城轨东莞段规划修改和禁摩规划，城轨的规划修改对东莞没有实质性的影响，只是为了避免重复建设，而禁摩的实施则主要是为了改善城区交通环境，但给城区的公交运行提出了更高的要求；

对此，从明年起城区将增加200台中巴运营，相信城区交通出行将更加便利。

区域信息：

1.4其他关注

刘志庚：

政府不会恢复购房入户来打救楼市！

梁国英：

暂不考虑救市（楼市）！

樟木头二手房遭遇抛售潮

部分银行房贷新政细则：

资料来源：

南方都市报

二、土地市场分析

1、土地出让公告情况

2008年11月东莞市国土资源局公告挂牌8宗土地，挂牌出让1宗商住用地与2宗工业用地，转让土地包括4宗工业用地、1宗工业用地，总计30.59万㎡，其中工业用地29.73万㎡。

2007年11月份土地供应17宗，6宗工业10.3万㎡，8宗商住29.2万㎡，1宗商业，2宗综合用地，共42.5万㎡。

相比去年同期情况，工业用地供应量大幅上升，商住用地大幅下降。

2008年11月东莞土地出让情况：

2、土地交易情况分析

2008年11月东莞市成交2宗工业用地，总面积5260.96㎡，一宗商住用地流拍，宣告本月已无商住用地的成交。

2007年10月东莞市成交6宗土地，其中3宗工业土地2.34万平米，3宗商住用地13.5万平米。

11月的成交情况同比去年惨淡，商住用地的成交大幅减少。

2008年11月份土地交易情况：

10月10日，位于南城区东骏路西侧2008G034地块拍卖，只有东骏房地产一家参与竞价，最终由于起始价低于底价流拍；

11月19日，该地块重新公开拍卖，最终因无人报价再次流拍，该地块面积达到33661平米，拍卖起始价为16800万元，楼面地价1996元/㎡。

地块的连续流拍，对市场信心打击较大。

3、2008年前11月土地供求状况

自2008年下半年开始，土地市场供需呈下滑趋势，现在正面临一个消化阶段。

由于2008年的工业土地供应量占据比例较大，工业用地的供需基本决定了市场的总体走势，随着工业用地供应的减少，商住用地对土地市场的支撑无力，预计09年上半年总体供需也将有所放缓。

4、工业用地市场分析

2008年土地供应以工业为主

2008年前11个月土地总供应面积607.8万平米，其中工业用地355.78万㎡，占总供应量的58.4%，相比同期比例大幅提升37.1个百分点，工业用地的供应同比增加3.13倍；

供应商住用地180万㎡，占总供应量的29.6%，相比同期比例减少40.9个百分点，商住用地供应同比下降了21.3%。

随着东莞的双转型以及招商引资的进行，进驻东莞的企业陆续的增多，部分运营效益好的企业也开始进一步扩展规模，增加了对工业用地的需求。

2008年政府大幅提升了工业用地的供应，特别是松山湖片区以及部分产业园区内的工业用地，主要为满足市场的需求。

工业土地的供应量激增也将引发后市一轮建设厂房的热潮。

工业用地随着成交量的上涨，成交金额大幅提升

2008年截止11月底，土地成交的总金额为91.2亿元，同比减少24.1%。

工业成交18.2亿元，占成交总额的19.9%，商住用地成交60.8亿元，占66.6%。

从成交金额角度来看，商住用地的成交金额依然占据土地市场的主导，但相比去年同期大幅下降了26.5个百分点。

工业用地随着成交量的增加，成交金额所占比例也大幅提高到近两成。

07年商住用地成交金额占据9成以上，08年商住用地市场冷清，流拍频现，作为政府的财政收入的主要来源之一的土地收入严重受阻，政府在此时加大了工业用地的供应，为满足工业用地市场的需求，同时也可弥补财政的缺失。

减少商住用地的供应一方面可以减少流拍现象，避免楼市信心下滑，另外也可平衡未来楼市的供需。

工业地价节节攀升

2008年前11月工业用地成交大幅提升，成交量已接近前8年的总量，在2008年大放异彩。

2002年工业地价达到880元/㎡，主要受虎门海运20024013地块地价的影响，单宗工业地价达到了2622元/㎡。

2003年至2006年，东莞工业用地地价在300元/㎡左右徘徊，2007年上涨到376元/㎡，主要是从2007年1月1日起，国家为了防止工业用地贱卖，规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

2008年前11个月的工业地价已经达到567.5元/㎡，较去年同期有快速提升，主要受松山湖北部工业城工业地价的影响。

排除个别地块成交影响，东莞近几年工业地价呈上涨趋势。

三、二级市场分析

1、总体市场分析

1.111月新开盘项目

开盘情况一览：

旧盘加推情况一览：

1.2、供求状况分析

前11月新增供需比为1.9：

1，整体吸纳率较低。

2008年前11月，全市新增商品房供应面积为632.73万㎡，合共68890套，累积成交333.58万㎡，合共33196套，新增存量299.15万㎡，合共35694套。

新增商品房吸纳率按面积为52.72％，按套数为48.19％，整体吸纳率较低。

11月市场供应冲回落，需求温和放量。

从近期东莞商品房供需月度走势可以看出，东莞在近两年时间以来，商品房供求关系大部分都处于供大于求的局面。

而2008年11月是自2007年8月以来首度实现月度需求大于月度供给的月份。

整个11月份商品房供应量为36.65万㎡，需求量为36.86万㎡。

11月供应急速下滑，主要是因为开发商把精力放在10月和12月的关键节点上，加之市场大环境不景气，资金链紧张导致工程进度缓慢等因素导致了11月供应急速下滑，把主要精力放在年底冲量上；

而11月的需求上升则很容易理解，房产新政和贷款利率的大幅下调直接降低了购房成本，变相下调房价，释放了部分购房需求，但也有部分置业者预期看空，所以需求量上升得比较温和。

11月住宅需求超越供应，非住宅需求不足。

从11月商品房供应结构可以看出，11月份供应同样以住宅为主，供应面积为30.64万㎡，占商品房供应面积的83.60%，供应比重环比上升4.58个百分点，供应面积环比下降51.58%，

供应主要来自中信•森林湖五期、星城国际花园、利丰城市花园二期、翰林雅苑、世纪城•国际公馆三期、鹿港小镇和富盈•山水华府等项目。

而成交面积为34.55万㎡，需求自2007年8月以来首次超越供应；

而非住宅供应面积为6.01万㎡，环比下降64.23%，主要供应来自希尔顿广场、财富广场、利丰城市花园二期和星城国际花园等项目，但需求量仅为2.31万㎡，需求相对不足。

房贷新政抑制10月底需求，11月需求释放，成交良好。

据东莞中原研究部监测数据显示，2008年11月东莞新建商品房成交量为36.86万㎡，环比10月上升8.64%，进一步超越了