XX辉煌20XXXXXX巷地块收购可行性研究报告文档格式.docx

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2.2.2.20XX年XX房地产市场政策回顾11

2.1.3.20XX年国内宏观环境展望12

2.2.3.20XX年1月份XX房地产市场特征分析13

2.2.4.20XX年房地产市场趋势预测14

3.区域房地产住宅市场研究15

3.1.项目所处房地产板块市场特征分析15

3.1.1.城东板块：

环境资源优越，区域高端居住形象明显15

3.1.2.城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻15

3.2.项目区域主要竞争项目分析16

3.2.1.主要在售竞争项目一览表16

3.2.2.后续市场供应预测17

3.2.3.重点竞争个案分析17

3.3.项目区域置业者分析19

3.4.项目区域主要二手房情况分析20

3.4.1.项目区域精选二手房源概况20

3.4.2.项目区域二手房市场分析20

4.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判21

4.1.项目综合分析（SWOT分析）21

4.2.项目销售价格预判21

4.2.1.建筑类型21

4.2.2.销售价格建议22

5.风险分析23

5.1.定性分析23

5.1.1.政策风险23

5.1.2.区位竞争风险23

5.1.3.行业市场竞争风险24

5.1.4.技术风险24

5.1.5.国际风险24

5.2.经营风险24

5.2.1.预警机制风险24

6.项目开发经营策略及投资估算26

6.1假设预算开发方案一26

6.1假设预算开发方案二27

7.结论与建议29

7.1.项目综合评价29

7.2.结论29

1.项目背景

1.1.报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。

3、结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

1.2.项目概况

1.2.1.地块基本条件

基地位于XX城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。

地块目前为XX总参干休所小区用地，因此较为平整。

Ø

地块编号：

项目四至：

光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东；

用地面积：

50亩；

实际出让面积：

33350平方米；

规划用地性质：

住宅

建筑容积率：

≤1.7；

建筑面积：

56695平方米；

1.2.2.土地交付条件及土地使用权出让年限

土地交付条件:

拆成自然平整；

外部条件（道路、水、电、 

气等）均以现状为准；

土地使用权出让年限：

70年；

1.2.3.项目资源分析

方向

资源

照片

东

东面为友谊河，河边坡岸、景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护

南

南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参XX干休所接待处（正在经营中）

西

西面南端现有一加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临

北

地块北面现为XX总参干休所小区

1.2.4.基地资源评估表

权比细目

优

良

中等

一般

较差

土地级别

★

自然景观

环境污染

交通情况

生活配套

学区情况

社会治安

社会人文

区位形象

人工开发

结论：

☐地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。

☐地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。

☐外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏；

☐地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。

☐地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。

☐根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。

本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值有待进一步挖掘。

2.项目开发经营环境分析

2.1.1.20XX年全国房地产市场回顾

20XX年房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。

20XX年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：

a）房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。

20XX年1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。

四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上。

同时，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长，截止11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%。

b）房地产开发投资意愿下降。

受需求市场低迷的影响，08年4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。

20XX年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；

c）房价出现近10年来首次下降。

08年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。

从环比看，20XX年70大中城市房屋销售价格下降0.3%。

d）加大住房保障建设。

20XX年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。

2.1.2.20XX年国内房地产市场趋势预测

a）商品房屋空置面积会有较大幅度增加。

b）房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。

c）房地产开发企业并购重组将会增加。

d）20XX年年底房价将止跌企稳。

虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国“保增长”的4万亿资金投入、08年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对09年房价的稳定起到积极作用。

预计随着20XX年第3季度宏观经济的回暖，房地产市场将有可能在09年底真正止跌企稳。

2.1.XX市房地产市场分析

2.2.1.20XX年XX整体市场情况分析

a）成交量全方位大幅萎缩。

20XX年全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比，环比下滑53.3%，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北、江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。

备注：

消化率、余房消化周期均按20XX年成交套数计算。

b）浦口、江宁、河西新三区主导全市住宅供求的2/3。

从房源总量来看，全年排名前三位的浦口、江宁、河西分别为26851套、23159套和13054套，分别占全市总量的28%、24%和13%，累计占全市总量的65%。

从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口、江宁、河西分别为12402套、10948套和6279套，分别占全市总量29%、26%和15%，累计占全市总量的70%。

浦口、江宁、河西新三区年度供应量大、在年底价格大幅下调的前提下，虽实现了一定的销售，但与07年同比浦口、江宁、河西三区也均下降了45%、57%、43%。

c）河西、江宁、浦口新三区销售的消化率达到45%以上，传统各区消化率城南为首

河西、江宁、浦口新三区的消化率分别为48.1%、47.3%、46.2%，排名全市前三位。

新三区是在08年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的“降价保量”特征，取得显著的促销成效。

城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”的格局。

城区市场中，销售形势相对较好的是城南，消化率达到42.4%，其他各区的消化率只有30%左右，位于绝对市中心的城中板块只有25.1%。

d）存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。

截止20XX年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化15.7个月，因此09年销售形势不容乐观。

受经济危机导致购买力下降的影响，09年成交量是否能在08年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在09年并存。

全市各区的销售率，其中浦口、江宁、河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各区相比，其“上市多、卖的多、剩的多”，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。

e）低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。

受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。

4000元/㎡以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升；

4000-5000元/㎡的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降；

而8000元/㎡及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令8000元/㎡以上高档房在年底出现翘尾。

f）总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。

20XX年3-12月份，全市住宅供求比达到1.72，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。

08年10月份以后，在政策刺激和楼盘大幅降价的双重促进下，08年年底和09年初成交量放大，呈现阶段性回暖。

2.2.2.20XX年XX房地产市场政策回顾

20XX年对XX房地产业来说是充满挑战和压力的一年，20XX前半年延续2007年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标；

下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量一蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。

中央多次降息、降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上XX市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了一定的作用。

现将20XX年XX房地产政策汇总如下：

a）《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》

20XX年8月27日，XX市工商行政管理局、XX市房产管理局、XX市公安局、中国人民银行XX分行营业管理部近日联合出台了《关于进一