土地使用权的划拨Word文档格式.docx

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土地使用权划拨作为一种特殊的土地资源配置方式具有以下特

征：

1、土地使用权划拨是一种政府行政行为，而非民事行为。

土地使用权划拨无需划拨双方协商，土地使用者只要经过法定的程序，即可获得土地使用权。

2、划拨土地使用权只需付较小费用或无偿取得。

依《土地管理法》及《城市房地产管理法》的有关规定，有偿划拨的形式也只是支付少量的土地补偿费和安置补助费，这些费用远比土地使用权出让金小。

3、划拨土地使用权无使用期限的限制。

《城市房地产管理法》第22条2款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

”

4、划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：

“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第45条规定：

“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用证；

3、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；

4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

应当指出，在土地使用者因客观原因不需要使用土地或不按批准用途使用土地时，国家有权注销国有土地使用证，收回土地使用权。

5、土地使用权划拨具有社会公益性。

《土地管理法》第54条规定，“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（1）、国家机关用地和军事用地；

（2）、城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（4）、法律、行政法规规定的其他用地。

”以划拨方式取得土地使用权的使用者通常是国家机关、军队、人民团体以及由国家财政部门拨付事业经费的单位等。

将国有土地使用权无偿划拨上述单位使用，其目的是为了实现社会公益事业的需要，具有社会公益性。

因此，在我国上述单位的用地不仅通过划拨取得，还通常免征城镇土地使用税和耕地的占用税。

昆明市规定：

第一条为深化土地使用制度改革，加强对划拨土地使用权的管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称国务院第55号令）、《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等法律法规，结合昆明市实际，特制定本规定。

第二条昆明市行政辖区范围内，凡依法取得划拨土地使用权的单位和个人，适用本规定。

本规定所称的划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府批准，缴纳过征地拆迁补偿、安置等费用后取得的土地使用权，或是经县或县级以上人民政府批准，以无偿方式取得的土地使用权。

第三条依法取得划拨土地使用权的土地使用者，应当按照批准的用途和面积使用土地。

土地使用者如需改变划拨土地的用途前，或将划拨土地使用权进入二级市场进行转让、出租、抵押前，应向市、县（含安宁市，下同）区人民政府土地管理部门提出申请，办理报批手续。

改变划拨土地用途的，应先到规划管理部门办理有关手续，进行房屋转让的，须先经其主管部门或房地产管理部门批准。

未经市、县区人民政府或土地管理部门批准，不得擅自改变土地用途或将划拨土地使用权进入二级市场进行转让、出租、抵押等活动。

第四条土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：

一、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让;

二、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让;

三、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移;

四、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益;

五、以其他形式转让划拨土地使用权的。

第五条土地使用者进入二级市场转让划拨土地使用权之前，须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，向有审批权的市、县区土地管理部门提出书面申请，经市、县区人民政府批准，签订出让合同，补交出让金，换发土地使用证后，方可进入二级市场进行转让。

第六条办理划拨土地使用权出让手续的审批权限为：

城市规划区内由市土地管理部门负责受理，报市及市级以上人民政府审批;

城市规划区以外，由县区土地管理部门负责受理，一幅地块或一个宗地的面积在10亩及其以下的，由土地所在地的县区人民政府审批;

超过10亩的，由土地所在地县区土地管理部门受理后，按规定的审批权限上报审批。

第七条土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场出租出现下列行为的，必须办理土地批租手续：

一、将空地整幅地块的划拨土地使用权出租或其中部份出租;

二、将一幅地块内的划拨土地使用权连同地上建筑物整体出租或部份出租;

三、以划拨土地使用权及其地上建筑物、附着物为条件，与他人联办公司、企业或其他经济实体，从中获取经济利益而未引起划拨土地使用权转移的;

四、以其他形式出租划拨土地使用权的。

第八条土地位用者进入二级市场出租划拨土地使用权之前，须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，向有审批权的市、县区人民政府土地管理部门提出书面申请，与土地管理部门签订合同，支付土地收益金，领取《土地使用权出租证书》后，方可进入二级市场出租。

第九条办理划拨土地使用权出租的审批权限为:

昆明市城市规划区范围内整幅地块的划拨土地使用权出租，一幅地块

内的划拨土地使用权整体或部份出租，或是改变土地用途的，由市土地管理部门受理和审批；

昆明市城市规划区范围以外的划拨土地使用权出租，或是改变土地用途的，由县区土地管理部门受理和审批，报市土地管理部门备案。

第十条划拨土地使用权批租的期限最高不得超过20年，批租期限应在合同中载明。

土地使用者进入二级市场出租划拨土地使用权的期限不得超过土地管理部门批准的出租期限。

第^一条划拨土地使用权收益金，由拥有土地使用权的单位或个人向与之签订土地批租合同的市、县区土地管理部门支付，由土地管理部门按规定上缴财政。

划拨土地使用权收益金的取费标准，详见附表。

第十二条土地使用者将划拨土地使用权进入二级市场设定抵押前，必须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，按本规定第六条规定的审批权限，向市、县区人民政府土地管理部门提出书面申请，办理划拨土地使用权出让预批手续，进行抵押登记，领取《土地使用权抵押证书》后方可进入二级市场进行抵押。

国有土地使用权划拨：

1、内涵：

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。

但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。

2、年限:

以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。

因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。

无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。

3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：

根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。

4、转让、出租、抵押的限制性规定：

划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：

即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。

未经批准擅自转让、

出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。

案例分析：

划拨土地使用权补偿合同之法律性质研究

一、案情简介

2000年6月5日，甲公司与乙公司签署了一份《国有土地使用权协议书》。

2000年6月13日，乙公司向甲公司支付205万元，甲公司将宗地土地使用权证交付乙公司，2000年9月18日，宗地所在地市人民政府向乙公司下发了划拨用地使用权批复文件，土地管理部门随即于2000年9月26日向乙公司颁发国有土地使用权证。

2001年7月10日，乙公司向建公司支付80万元。

2005年1月12日，甲公司携转让协议书、解约通知书等证据资料，以根本性违约为由，主张撤销协议并返还土地使用权等起诉至法院。

二、审判结果

一）、一审法院判决结果一审法院经过开庭审理，认为转让协议依法有效，但是，由于乙公司违约，致使协议无法履行，甲公司已经通知乙公司解除协议，因此，确认协议自行解除，甲公司返还已给付款项，乙公司返还土地使用权。

二）、二审法院判决结果二审法院在开庭审理的基础上，经过该院审委会讨论，判决维持一审判定的相互返还判项，变更协议自行解除为解除协议三、证据结构

一）、核心证据

1.《国有土地使用权转让协议书》

2000年6月5日，甲公司与乙公司签署了《国有土地使用权转让协议书》（以下简称《转让协议书》），共计9条，内容如下，1.甲公司将其享有使用权的一宗划拨用地的使用权转让给乙公司。

2.宗地转让补偿金总额为605万元，分三期支付，协议签署后10日付205万元，付款之后协议生效；

7月10日前支付200万元；

工程正式开工前支付200万元。

支付完605万元后，乙公司方可破土动工。

3.宗地上所有楼房、平房及违章建筑、公用设施、设备均由乙公司按照政府的拆迁政策和拆迁程序予以补偿和安置。

4.宗地上所有居民均在原地安置，回迁时间不超过《拆迁管理办法》中规定的18个月。

5.甲公司在乙公司第一次付款义务完成后，即将宗地使用权转让给乙公司并协助办理相关手续,。

8.本协