创业仓库调研共20页.docx
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创业仓库调研共20页
“万平仓库”改造成“商务办公空间”
观察内容的选择，我本着先静后动，由近及远的原则，有目的、有计划的先安排与幼儿生活接近的，能理解的观察内容。
随机观察也是不可少的，是相当有趣的，如蜻蜓、蚯蚓、毛毛虫等，孩子一边观察，一边提问，兴趣很浓。
我提供的观察对象，注意形象逼真，色彩鲜明，大小适中，引导幼儿多角度多层面地进行观察，保证每个幼儿看得到，看得清。
看得清才能说得正确。
在观察过程中指导。
我注意帮助幼儿学习正确的观察方法，即按顺序观察和抓住事物的不同特征重点观察，观察与说话相结合，在观察中积累词汇，理解词汇，如一次我抓住时机，引导幼儿观察雷雨，雷雨前天空急剧变化，乌云密布，我问幼儿乌云是什么样子的，有的孩子说：
乌云像大海的波浪。
有的孩子说“乌云跑得飞快。
”我加以肯定说“这是乌云滚滚。
”当幼儿看到闪电时，我告诉他“这叫电光闪闪。
”接着幼儿听到雷声惊叫起来，我抓住时机说：
“这就是雷声隆隆。
”一会儿下起了大雨，我问：
“雨下得怎样?
”幼儿说大极了，我就舀一盆水往下一倒，作比较观察，让幼儿掌握“倾盆大雨”这个词。
雨后，我又带幼儿观察晴朗的天空，朗诵自编的一首儿歌：
“蓝天高，白云飘，鸟儿飞，树儿摇，太阳公公咪咪笑。
”这样抓住特征见景生情，幼儿不仅印象深刻，对雷雨前后气象变化的词语学得快，记得牢，而且会应用。
我还在观察的基础上，引导幼儿联想，让他们与以往学的词语、生活经验联系起来，在发展想象力中发展语言。
如啄木鸟的嘴是长长的，尖尖的，硬硬的，像医生用的手术刀―样，给大树开刀治病。
通过联想，幼儿能够生动形象地描述观察对象。
可行性调研分析
其实,任何一门学科都离不开死记硬背,关键是记忆有技巧,“死记”之后会“活用”。
不记住那些基础知识,怎么会向高层次进军?
尤其是语文学科涉猎的范围很广,要真正提高学生的写作水平,单靠分析文章的写作技巧是远远不够的,必须从基础知识抓起,每天挤一点时间让学生“死记”名篇佳句、名言警句,以及丰富的词语、新颖的材料等。
这样,就会在有限的时间、空间里给学生的脑海里注入无限的内容。
日积月累,积少成多,从而收到水滴石穿,绳锯木断的功效。
今天科技（厦门）有限公司
唐宋或更早之前，针对“经学”“律学”“算学”和“书学”各科目，其相应传授者称为“博士”，这与当今“博士”含义已经相去甚远。
而对那些特别讲授“武事”或讲解“经籍”者，又称“讲师”。
“教授”和“助教”均原为学官称谓。
前者始于宋，乃“宗学”“律学”“医学”“武学”等科目的讲授者；而后者则于西晋武帝时代即已设立了，主要协助国子、博士培养生徒。
“助教”在古代不仅要作入流的学问，其教书育人的职责也十分明晰。
唐代国子学、太学等所设之“助教”一席，也是当朝打眼的学官。
至明清两代，只设国子监（国子学）一科的“助教”，其身价不谓显赫，也称得上朝廷要员。
至此，无论是“博士”“讲师”，还是“教授”“助教”，其今日教师应具有的基本概念都具有了。
厦门冠宇天翔营销策划有限公司
二00六年十二月六日
总目录
第一部分关于我们
WhoamI？
我们是谁？
Whathavewedone?
我们做过什么？
Whatshallwedo?
我们将做什么？
第二部分关于“万平仓库”整体改造初案
一、项目概况及现状SWOT分析
二、厦门写字楼市场调研分析
1、厦门宏观房地产经济形势
2、写字楼市场发展态势
3、相关政策对厦门写字楼的影响分析
4、本区域写字楼市场现状及前景
三、概念性项目定位
1、整体概念定位
2、基本功能定位
3、概念性改造方案
4、目标客户群定位
5、招商策略定位
四、改造成“商务办公空间”的优劣分析
五、可持续性运营策略
六、相关经济指标分析
七、合作展望
第一部分关于我们
WhoamI？
我是谁？
我既我们。
我们是一个团队。
一个涉及资本运作、资产盘活、房产行销、实业投资、科技研发、经营管理等领域的团队。
一个在典当评估、房产行销策划、物业运营、风险投资、休闲娱乐、培训延展、酒店管理、矿产化工等行业颇有建树的团队。
部分团队成员如下：
丰润典当：
厦门典当业最强劲的黑马！
资本运作能力超凡，业绩稳居行业第一。
丰润投资：
慧眼独具的点金伯乐，实力雄厚的幕后高手，其参与投资的行业或项目无不欣欣向荣。
今天科技：
国家教育部唯一指定的三个青少年学生心理教育基地（MBC）之一，设有福建省唯一的专业
“心理研究院”和“营养研究院”。
冠宇天翔：
汇聚上海、深圳、厦门等地房地产行销策划精英，致力于为“空置、老旧地产项目”改造成
“新商业地产”提供最权威的整合解决方案，并通力实施。
亮生园娱乐：
闽北地区健康休闲娱乐产业的龙头，独创的“亮生园”模式成为大区域行业样板。
嘉德化工：
投产第一年就达上亿产值并全部出口的化工业巨头。
强大的资金提供能力是团队稳定发展的
重要保证。
Whathavewedone?
我们做过什么
以“房产策划行销、房产盘活”领域中，“空置、老旧地产项目”改造成“商业地产”经典案例为例：
1、龙岩卷烟厂旧厂房改造：
（详见PPT）
将厂区整体改造成集“酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物、办公、公寓”为一体的“立体复合式商业街区”----恒宝壹街区。
现酒店改造已完成并开始经营，其他业态改造、招商进行中。
2、厦门银河大厦商场改造成写字楼：
（详见PPT）
将大厦裙楼2-4层改造成分割型写字空间，现“兴业证券”整体进驻，其他空间因产权原因暂时搁浅。
3、厦门后江埭新为天食品厂改造策划：
将厂区整体定位成集“办公空间、经济型酒店、大型餐饮、休闲娱乐”为一体的新社区，后因产权变更暂缓。
去年重新启动，现改造成“朝九中心”办公楼和“速8酒店”运营正常。
Whatshallwedo?
我们将做什么？
我们想-----整体承租“万平仓库”
我们要-----把它改造成“便捷式办公空间”
我们有-----资金雄厚的投资机构幕后支持
我们具-----丰富的地产运营经验和独特的创意理念
我们将-----全力以赴、化腐朽为神奇
我们希望---与您携手共创辉煌！
第二部分关于“万平仓库”整体改造初案
一、项目概况
1、“万平仓库”权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路，北靠思明区政府（寿山路），东依鹭江海景二期及思明南路（大生里），西接环岛路演武大桥北段。
2、库区总占地面积5826.7平方米，由四栋建筑组成。
其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库，建筑面积11593.37平方米，共配备有四部电梯（1部客梯，3部货梯），南、北面各有1个消防楼梯；底层层高6.3米，二、三层层高4.5米，四、五层层高5.4米，第六层为天台，加盖了一层面积平方米、层高米的建筑，；库区西南、西北和东南角分别建有2-3层的辅助房屋，建筑面积666.19平方米。
库区围墙内四周为11-14米的环型通道。
在我方对本项目现状进行SWOT分析（见下页）的基础上，根据我方对“工业（仓储）地产”改造成“商业地产项目”的丰富经验及敏锐的市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成“经济型酒店”或“商务办公空间”或“大型娱乐、餐饮场所”或“商业卖场”等诸多可行性进行了科学的分析，最终，决定把将“万平仓库”改造成“商务办公空间”的可行性作为本次调研的重点。
本项目现状的SWOT分析：
项目SWOT分析
项目优势分析
项目劣势分析
1、本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区的结合处，毗邻思明区政府办公大楼，可享有部分行政便利。
2、有3个路次的公交班车经过门前，8分钟行程以外的大生里车站有15个路次的公交班车经过，公共交通情况尚可。
3、框架式的钢混仓库空间结构及独门独院的围合式库区，较便于重新规划整改和管理。
4、项目产权清晰，有大型国有企业实力背景。
1、到达本项目需途经的路名繁多且道路曲折，区位概念极其模糊，交通虽可到达却很不便利。
2、从轮渡往演武大桥方向的通道在海军码头处被单向隔离，明显断绝了本项目与鹭江道片区、中山路商圈的有机联系。
3、周边除几个在建高层商品房项目外，多为老式骑楼建筑，且大多破旧且人气不旺，基本无商业氛围。
4、本项目原为仓储用地,要申请建筑物使用功能和土地用途变更，其申办手续极其繁琐。
5、本项目属带租约物业，正式清场交房日期不明确
项目机会点分析
项目威胁点分析
1、建设中的成功大道（机场高速路）将有2条匝道和民族路对接，能化解部分车流不畅现象。
2、鹭江海景花园二期、成功花园及周边商业项目的陆续推出，将在一定程度上带动本区域的人气及商业气息。
3、该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。
1、班驳破损的主体外墙、不符合厦门市抗震等级标准的主体建筑结构、只设置到外墙且管道老化严重的消防设施、简陋的环保排污设施、已严重破损的路面还有水电的增容……本项目的改造费用极其惊人。
2、租赁使用年限偏短，若因政府“收储”、地块拍卖等原因导致合同期内不能继续使用该物业，承租人和投资者将损失惨重！
3、处于居民区，对环保（噪音、排污……）处理要求高，限制了项目改造的业态选择和经营。
二、厦门写字楼市场调研分析
（一）、厦门宏观房地产经济形势
2019年上半年，全市商品房销售面积172.98万平方米，比去年同期增长49.6%；实现商品房销售额114.07亿元，增长65.3%，全市房地产业增加值比去年同期增长32.1%，增幅比去年同期提高25.6个百分点，占第三产业增加值的16%，对全市生产总值的贡献率为16.7%，直接拉动gdp增长1.9个百分点。
（二）、写字楼市场发展态势
2019年以前，厦门写字楼市场处于极度低迷状态，很多开发商都千方百计地将原办公用途的土地变更为商品房住宅进行开发销售，政府也尽量减少写字楼用地的审批；
进入2019年，九洲大厦的成功拍卖、百老汇用地及2004G10写字楼用地的推出，引起了社会各方对写字楼的关注；
随着2005年6月1日厦门“住宅禁商令”的颁布，厦门写字楼市场迎来由低迷走向繁荣的重大转折点。
根据厦门市建设与管理局统计数据表明，截止到今年第一季度，厦门写字楼空置面积为4.79万平方米，仅占商品房总空置面积的9.53%，与去年同期相比有大幅度下降。
写字楼市场出现租售两旺的喜人局面。
（三）、相关政策对厦门写字楼的影响分析
相关政策
结论（影响）
政府出台的有关大力发展厦门“总部经济带”的政策
客观上对于厦门写字楼的发展是一个巨大的推动，将带动厦门写字楼需求量的扩大，金尚路、鹭江道、观音山、五缘湾等新商务办公空间的规划，就是对“总部经济带”崛起的最佳诠释。
厦门政府关于大力吸引外资，促进厦门第二、第三产业发展的政策
随着投资厦门企业的不断增多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造了一个利好的局面，使无论是高端、中端或是低端都有了各自发展的空间
厦门政府出台的“住宅禁商”政策
政府利用行政杠杆直接刺激厦门写字楼市场，对未来厦门写字楼走出低迷的局面是一个影响重大的政策，特别是为中、低档写字楼迎来新的生机，也为其他空置商业物业或工业物业改造成“商务办公空间”提供了可能性和市场支撑。
结论：
随着厦门海湾型城市建设和建设海峡西岸经济区中心城市发展进程的不断深化，厦门经济增长速度将得到持续的提高，城市竞争力也在未来日显突出。
正是在这种良好的宏观经济发展的形势下，大量的投资进入厦门市场，这在客观上为厦门写字楼的发展提供了巨大的市场基础。
加上政府相关政策的陆续出台，为写字楼市场的崛起奠定了坚实的政策基础。
（四）、本区域写字楼市场现状及前景
厦门写字楼，按地理位置、功能区域大概可划分为：
鹭江道板块、湖滨北路板块、火车站--富山板块、吕厝--江头板块、湖里－东渡板块及筹建发展中的金尚路--观音山--五缘湾“总部经济带”板块
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