兖州恒茂商都项目若干问题的意见最新版本Word下载.docx

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本项目地处郊区，居民适应吗？

愿意去消费吗？

去消费，交通便利吗？

值得思考与斟酌！

理由三：

本商业地产，投入大，资金压力大，风险过大。

由于项目客群消费习惯的引导是个长期过程，又缺泛政策的引导与推动，项目资金压力相对较大，还面临商业招商，前景难料，运营难度较大，运营时间较长。

即使短期运作成功还要看后长期运营状况，保守估计要几年时间，才能形成氛围。

商业项目对前期的资金要求比较高，压力剧增。

商业项目一般的比例是销售与自留各50%，从开发角度考虑，超过项目投入的30%的后续投入基本上市靠销售回款，做市场的话从销售角度来讲难度较大，可能会导致投资成本大大的增加。

成功的商业项目在销售的同时，需要有良好的商业氛围的营造支撑，且不可能全部销售，如没有开发商的同进退客户一般不敢买。

房地产以目前的实际情况看，是短平快，是种典型的资本运作，做房地产可没有多少愿意做成房东的。

而“商改住”后，资金压力小，可以边开发边销售，滚动开发，交房基本可以销售结束，短期实现资金回笼和获取投资收益。

结论：

经济收益性，商业地产效益不一定比住宅强；

风险则比住宅高出许多。

2、意见二：

市内小商品市场升级版，小商品市场搬迁版。

业态规划定位建议调整为专业批零兼营的小商品市场；

成为目前城市市内小商品市场、针织市场、文化用品等的升级版。

从市场定位、容量、规模、功能上，兖州恒茂商城，是可以替代，息马地小商品市场、皇城根针织等市场的。

但开发商只能引，开发商要真正要短、平、快，还需政府的“赶”——中国式的市场、城市升级，均是如此。

其一：

得“天时”。

由于兖州市地处京沪铁路枢纽地位，日东高速，京福高速，327国道等重要公路从其境内通过，具有发展商贸市场得天独厚的地理、交通条件。

本身城市经济有现实的需求，有经济发展带来的更大需求空间。

具体到本项目的地理位置，本项目更适应做专业市场。

其二：

有“地利”，有“内需”，有“升级”动力。

目前兖州市的商贸市场已经进入了整合、推进、提升的新阶段。

兖州市虽有大型的小商品市场，但是其主要面对兖州及下属街镇，辐射面有限；

地处市中心，交通堵塞不方便，环境“脏、乱、差”；

规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。

商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑,因此兖州市迫切需要构建起新的商贸集聚和辐射效应的大型平台载体。

其三：

缺“人和”！

如果当地政府能够出台鼓励性措施，对本项目购买者有支持政策，会形成强烈的“吸磁效应”；

或者，对目前的脏乱差的小商品市场如息马地，出台拆迁等“赶”的措施——如果政府联合原来开发商，将其做商品房开发或者商业百货市场，将整体提升城市品位，则为本项目发展赢得发展空间与机遇。

从市场竞争角度看，小商品市场是新生代，目前只有老市场的竞争。

但是这个老市场，可能是致命的——老百姓约定俗成的消费习惯与观念，不是一朝一夕能够改变的，不是我们短时能够引导的，我们能坚持多久呢？

很有可能，我们倒在黎明的前夜。

完全有可能取代市内的具体建议规划业态有——

（1）专业市场，日用品市场，具体如下——

1）、服饰市场：

如服装饰品、鞋类、箱包皮具、针（纺）织品类市场；

2）、小商品市场：

如厨房调料品市场、家庭日常生活消耗品，酒店用品，

3）、儿童用品市场：

如儿童服装、儿童玩具、儿童食品等；

4）、糖酒副食市场：

如糖果市场；

酒类批发；

5）、农机、汽配市场：

如各类摩托车、电动车销售及配件专买店；

农用车、园林绿化机械用品；

6）、汽车市场：

如汽车销售市场（如3S或者4S店）、汽车美容装饰、汽车配件（如轮胎、灯光等）、汽车二手车交易市场；

7）、文化办公用品市场：

工艺品、电脑桌椅、保险柜、文件柜、电子电器、钟表眼镜、体育健身用品、等文化办公用品；

8）、美食特色餐饮一条街：

民以食为天，餐饮遍天下。

如全国各地的特色餐饮、本地老字号、夜市等；

9）、休闲娱乐一条街：

如茶楼、咖啡厅、洗脚城、洗浴中心等。

3、意见三：

压缩商业用地规模，增大普通住宅建设规模。

是综合考虑以上两种意见的“中庸”版,尤其在一期就开始住宅开发。

（二）项目规划概况

1、项目概况：

兖州市的重点建设项目，也必将建成兖州商业地产的龙头项目。

项目东侧依托城市主干道（纵轴）大禹路，南挨通往济宁的城市南大门327国道，西至新日铁路与新城交接，北接城市主干道胜利路，对外交通便捷，处于三大交通核心位置，具有巨大的交通优势。

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C%c恒茂商都规模宏大，规划占地600余亩，总用地面积380797平方米，总建筑总占地面积159815平方米，总建筑面积约70-80万平方米，建筑密度42%，容积率1.8,绿化率25%。

项目地处城市未来发展核心区；

也是新老城的交界线。

交通便捷，东侧依靠城市主干道中轴线大禹路，南抵通过济宁市城市北大门G327国道，西到日新铁路和新城交界，北接城市主干道胜利路；

地块中间横穿阳新路。

周边农田块状分列，自然环境算上优美；

生活配套设施空白，居民生活并不方便。

2、项目规划方案：

规划方案一：

（开始方案）

其中商业约40万平方米，总投资16亿元人民币，分二期开发。

一期用地约350亩，预计五至八年内完成，建成后年营业额达300亿元人民币。

主要为购物中心,综合批发交易中心,娱乐康体中心和国际美食中心四大核心商业区。

主要为购物、娱乐、休闲、康体、餐饮、五金、家装等业态；

二期开发总部经济、恒茂花园、住宅区、仓储物流区。

项目建成后由精品商业区、综合商业区、总部经济、生活配套住宅四个区块组成，是集商业展示批发、购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的以商业为主导的城市综合体，构筑鲁西南经济带兖州新老城区核心商业枢纽。

规划方案二：

（目前修改方案）

核心定位：

小商品市场；

针织市场。

具体见图表。

二、兖州房地产市场的若干印象

1、城市区域定位

兖州享有“九省通衢，齐鲁咽喉”美誉。

兖州市位于山东省西南部，土地面积651平方公里，人口约60万人。

它是山东省重要的铁路枢纽之一，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。

2、城市人口总量并不大，人口进出较为均衡。

兖州市毕竟只是个县级市，土地面积641平方公里，全市总人口59万人，市内人口46万，其中农业人口43万人，外来人口比重并不多，兖州计划于2015年城区人口增加到50万以上。

兖州人口流动有阶段性，输入中年化，以及输出青年化，进出人口多的特点。

输入中年化，是因为兖州有丰富的煤炭资源，煤炭资源储量是我我省最大，所以又有很多的中年农民工流向兖州，这部分人不太可能在兖州扎地生根，投资置业。

输出青年化，是因为由于兖州地处内陆，经济发展相对沿海较为缓慢，所以青年向外输出较多，并且会在接近中年时出现回流现象。

进出人口多，是因为兖州距离南北方的交界不远，又有铁路，高速发达，交通方便，所以人流量很大。

外来打工人员逐步增多，外出打工人员也逐步争多，基本与流入持平，所以兖州人口数量维持在一个比较稳定的水平，均在60多万左右。

3、房地产业迅速壮大蓬勃发展。

兖州结合城市拆迁改造，积极发展房地）T%lR0*3p%EyjeQQ5$UiGG+（（7o2QDbnK+TPV0z66e产业。

兖州老城区空间狭小，人口密度大，由于受泗河、铁路和高速公路制约，目前兖州市老城区面积不到10平方公里，居住人口却达20多万人，人口密度大。

大力放开房地产市场，吸引实力雄厚、资质水平高的大公司参与房地产开发。

兖州市以新城区路网框架为依托，强力推进西城区开发建设，相继启动建设总面积125万平方米的高标准房地产项目，实施了太阳纸业五星级酒店、世纪银座以及最一系列的高档社区：

君临华庭，维多利亚花园，海情丽都大社区，九州方圆，太阳花园2区等大型地产开发项目。

大开发、大建设带动房地产开发建设全面提速，鼓楼花园等12个片区、总面积125万平方米的高标准房地产项目相继启动建设。

4、房地住宅市场开发体量均比较大，销售情况较好。

君临华庭占地164.5亩，规划总建筑面积约19万平方米；

兖州名泉雅居，占地11.8公顷，总建筑面积17.7万平方米；

海情丽都，总用地6.62公顷，总建筑面积约15.2万m2；

怡和花园，规划总用地235亩，总建筑面积37万余平方米；

文昌阁小区II期，项目总占地22公顷，总建面积41326㎡。

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对于县级城市来说，这些体量可谓超级大盘，说明开发商实力相对雄厚，销售情况较好，购买力有潜力，经济发展趋势相对良好。

5、专业市场正在迅速布点升级。

从兖州富居亿佳家具博览城落户开业生意日盛,到永丰国际商贸城奠基开盘；

从圣德国际酒店已经试营业，九州方圆四星级酒店正在室内装修；

从玉满城和骄龙豆捞两个投资千万元的餐饮项目的正常营业，到兖州美食城、海润恒隆广场规划；

从鲁南花卉大世界到兖州誉航汽车广场；

从主营百货、高档精品商业街的世纪银座广场到维多利亚商业街，特别是商业巨头茂昌世纪公司的世纪银座进驻兖州，将极大地提高兖州房地产开发建设水平，世纪银座广场的兴建也将填补兖州市大型城市综合体的空白；

专业市场布局越来越完善，也均说明专业市场布局空间越来越大，档次越来越高，城市总体品位得以提升。

这些专业市场的形成，标志着兖州商业水平、居住环境和房地产开发建设水平跨上一个更高的新台阶。

6、推进城乡一体进程较快，拆迁还建、移民改镇改造规模较大，对商品房销售有明显影响。

近年以来，兖州市按照“拉开城市框架、完善城市功能、改善人居环境、提升城市形象”思路，全力推进了城市片区拆迁改造，累计完成拆迁面积76万平方米，相当于过去10年城市拆迁面积的总和。

有11个片区、总面积113万平方米的开发项目已启动或即将启动。

结合城区拆迁改造，兖州市在黄金地段实施了经济适用房、廉租房建设，将建设经济适用房1.13万平方米、廉租房4800平方米。

兴隆庄镇在村镇建设上，以压煤新村建设为突破口，实施"

合村并点"

工程搞好镇村建设，先后高起点、高标准搬迁了王楼、台澹目、北湖等9个压煤新村，全镇共建设各类小康楼400余栋，建筑面积达80万平方米。

09年年中，兖州迎来了一次最大规模的拆迁，涉及住户1600余户；

去年，在全省首次完成前小疃、后小疃、汪庙、道沟四村整体搬迁，建设四层住宅楼45栋，绿化面积8万平方米，容积率达百分之三十五，休闲广场、健身路径、汽车站点、医院、学校等各种资源齐全，特别是在管理上聘请物业管理，已打造成新型农村社区。

投资千万余元兴隆农贸商业街尚快竣工。

龙桥街道完成了旧关片区2142户、15个单位、50万平方米的拆迁任务；

圆满完成了六里井村114户的整体搬迁工作，拆迁面积2.1万平方米。

新兖镇（兖州工业园区）已建成入住多层住宅134栋、小高层22栋，在建97栋住宅楼全部竣工。

完成了华勤马青、泗庄、金村社区建设，完成了泗庄、金村、牛楼社区文体广