土地知识.docx

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土地知识

一、关注土地所有权问题。

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.wYF&pK~`0　　按照我国的法律规定，一般的房地产开发必须是在国家所有的土地上才能进行，即用于销售的房地产必须是在国有土地上开发建设的，国家严格禁止集体土地用于房地产开发。

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　　近年来，不少农村受利益驱动，也热衷于开发房地产，尤其在城乡结合部更是轰轰烈烈。

但是，这样开发的房屋只能出售或分配给本村村民，一般市民和外村村民是不能购买的。

因为这种交易行为是违法的，购买这样的房地产自然也谈不上合法和安全。

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　　农村在本集体的土地上搞开发，他们的土地几乎是无偿取得的．因而商品房的价格可以压得很低，而不少购买者看中的也正是其低价格，殊不知这就是陷阱。

一处国家法律不能认可的商品房，不能进行产权登记，得不到法律的保护，也无法转让、出租或抵押，自然要留下后患。

所以，消费者在购房前首先应该关注商品房用地的所有权问题。

只要是在集体土地上建设的商品房，哪怕再便宜，一般消费者也只能说“拜拜”：

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@TVn\^N6I0　　二、关注土地用途问题。

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C#wawxm"YE\#U0　　我国实行土地用途管制制度。

国家对土地按用途划分为三大类，即农用地、建设用地和未利用土地。

建设用地又可划分为商业金融业用地、工业仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地和特殊用地等类别。

实际操作中，亦有将两类用途（一般是商业和住宅）合并而称为综合用地，但这是对大片开发而言的。

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C@d0　　所谓用途管制，从小的范围说，就是每宗土地只能按照土地利用总体规划和城市规划以及土地审批手续所确定的用途进行使用。

任何单位或个人的建设项目在取得土地使用权后，都不能违背规划和政府土地部门批准的土地用途而随意使用，房地产的开发用地同样如此。

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　　现实生活中，有些房地产开发是违背了用途管制制度的。

有些单位或为了赚钱，或为了摆脱困境，把自己使用的国有土地随意投入房地产开发，进行房地产交易。

他们或是在工业用地上建商用房、住宅楼销售；或是把原住宅改建成商用房出售。

因为土地使用违法，消费者购买这样的商品房，其风险不言自明。

所以消费者在购房前，应该关注欲购商品房用地的规划用途是什么?

凡有疑问的，就应先到规划、土地、房产等相关部门详细咨询。

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　　三、关注土地使用权的取得方式问题。

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7v8FC8X3@\'i0　　取得方式从国家角度讲则称为供地方式。

目前的供地方式有划拨、出让和租赁三种。

划拨土地是指国家以无偿方式向用地者提供土地，因而对土地的使用者和用途等都有严格限制。

出让土地则是指国家以有偿的方式向用地者提供土地，这种有偿就是土地使用者要向国家缴纳土地出让金。

对于房地产开发用地，国家法律法规明文规定必须以出让方式取得。

凡不是以出让方式取得土地的房地产是不允许上市销售的。

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7f/V1@2hT5R0　　目前社会上有些单位在划拨土地上搞房地产开发，由于逃避了出让金，其价格就可以相对低一些，利润率相对高一些，但这是以违法为代价而取得的。

消费者购买这样的商品房，同样因开发者的违法而蕴藏着风险。

所以在购房前．还应查证欲购商品房用地的出让手续。

不是出让土地上的商品房，最好不买。

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Qeo\Do'@s$S0　　四、关注土地登记问题。

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DOg（}l._3w;oV0　　土地登记是国家为了维护土地所有制、保障土地权利人的合法权益而制定和实施的法律制度和措施。

土地使用者可以通过土地登记使其土地权利得到国家的确认或认可，这就是法律的保护。

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v.~y0　　消费者购买商品房后就应该获得相应的财产权。

由于社会之复杂，有时消费者花钱所买到的财产权也会受到威胁。

为了将这种威胁降低到最低限度，或者说遇到威胁能够找到一个最有力的保护者，国家为此而规定了房屋所有权登记和土地使用权登记办法。

进行了法定登记，国家就成为最有力的保护者。

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　　对于我国来说，规范的土地登记只是近十多年的事，因而社会上对上地登记的认识还有较大的差距。

有些房地产开发单位视土地登记为累赘，躲避登记，而这样做的后果，却是使购房者的土地登记权受到制约和限制，他们的财产权自然就打了折扣。

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0b[0　　土地登记是一项非常严肃的工作，是一种法律程序。

土地登记对土地使用权的基本要求是：

权源合法、界址清楚、面积准确、用途法定。

居民购买的商品房，若要登记就应达到上述要求。

而本文前述三点所列举的那些作法都不能称之为权源合法。

权源不合法，不管土地使用权在谁手中，都无法进行确权登记。

居民买到这样的商品房，自然不受法律保护。

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　　进一步说，如果房地产开发商事先没有进行土地登记，即使他的权源没有大的问题，但界址是否清楚、四邻有无争议、面积是否准确、用途是否法定，都是未知数，同样可能给购房户留下隐患。

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　　土地和房产登记是房地产转让的最后一环，也是尤为关键的一环。

只有完成了登记，购房者的财产权才最终获得国家的确认。

所以居民在购房时还应关注待售商品房的土地登记情况，要审阅一下开发商的土地证书。

如若没有登记，就应督促开发商先办理登记手续，或者起码应该在合同中注明由开发商负责办好土地登记后再付款。

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b2Z@G,Uw,|2t%Sn0　　最后，我还想强调三点。

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y0d6s.g0　　一是广大居民和法人要加强土地登记意识。

归居民或法人所有的房地产，必须“两证”（土地使用权证和房屋产权所有证）俱全，才是完整合法之产权。

在国家开放房地产二级市场的情况下，这一点显得格外重要。

只有房屋产权所有证而没有土地使用权证，房地产是不能转让、出租或抵押的。

特别是购买房地产时，一定要索取：

“两证”，只有这样、消费者的合法权益才能得到有效保护。

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　　二是确有不少居民或单位已经购买了以违法形式开发的房地产或者是违法转让的房地产、单位集团购买的、有的甚至还进行了房改售房，这种房改的操作就如同建在流沙之上的大厦，难以站稳，所以需要特别提醒这些单位和个人，应尽快采取补救措施。

首先是与开发商交涉，甚至可以投诉或诉讼，促其规范房地产开发行为，补齐有关手续。

其次可到土地管理部门咨询，取得政府部门的支持和帮助。

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　　三要强调的是，作为房地产交易中的卖方同样应该关注商品房的合法性。

若把违法开发的商品房卖给他人，给购房者造成了损害，应该说带有欺骗性质，难以逃脱干系。

所以．奉劝那些违法开发房地产的单位或个人，为了他人，也为了自己，请尽快按法定程序处理有关事宜。

尚未出手的，应自觉到土地管理部门去申报。

接受处罚，补齐法定手续；已经转让的，更要主动与受让方联系，取得受让方的谅解与配合，补办法定手续。

莫要等购房者找上门来，自取被动。

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　　客观地说，前几年兴起的房地产开发热吹昏了一些人的头脑，给土地管理工作带来厂混乱，也给一般居民带来了一些危害。

随着土地管理工作的强化，随着广大人民群众认识的提高，这种混乱局面正在逐步克服，土地管理秩序会越来越好，居民购买房地产的安全性会越来越高。

我们希望房地产市场在合法有序的环境中越来越繁荣昌盛。

一、我国土地管理所面临的严峻形势

     可以近似地理解，土地管理主要围绕两个目标进行：

一是粮食安全，二是资产安全。

目前，两个方面的情况都令人担忧。

（一）我国耕地资源状况令人担忧（耕地是生存之源，承载之基，稳定之本）

1.人均耕地少，分布不均衡精英博客:

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   我国耕地面积18.27亿亩，人均（去年年末全国总人口131448万）占有1.39亩，仅为世界人均数3.75亩的37%。

   联合国粮农组织规定人均占有耕地的警戒线是0.795亩，全国有666个县低于这一水平。

我市耕地总面积425万亩，有452万人，人均耕地0.94亩。

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   耕地大于2亩的主要分布在东北、西北和西南的大部分地区，沿海地区的人地矛盾特别突出。

2.耕地减少情况严重

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fC1|0   1996年，国家提出要对耕地实行最严格的保护政策，以服从粮食安全的战略需要。

同时，提出了占一亩耕地补一亩耕地的“占补平衡”原则。

然而，从1996年到2002年，我国耕地从19.5亿亩缩减为18.89亿亩，平均每年减少千余万亩。

而到了2006年，全国耕地面积已减少到18.27亿亩，我国人均耕地面积由1.59亩（2003年数据）骤降为1.39亩，形势日益严峻。

【2006年全国耕地净减少30.7万公顷（460.2万亩）。

其中：

建设占用25.9万公顷（387.8万亩）；灾毁耕地3.6万公顷（53.8万亩）；生态退耕33.9万公顷（509.1万亩）；因农业结构调整减少耕地4.0万公顷（60.3万亩）。

以上四项共减少耕地67.4万公顷（1011.0万亩）。

同期土地整理复垦开发补充耕地36.7万公顷（550.8万亩），超过建设占用耕地42.0%。

】

    当前，离18亿亩的红色警戒线已是咫尺之遥，耕地减少的趋势却仍在继续。

由此形成的数千万失地农民也给社会带来隐忧。

3.耕地总体质量差，生产水平低精英博客?

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   全国耕地中，坡度在15度以上的占耕地总量的13.6%，其中9100万亩坡度在25度以上，应逐步退耕还林还牧。

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   全国耕地中有灌溉设施的水田和水浇地7.91亿亩，仅占耕地总量的39%。

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   我国粮食年需求量为5200亿公斤，但产量长期徘徊在4500亿公斤左右，比差达700亿公斤。

去年粮产有一定回升，但需大于产的基本势态并没有改变。

4.耕地退化现象严重

C+Lvvxe-lC0   一是受气候等自然因素的影响。

（土地沙化：

我国荒漠化土地面积为262万平方公里，已占国土面积的27%，沙化面积每年以2460平方公里的速度在发展，相当于一年损失一个中等县的面积，这其中有不少耕地）

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Ivgs|{0   二是受人工因素的影响。

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   5.耕地后备资源有限精英博客@,J_bILRN

   全国可开发的耕地约为1亿亩，按人口计算可以忽略不计。

（二）我国土地资产流失的情况令人担忧

我国国有土地总资产约25万个亿，每年大约流失100个亿，流失的主要形式：

一是一些地方违法批地用地，主要是违反规划用地、未批先用、边报边用、越权批地、擅自下放土地审批权等。

仅从对全国50万人口以上城市卫星遥感监测检查情况看，这几年，在新增建设用地总量中，违反规划用地、未批先用、边报边用等违法用地宗数、面积所占的比例都比较大。

（国新办7月12新闻发布会数据：

非法占地案占总案件的80%，非法批地案占20%；从面积上看，比例正好相反）

二是一些地方违法违规出让土地，主要是该有偿出让的却划拨供地，该招标拍卖挂牌出让的却协议出让，以及低价协议出让，擅自减免地价