某山庄市场营销推广报告Word文档下载推荐.docx

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现在，沿民族大道向高速公路出口的方向走，道路两旁差不多上大型房地产项目。

顺着这一条房地产开发热线的〝传导〞，距南湖只有几公里的仙葫开发区，以及大沙田开发区也成为了房地产开发的热土。

从凤岭到仙葫已有10多个别墅楼盘同期开发，一栋栋别墅正拔地而起。

二、项目周边房地产开发觉状

据南宁市统计局公布的统计数据显示：

2002年，上半年南宁市土地交易、商品房销售、开发投资三者齐头并进，房地产开发投资实现高增长。

上半年全市房地产开发投资完成额6.85亿元，占固定资产投资总额的23.06%，同比增长34.38%，商品房销售情形与开发投资齐头并进，有力地推动了房地产投资的增长。

上半年，全市商品房销售额为6.17亿元，同比增长1.94倍；

商品房实际销售面积28.75万平方米，同比增长1.88倍。

其中，占销售总额95%的住宅销售情形更是好于办公楼及商业营业用房的销售，销售总额同比增长2.04倍。

至2002年6月底，南宁市房地产开发企业已购置土地面积达46.65万平方米，同比增长了5.82倍，这说明房地产开发商对以后住宅投资的前景普遍看好。

但房地产开发投资中也存在问题，由于土地征用、居民拆迁、规划设计等环节进展滞后，阻碍了部分项目正常开工的进度。

上半年全市新开工项目128个，比上年同期减少了17个项目。

房地产企业家信心指数一直位于南宁市六大行业之首，运行于高景气区域，房地产企业景气指数为122.86点，同比增长38.99点，再次刷新历史纪录，去年底达到了134.49点；

全年房地产投资增加11.46亿元，增长了17.8％，对经济增长的奉献率达4.32％，拉动经济增长0.5个百分点。

〔1〕、2002年南宁市房地产投资开发情形

1、房地产开发投资238761万元,比去年同比增长28.65％；

2、房屋施工面积844.17万平方米,同比增长17.23％；

其中住宅施工面积477.05万平方米，同比增长20.31％；

3、房屋竣工面积243.92万平方米,同比增长3.53％，其中住宅竣工面积167.84万平方米，同比增长10.63％；

4、商品房屋销售面积107.31万平方米，同比增长1.99％；

5、商品房屋销售额258327万元，同比增长5.86％。

三、市场环境形成的缘故

据统计部门介绍，房地产投资高速增长的要紧缘故是：

1、住房制度改革的深化，住房分配逐步由福利性向货币化转变，购买商品房及旧房置换增加推动了房地产投资增长。

2、都市新区建设，旧城改造，给房地产开发带来了新商机，一是有好地段供房地产商开发，二是拆迁户急需购房，也促进了房地产投资增长。

3、金融机构推行的个人购房按揭贷款，使商品房的有效购买群体增加，加大了开发商开发的信心。

4、国家及广西区清理和取消一些行业性的不合理收费项目，减轻了房地产企业的负担，降低开发成本，调动开发商的积极性。

5、由于房地产销售量大幅增长，资金回笼快，保证了宽敞开发商的资金需求。

6、开发商注重市场需求变化的特点，在住宅结构、小区环境美化、物业治理与配套设施等方面，迎合了消费者的需求，使房地产开发逐步走上良性进展的轨道。

7、经济形势利好：

WTO、西部开发、全国房地产开发等大环境都比较好，也使开发商信心倍增。

四、都市基础设施完完善对消费者的阻碍

去年是南宁市实施〝136〞打算的第一年，已实现了〝一年小变化〞的目标。

其中房地产业增速专门快，实现了都市经济整体升值。

今年是南宁市实现〝136〞目标的第二年，25条都市道路的新建、改建工程将于年底通车，包括民主路立交桥和永和大桥等6条跨江大桥的工程将全面启动，都市环境将进一步改善。

此外，今年大规模的旧城改造工程，以及相思湖新区开发、风岭区开发、仙葫区开发、邕江两岸路堤建设，都将给南宁市房地产业的进展，提供一个更宽敞的进展空间。

据南宁市统计局相关资料显示，有高达62.24%的房地产开发企业认为个人购房欲望强烈，有48.09%的认为尚可。

由此可见，南宁房地产开发企业整体信心较高。

第二节项目周边竞争性别墅调查

一、竞争别墅的分类

1、南宁市已建和在建的别墅项目

天池山、新天地、玫瑰园、碧丽山庄、龙胤花园、丽水湾、大自然、山水美地、枫丹丽舍、翡翠园。

2、立即上马的别墅项目：

雅源阁、邕江湾、海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄。

3、按别墅所在的区域分

玫瑰园在江南区；

大自然、山水美地、翡翠园、新天地位于凤岭；

天池山、碧丽山庄、龙胤花园、丽水湾、枫丹丽舍、雅源阁、邕江湾、海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄位于仙葫。

4、按竞争对手楼盘档次分

碧丽山庄卖地；

枫丹丽舍楼盘素养较低；

玫瑰园是市区开发最早的别墅，销售差不多进入后期；

雅源阁、邕江湾别墅、海茵国际花城、宝城花园均处于规划设计时期。

大自然、山水美地、翡翠园、天池山、新天地、龙胤花园、丽水湾是龙头山庄目前的要紧竞争对手。

二、要紧竞争对手差不多情形

〔1〕、天池山：

1、项目概况

位于民族大道东段，占地615亩，由南宁海田房地产开发开发。

物业类型为纯别墅区，一期开发150亩，联排别墅56户，双拼别墅28户，独立别墅12户。

2、价格策略

联排别墅的总价在40-50万之间，折后均价为2550元/平方米；

双拼别墅的总价在60-70万之间，折后均价为2895-3100元/平方米；

独立别墅的总价在120-150万之间，折后均价为4000-4150元/平方米，交楼标准为毛胚房。

低价入市是其采纳的要紧销售策略。

3、付款方式

付款方式为一次性付款和六成三十年按揭。

4、宣传策略

天池山的广告语为：

森林、湖泊、豪宅；

白领也能住得起别墅。

主诉点以小区环境、园林景观为主。

在项目地路段有户外广告投放。

〔2〕、丽水湾

位于南蒲大道仙云岭南坡，占地161亩，由合诚房产开发，物业类型为纯别墅区。

一期开发116亩，全部为独立别墅，合计114户，别墅面积在330－460平方米之间，主力户型为370平方米。

单价在3500-5000元/平方米之间，

总价在100-250万之间，

折后均价为3900元/平方米。

别墅交楼标准为毛胚房。

付款方式为一次性付款和6成按揭，同时采取了内部认购9折的购房优待政策。

丽水湾的广告语为：

贵胄群岛·

豪门海岸，主诉点以景观环境为主，同时向消费者诉求社区的品位。

在新民路与民主路交汇处及至项目地路段有户外广告投放。

〔3〕、翡翠园

位于南湖凤岭新区,占地512亩，由中房集团南宁市房地产开发公司开发，物业类型有小高层、多层、别墅。

其中别墅类全部为独立别墅，总共50套，采取定向开发的形式，主力户型的面积为345平方米和375平方米。

别墅的单价为6100元/平方米、6250元/平方米、6900元/平方米，总价操纵在214-238万元之间。

别墅的装修标准为精装修。

翡翠圆的广告语为：

生态家园。

作为广西第一个国家康居示范工程，翡翠圆结合四新技术的应用，主诉生态家园，已形成一定的美誉度。

〔4〕、新天地

位于民族大道，占地面积约225亩，由宁汇房产开发，物业类型为纯别墅区，其中联排别墅约112户，独立别墅约120户。

联排别墅的单价为3600元/平方米，折后均价为3500元/平方米；

独立别墅的单价为4000元/平方米，折后均价为3880元/平方米。

别墅的装修标准为毛胚房。

采纳一次性付款和7成按揭的付款方式，一次性付款享受95折优待，按揭享受97折优待。

新天地的广告语为：

高尔夫生态纯别墅。

主诉点同样以生态为主，但炒作的成分较多，将会引起消费者极大的心理落差。

户外广告投放地点有：

新民路与民主路交汇处、民族路与朝阳路、至项目地路段。

此外还依靠电台来提高自己的知名度。

〔5〕、龙胤花园

位于南宁市仙葫开发区，占地面积348亩，由南宁金胤房地产公司开发，物业类型为纯别墅区。

一期开发双拼别墅18户，独立别墅50户。

龙胤花园要紧采取塑造品牌的销售策略。

其中双拼别墅的单价为3018-3400元/平方米，总价操纵在80-90万之间；

独立别墅的单价为6080-7200元/平方米，总价232万元起。

付款方式为一次性付款和6成20年按揭，

龙胤花园的广告语为：

山水园林别墅，要紧以园林景观为主诉点。

从去年10月开始，进行了一系列的软文炒作，分别从区位、景观、园林规划设计、建筑风格等方面进行了全方位的市场导入性宣传，随后通过网站报纸、电视等多媒体进行整合宣传。

近期媒体宣传力度又有所加强，4月25日在«

南国早报»

投放了数个整版广告。

户外广告投放地点在至项目地路段。

〔6〕、大自然

位于民族大道旁，占地450亩，由广西桂盛房地产有限责任公司开发，物业类型为别墅、洋房。

其中联排别墅约97套，独立别墅约50套。

联排别墅的面积在250-300平方米之间，折后均价约为3700元/平方米；

独立别墅的面积在350-500平方米之间，还有两套超大户型别墅，折后均价为4100元/平方米，总价150万起。

大自然采取的付款方式为一次性付款和8成按揭。

大自然的广告语为：

生活新空间·

新模式。

目前户外广告投放地点在至项目地路段。

〔7〕、山水美地

位于凤岭新区，占地约3000亩，由广西荣和企业集团有限责任公司开发，物业类型有别墅、小高层、高层、阶梯住宅。

其中联排别墅26栋，独立别墅26栋。

2、销售策略

采取一次性付款和8成按揭的付款方式。

购买别墅可迁入四个户口，按揭付款需供完楼后才能办理迁户手续，同时荣和的老业主购房也享受一定的折扣优待。

4月19日，在荣和新城会所举行了大型的内部认购酒会，为5月28日开盘做预备。

3、宣传策略

山水美地的广告语为：

故乡▪国际。

以国际化标准为准那么，运用国际生态居住社区的思想来规划，融入广西地域的文化特色和居住适应，在消费者中产生一种亲和力。

广告创意表现统一和谐。

媒体形式要紧以户外广告为主，投放地点有新民路与民主路交汇处、古城路口、白沙大桥周边、至项目地路段。

四、要紧竞争对手的近期宣传动态

1、电视广告

龙头山庄的竞争对手，要紧在