华盈恒信福建金辉房地产年工作总结及工作计划Word格式.docx

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在宏观调控中，中国房地产业与宏观经济唱“同一首歌”，2004年是不同寻常的一年，它奠定了中国未来几年房地产的市场格局。

为抑制固定资产投资过快增长，保证国民经济平稳运行，使国民经济实行软着陆。

中央政府从一季度开始相继出台一系列宏观调控措施，提高了房地产开发的资本金比例。

9月2日银监会公布了《商业银行贷款风险管理指引》，10月29日起贷款利率上调0.27个百分点，使房地产投资增速放慢。

1-11月房地产增幅29.2％,同比增幅下降3.3个百分点。

新开工面积增幅11.7％，同比增幅下降18.2个百分点，但房市仍然保持强劲的发展势头，前三季度房价同比上涨13.4％，第4季度在宏观调控措施和市场自我调节的双重作用下，房价仍上涨4.25％。

福州市房地产市场健康发展，房地产投资继续保持增长速度，商品房需求强劲，空置房进一步消去化，商品房价格不同程度上涨，房地产信贷结构良性调整。

2004年福州楼市进入一个项目多，规模大，产品丰富的时代。

各家房地产开发商犹如雅典奥运会的中国体育健儿，在闽江河畔演绎着一个又一个激情澎湃的地产故事。

福州房地产市场迎来了“做大、做强省会中心城市”的巨大发展机遇。

在这一年中，房地产市场运行态势总体是稳中有升。

消费趋向理性化，居民收入持续增长，可支配收入增长13.8%，60-70年代出生的人士进入购房旺季，城市扩大化发展，这三大源动力使住房保持旺盛的需求。

各房地产商对房市充满信心，信心指数为142.9，企业景气指数为116.8。

楼市进入“大盘”时代，随着楼盘品质的提高，“生态+人文”模式的营造，市政府的可持续发展战略计划“东扩、南进、西拓”使房地产市场保持升值潜力。

04年全市商品房交易额649.83万平方米，交易额211.9亿元，同比增长5.3%。

下半年房价总体保持上升，涨幅维持在3%左右，全市商品房交易价均为3261元/㎡，远低于全国其他省会城市。

因此我们金辉地产对企业的发展前景充满坚定的信心。

（一）

在这过去的一年里，公司管理班子全面贯彻董事会下达的各项决策部署，团结和带领公司全体员工努力创新、开拓进取，全面完成04年度计划任务基本完成了董事会根据04年上半年市场变化重新调整后。

下达的各项工作任务：

实现了全年销售签约3.5亿元；

按计划完成“世纪金辉”I期、II期的建设任务（约17万㎡）；

回笼资金3.17亿；

通过竞拍、挂牌，确定金山新区，浦上路地王1＃地块与金山会展南侧乌龙江畔地块共计220亩的土地开发使用权；

全面结束“金辉东景”的综合验收工作，为05年办理业主产权奠定了良好基础；

通过进一步完善公司运作体系，让企业逐渐朝制度化、规范化管理迈出坚实的第一步；

根据工程进度销售情况，有序地完成各项资金回笼及融资任务。

回顾2004年是为了总结一年来工作中取得的经验，找出差距，发现不足，是为了迎接新的一年里更艰巨的挑战，现就2004年的工作情况进行总结回顾。

一、进取、拼博年销售业绩再创新高，更创单月销售新纪录。

在03年圆满完成2亿销售额产值的基础，04年成功地对“世纪金辉I期”“世纪金辉II期”进行了全方面的销售。

元月1日温福高速的开通，进一部扩大了福州房地产的销售市场。

04年开始，我司根据客源市场变化的状况，以最快的速度分析市场动态、确定异地媒体投放导向，于此同时为了温州客户进入福州后能全面了解企业情况，坚定购房信心，特别推出金辉大酒店免费提供的住宿服务，以让客户更大范围了解企业，促成了2月份单月销售达到436套，单月销售破亿元的历史新高，为全年完成3亿指标并最终调整销售目标奠定了扎实的基础。

由于有了2、3月份的销售基础，公司在东区销售的影响力不断加强，面对4月份开始温州客源的退潮，国家宏观调控政策的出台，市场阶段性的回落，销售部门与策划公司积极采取“老业主带新客户”、“夏日赠饮”、“公积金优惠”等多项营销手段，充分体现企业的人文关怀，在业主中激起一定的反响，从而带动了更多的老业主介绍人其亲友加入到购买公司的产品行列中保证了阶段性销售的平稳过渡。

通过“世纪金辉I期”开盘热气球的放飞等一系列活动，吸引了周边的人气与眼球，突出了公司产品的形象，达到了进一步挖掘新客源的目的，使公司的产品得到进一步的宣传。

全年签约销售共3.45亿元，其中金辉东景实现基本清盘，“世纪金辉I期销售1.67亿元；

II期销售1.54亿元，总销售面积达到12.57万平方米。

“东景家园”、“富华家园”产权办理是福州公司2004年新年过后的首件大事，由于业主个性的差异特别是个别业主对产权办理、“产权交易税”的不理解，形成了业主在小区中的影响。

在公司财务部、售楼部的大力配合下，经过多方协调，努力说明公司原则及合同的约定，最终两个小区共计556户的业主得已全面办理产权证与土地证，为公司在社会上树立了“重诚信、守承诺”的企业形象。

二、锐意进取，创一流建审建设，全面保障开发进度。

04年我司成功开发“世纪金辉I期”、“世纪金辉II期”共计160亩的土地。

我司在鼓山新区已培养了较为丰富的楼盘开发经验，由于政府土地推出量体越来越少。

为保障公司的可持续性运作，我司分别于7月份与9月份成功参与市政府推出的金山浦上与乌龙江畔的两块地块，为获取此两地块，公司派员多次对地块的周边情况进行详细了解，对市场的竞争与发展进行全面分析，最终分别以131万/亩和127万/亩顺利竞得该两幅地块的土地使用权。

公司在拍得浦上路地王1＃地块后，董事长将该地块作为05年初公司的重点项目。

工程部、外联部紧密配合，制定详细的工作流程，力争04年12月进行桩基施工。

明确目标后，全体员工强烈的使命感充分体现在办事效率上。

从设计方案到配合设计院出图报件，从选址立项，总平规划到《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》的报批等等，一系列工作全部落实到每个部门、每一位员工的工作。

由于政府与土地拆迁农民的赔偿未能得到时充分解决，一定程度上影响到公司的原有计划，但由于前期工作准备充分，考虑周全，该地块再创福州市国有土地拍卖提前交地先例，为“金辉速度”再立一块丰碑。

同时为12月份前期桩基进场施工提供了保障。

“世纪金辉C区II期”是继2003年完成土地转让变更后于04年开工的项目。

外联部在实际运作过程中，以对项目建审运作的熟悉以及丰富的建审流程经验，见缝插针，多方协调，有条理，有计划的实施，同工程部紧密配合，再次证明了金辉创建一流建审速度及高效率的精神风貌。

“金辉东景”的综合验收的成功完成保障了该小区办理产权工作的顺利进行。

面对公司自成立后首次综合验收工作，存在诸多不确定因素。

外联部本着提早介入工作，及时发现问题，尽快协调相关部门为办理产权争取最大空间的原则。

04年6月公司组织环保、园林、人防、规划等多个相关职能部门进行该区综合验收工作。

由于各部门对小区现场验收后提出诸多要求。

本着先易后难的原则，在林副总指导下，外联部经过不懈努力，各项问题均得以较快解决，并为公司节省了大量开支。

为“金辉东景”产权总登记奠定了基础，也为公司今后办理“小区综合验收”积累了丰富的实践经验。

三、强调工程建设质量，为全面提升产品成本品质积累经验。

3月份“东景家园B区”2＃楼竣工验收并顺利交房，同年5月提前全面交付使用；

“世纪金辉I期”04年7月单体相继竣工验收，9月30日，11月30日分两批分别交付于业主。

04年4月份“世纪金辉II期”开始全面施工，11月份主体工程全面落架并进入附属配套工程施工阶段，12月18日“金域蓝湾”工程正式开始桩基施工，各项前期工作正在紧锣密鼓地进行，为05年全面施工打下坚实的基础。

对于一系列合理紧凑的施工进度，工程部要求各班组尽量把握“均衡施工”原则，即体现“金辉速度”，已不至于产生赶进度而忽视质量的现象。

同时协调好设计、监理、施工单位的工作方向，全面落实“质量服务保障年”，通过全过程和全方位地计划、组织、控制与协调施工项目。

从开工前的施工图纸会审，针对设计图进行认真审查，坚持施工过程对隐蔽工程的验收，监督重要工序的全过程到施工单位对工程项目的自验、整改完成情况。

组织监理、设计、勘探等有关单位共同参加验收，确保工程质量合格等一系列全程控制，有效地保证了公司开发建设项目的工程质量，减少客户在产品质量上的投诉率。

在2004工程质量保障年中，公司在进入“大盘化”、“成片化”发展的阶段。

工程部在面对挑战与压力，严格各相关施工队伍的协调与管理的前题下，确定了最终的验收目标，“业主群体”交房和整改量是对工程部工作最直观的检验。

经统计C区水电整改量占33%，比“东景”、“富华”的46%下降了13%。

土建工程整点数为1646点，水电安装工程整改点数为567点，通过对以上整改数据的分析，使我们进一步明确主体施工管理中的薄弱环节，验收整改的针对方向，进一步做到工作有的放失，事半功倍的质量保障体系。

面对今年建材市场价格波动大，直接影响在建项目的建安成本，工程部通过适时跟踪建材市场价格走势，了解分析，采取部分主要材料阶段性认价方式，降低工程成本。

通过市场调整，了解各类高、中、低商品房与本工程设计材料选择及产品定位之间的关联。

并根据我们目前开发的楼盘数据、定价、购房人使用情况，使我们的产品更加接近市场要求。

同时工程部将工程预算交底及测算，更进一步做到具体、细致、更加接近市场实际情况，把工程成本调整到最佳程度，并通过优化设计方案等措施增强楼盘卖点，达到有效降低工程成本的目的。

四、加强资金回笼工作，配合各部门运作为企业发展提供有力保障。

财务工作必须讲实效，充分发挥当家理财的工作，一切工作是围绕资金与财政运行。

04年公司财务与各部门鼎力配合，以公司利益为重，以客户为中心，保证了公司业务的正常开展。

04年融资工作是财务重中之重，在董事会的指导下，公司财务合理调配各项可运作资金并与金融部分配合，在售楼部按揭组协助下共同回笼3.17亿元资金，其中现金回笼1.79亿元，定金回笼8013万元，首付款回笼1.24亿，为公司土地的储备，为董事会决策的实施,增加有力的资金保障。

04年是公司经济持续、快速、健康发展，也是经济发展正处于经济上升的重要时期。

财务部全体人员抓住发展的时机，永立竞争市场，加强自身综合素质教育，不断提高专业知识。

通过参加市统计部门培训、税务政策讲座、建委有关网络资质建网申报及电算化考试，为公司日常业务发展趋利避害打下基础。

04年融资工作是财务部工作之重，该部紧紧围绕公司的运作精神，程序分明，不断拓展，主动与有关部门联系，提供报表、分析数据，提交土地审批额度资料以及融资中的财务评估、抵押、置换等具体工作，以公司利益为首，抓时间抓建设，确保完成各项融资任务，使资金在各阶段良性有效地运转。

五、适应新形势，逐步规范内部管理，逐步确立“金辉”企业文化。

随着公司的进一步扩大，公司于04年春节开始就建立行政部，并着手制定企业内部管理制度，随机出台企业各部门工作标准及岗位说明书，朝着规范化、制度化、程序化方向发展。

首次以书面形式明确了各岗位的职责，并开始推行“整理、整顿、清扫、清洁、素养”的“5S”活动，为规范健全档案管理制度特聘福州市档案局专业人士来司培训，重新修定《档案管理办法》，对各项合同、文件图纸进行归类整理，阶段性提高档案、图纸的查找效率。

并组织二次中层以上人员赴外地考察学习，了解市场、学习同行。

通过一系列制度的建立，活动的开展，进一步规范了企业的各项管理，提高了员工行政伦理意识主和素养，树立员工敬业精神，促进了员