万都盛世星河2014年7月市场调查及营销推广策略(住宅)PPT课件下载推荐.ppt

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宏观经济相关走势整体上来看：

我国经济近期发展比较平稳，固定资产投资4月以来呈环比上升之势，对房地产发展比较有利；

2014年CPI波幅较小，最高也未超过2.5%，对房地产的影响不是特别的大。

第二节、房地产相关政策解读1、武汉、杭州多地限购政策松绑党报：

行政救市很可能给泡沫化楼市帮倒忙影响：

不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”称无力还款备注：

社会各行对各地方政府出台相关政策变相取消限购多持否定态度。

2、7月2日，中国银行发布的2014年三季度经济金融展望报告指出，房地产市场将继续调整，但“硬着陆”可能性不大。

3、国开行住宅金融事业部于7月底挂牌，目的是确保办好棚改工作，提高棚改资金使用效率。

这将对商品房销售造成一定的影响，尤其是针对刚需客户，将会形成很大的分流，制约其购买商品房的行为。

4、五省市获批建立地方资产管理公司作为金融业的延伸，通过有效消化和处置金融不良资产，保障金融业持续、健康发展。

此举对房地产融资将会提供很大的机会。

5、国土资源部：

稳妥有序推进农村土地管理制度改革立足资源禀赋条件推动节约集约用地，有利于从根本上解决房价高的问题，以促进房地产健康有序发展。

6、房产税和城镇土地使用税拟合并城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；

房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。

房子是建在土地上的，将来这两个税种合并之后，即”房地合一“。

立法有望在2016年可以推出。

立案拟定初步只对高端住宅征税，普通住宅暂不征收。

在普片征收的情况下，需要对低收入人群或低面积住宅不征税全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种7、成都跟进，限购松绑城市升级7月16日，成都有关部门召集开会，对取消限购进行了口头通知，但是没有正式下发文件。

没有政策文件，但在实际操作中已经取消了此前限购政策下购房的前置条件。

不过，这些来自市场方面的传闻并没有得到成都市官方部门的确认。

今年上半年，成都楼市的刚需市场是量缩、价格有所下跌，改善性住房市场萎缩得比较厉害。

限购取消与否并不重要，重要的是要取消限贷住房限购政策取消的城市名单正在扩大最近传闻成都也加入到这个阵营之中8、不动产统一登记政策终落地目前,我国不动产分类众多,房产与地产分离,导致各地区、各部门信息不能有效相通。

实施不动产统一登记,就是要把原来的林业、农业、住建、海洋等部门的登记权责统一归划给国土部门。

不动产统一登记的施行,将为后续推进房产税改革打下基础。

加速房产税改革的推行。

而未来房产税推出,仍要看其具体征收范围,税率等,才好判断对楼市需求的直接影响程度。

预计房产税将会以渐进式,试点扩大等方式推出。

国务院总理李克强7月30日主持召开国务院常务会议,讨论不动产登记暂行条例（征求意见稿）,决定向社会公开征求意见第三节、成都近期房地产市场状况从月度开盘走势图上我们可以看到，成都楼市整体看好。

从成交走势图上我们可以看到，成都7月新房住宅成交量大幅回升。

由此可见无论是开发商还是购房者，对未来楼市的预期均较为乐观。

小结宏观经济运行整体平稳，结构调整呈现积极变化，无论是GDP，还是CPI都呈良性发展，房地产宏观市场环境较好。

包括成都在内的各地方政府积极出台相关房地产限购松绑政策，支持房地产发展，无论外界如何评论，总有部分客户按耐不住积极购房的心情，我们应紧紧抓住这种难得的机会，加大项目宣传，实现项目销售。

成都整体市场环境看好，无论是开盘量，还是成交率都比较乐观，说明成都房地产市场是属于正常发展的，我们应积极分析自身原因，做好项目推广及销售。

第二章、住宅个案分析阳光西里张江御景豪庭堰山河畔四期中铁瑞景誉都国际名都外滩新天地堰孚国际公馆紫荆城幸福世家愿景青城雪欣海国际滨江国际外滩星空青城半岛春天花园山水天成二期都江堰二手房市场1122335577446688991010都江堰在售楼盘，区域分布本案竞争初判：

对手未必会把“盛世星河”当作竞品，但一定会分流本项目客群1君悦名筑2345698710钱江美域都江华府愿景青城雪宁江大院外滩新天地滨江丽景青城半岛幸福世家紫荆城1112北郡春天花园13国际名都阳光西里l项目概况月来访量去化量最低价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群约115约21约3900元/68-105套二全款优惠3%，按揭优惠1%站牌、短信、外墙、老带新、巡展无都江堰85%、其他15%l市场表现l点评经过参展2014精品住宅阿坝州巡展及都江堰房交会所剩房源约40多套，销售速度很快。

地处永安大道，位置与我们基本处于同一环线上，但其毗邻二医院、实验小学，周边配套较完善，且远离工业园区；

户型除套一外，其他面积区间与我们相差不大，但室内赠送面积较多，布局比较合理；

小区内部商业、休闲等配套设施均也比较完善，而每平米价格仅比本项目高150元左右，项目优势突出。

张江御景豪庭l项目概况月来访量去化量最低价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群约200组约30套3200元/（均价:

3450元/）102104106124110102特价房（1-8层）短信、户外短信、户外无都江堰本地民主片区、建材市场等占60%，阿坝州30%，成都10%l市场表现底价入市，大搞特价房活动且积极参与房交会等活动，7月成交15套，可售476套，销售较快。

l点评张江地处都江堰民主片区，周边生活配套较成熟，交通便利；

但户型与本项目相比并不具备优势，其浪费空间较大；

小区内部规划配套较完善，但受前期不良影响部分客户担心其能否按规划建设；

目前与本项目相比其最突出的优势就是价格更低、周边配套更完善。

春天花园l项目概况月来访量去化量最低价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群近200组约20组4700元/90-11875、115全款优惠6%，按揭优惠4%站牌、短信、外墙、项目活动、网络无成都、都江堰l市场表现总共60多套住宅，目前仅剩余10多套，9月份交房。

l点评地处都江堰1.5环，位置优越；

毗邻北街小学周边生活配套较成熟；

而户型、整个小区内部配套与本项目相比并不具备优势。

国际名都l项目概况月来访量去化量均价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群约170组约21组约4800元/113-162115全款优惠8%，按揭优惠6%站牌、短信、外墙、项目活动无阿坝州30%成都25%都江堰45%l市场表现7月份参加房交会，所有特价房皆卖完了。

l点评1、户型较大，主要针对改善型客户，与本项目冲突性很小2、无论是周末暖场还是到访有礼等推广活动多外滩新天地l项目概况月来访量去化量均价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群约125约115600元/5612685全款优惠3%，按揭优惠1%周末暖场活动、短信、站牌、行销无成都、阿坝州l市场表现l点评其地处玉堂，户型面积区间与我们有许多相近之处，但受其地皮历史影响，客户主要来自成都和部分阿坝州，对分流本项目都江堰本地客户几率极小；

但应积极做好应对其针对成都游客的相关推广销售活动。

参加2014精品住宅阿坝州巡展和都江堰房交会，7月成交约6套，销售面积2280.25，剩余569套。

中铁瑞景誉都l项目概况月来访量去化量最低价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群约340约24约5000元/69-11694.41m2全款优惠3%，按揭优惠2%，公积金优惠1%周末暖场活动、短信、站牌、行销69-116成都、都江堰、阿坝州l市场表现参加2014精品住宅阿坝州巡展及都江堰房交会，目前主推6、8栋69-116户型，项目赠送面积大，7月成交约25套，销售面积2376.76，剩余514套。

l点评地处彩虹大道，紧邻都江堰中学，小区内部及周边生活配套较完善；

其户型区间部分与我们相近，但价格比我们高将近1200元/，我们应尽量创造条件将这部分客户中的中端人群吸引过来，促成项目销售。

幸福世家l项目概况月来访量去化量均价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群约410约314800元/72-14297全款优惠4%，按揭优惠2%周末暖场活动、短信、站牌都江堰本地与阿坝州l市场表现在都江堰名声较好，既与其位置、产品有关，也与其长期在都江堰各公交站台投放大量广告有关l点评日来访最高可达20组左右，来电大概15组，7月成交约21套，销售面积2155.83，剩余566套愿景青城雪l项目概况月来访量去化量均价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群约140约18约4350元/78-11673无短信、站牌无阿坝州30%成都25%都江堰45%l市场表现7月份参加房交会，销售约5套l点评经过参展2014精品住宅阿坝州巡展、都江堰房交会只剩部分房源青城半岛l项目概况月来访量去化量最低价销售面积区间畅销户型特价房优惠情况推广情况新推房源客户群约170组约21组4080元/86-10786、103价格4080元/全款优惠6%，按揭优惠4%短信、站牌周末暖场活动无阿坝州20%成都35%都江堰45%l市场表现7月份参加房交会，销售约10套l点评地处都江堰民主小区，毗邻张江御景豪庭，户型与本项目套二、套三有许多相近之处，而首付10-15万月仅供2000-3000元，项目周边生活配套较我们完善，需密切关注，以便将部分客户吸引至本项目。

滨江国际l项目概况月来访量去化量均价销售面积区间畅销户型优惠情况推广情况新推房源客户群约200组约24组4900元/86.85-116.93116.93全款优惠6%，按揭优惠4%短信、站牌网络、行销无阿坝州25%成都30%都江堰45%l市场表现一期售罄，二期待售l点评户型面积区间与本项目套二、套三差不多，主要多一个入户花园比我们多一个卖点。

另外位置比本项目稍好，小区内部及周边生活配套较完善，销售速度很快。

安置房及二手房分析安置房：

安置房：

永丰小区永丰小区安置房：

幸福家园幸福家园安置房：

民主安置房：

民主小区小区安置房：

壹街区、高桥壹街区、高桥安置房：

天福家园天福家园蒲阳、金蒲阳、金凤安置小凤安置小区大集群区大集群安安置置房房分分布布图图都江堰二手房调查小区户型楼层面积单价总价兴堰丽景两室两厅5F/6F703142元/22万753356元/25万703429元/24万833470元/28.8万703309元/23万723819元/27.5万723611元/26万堰山和畔3室2厅1034466元/46万1034466元/46万2室2厅874354元/37.8万774957元/38万805000元/40万834964元/41.2万835060元/42万中冶堰景2室2厅823902元/32万823659元/30万823766元/31万864070元/35万833795元/31.5万都江堰主要二手房调查根据统计数据显示：

都江堰二手房市场中安置房均价3448元/，商品房均价约3999元/，与本项目房价非常相近，甚至比本项目低且其产品位置、楼层、周边配套并不全