A蓬溪紫御中央营销方案优质PPT.pptx

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p2015年年6月月28日，央行宣布降息日，央行宣布降息0.25个百分点个百分点定向降准定向降准0.5个百分点。

个百分点。

51.1在售楼盘分布区域Part161.1蓬溪县市场供应与去化量71.2在售楼盘整体价格Part181.2在售楼盘优势户型Part191.3单个楼盘案例分析Part110Part11.5购买客户数据调研项目产品定位项目数据指标分析购买客户定位价格定位项目定位122.1项目数据指标分析Part22.1一期剩余房源分析13项目数据指标分析Part22.1二期数据分析142.1项目区位分析区位分析交通分析资源分析152.3项目市场定位点击添加标题项目特点配套优势区域位置点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本“城市中央公园生活”，精品人居典范162.3项目形象定位项目是一个老城区中难得的旺中带静的好地方，虽然交通略有不便，但正因此项目才能避开滚滚车流的喧杂而具备较佳的居住环境，且周边配套成熟，人口素质较高，会是吵杂的老城区中宜居的好地方。

在推广中，除山景优势之外，主诉求旺中带静的良好生活氛围及人文环境，主打生活牌、人文牌、政府牌。

“繁于形，静于心”pp形象定位推广：

形象定位推广：

172.3购买客户定位Part2核心客户群【客户定位】三北区域内：

原住民、工作在本区域的企事业单位员工、个体工商户、小型企业主渝中、区县区域：

有工作往来关系、社会关系的主城人；

向往主城生活的区县客户。

主城其他片区与外地：

看北部新区发展潜力。

重点客户群游离客户群总价购房因素需求户型需求面积单价范围家庭结构置业动机30-40万区位、交通、配套、价格3房为主90-110平米之间3500-4000元三代同堂首次为主拆迁换房182.4项目价格定位Part2pp定价依据：

定价依据：

本方案采用市场比较法，对本案进行项目价值判断。

即选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。

项目所处区位目前在售楼盘不多，在此，我司选取了目前“蓬溪在售楼盘”做为我司定价的参考楼盘。

本案就“区位条件”、“产品条件”、“内部环境”、“内部配套”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。

19pp价格因素价格因素价格因素价格因素权重权重权重权重：

项目权重本项目区位20%101010877配套13%7107685交通12%101010877物管8%10106878外部景观12%56510107内部景观10%6757710规模5%7851078品牌8%1086977户型12%88791010价值评分18.28.767.268.127.817.43均价800095007400800092007790价值点平均分976108410199851178营销策略部署营销策略思考营销策略执行渠道执行销售部署销售保障213.1营销策略思考Part3【难点思考】难点一：

如何消除项目前期不良影响？

开发商资金链断了开发商跑路了楼盘成烂尾楼了欠一摊子烂账223.1营销策略思考【难点思考】难点二：

如何在市场下行情况下，实现快速销售？

房地产行业告别高速增长2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。

1-6月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，房地产开发投资增速持续下行。

政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。

房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码233.1营销策略思考【难点思考】难点三：

如何实行商业价值？

n因本项目商业非核心商业区或主要交通线上，项目四至常住人口比例不高，短时间难以形成商业氛围。

n其次商业的运作思路要先有“商”再有“业”，因此本项目规划什么样的商业业态，将决定本项目商业物业价值。

n怎么样平衡招商和物业销售问题？

243.1营销策略思考【解决方案】解决方案一：

项目开工新闻发布会暨业主联谊会？

n举行项目开工新闻发布会，邀请蓬溪县规划局、建委、房交所、公安等领导参加；

消除不良影响。

同时，邀请当地媒体及一期业主同时参加新闻发布会，并宴请业主，赠送小礼品慰问。

n项目开工仪式当天，举行相应的小活动，例如现场舞狮、燃放烟花、腰鼓队沿街宣传n项目现场工地包装，围挡广告更换、现场彩旗布置、道旗等n其它渠道宣传，现场派发小礼品、微信宣传253.1营销策略思考【解决方案】解决方案二：

“互动活动+性价比”是产品实现快销法宝n有“人气”才有财气，销售中心定期举办各类互动活动，例如亲子大赛、魔方、摸鱼等，积累人气到现场促进销售。

n其次在市场行情低迷的情况下，各阶段举办促销（变相）或赠送礼品、装修、老带新活动等，提高产品的性价比，达到吸引消费作用。

263.1营销策略思考【解决方案】难点三：

招商先行，带租约销售降低投资风险n通过前期先招商，保证前期商业定位与形象；

n能实现快速销售回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；

n定期内使业主获得稳定收益，增加业主投资信心；

273.2营销策略Part3策略一：

你买房我补贴总价首付贷款年限月供补贴实际月供35万10.5万20年1637元1000元637元n补贴时间：

至客户购买到交房，买的越早，补贴越多，让客户提早下手；

n增对一次性付款的客户，在销售的时候多给予3%的优惠，拉开补贴差距；

28策略二：

日进斗金3.2营销策略n在确定工程时间节点，销售开盘时间后，即可举行办卡；

首次办卡只需要缴纳500元即可办理；

但可以享受每日增值200元活动，直到开盘当日；

所有累计增值金额在购房时直接充抵首付款；

降低购房者首付金额。

n该方式能提前蓄积购房群体，并制作噱头进行行业传递。

293.2营销策略策略三：

每天一套特价房n在产品库里面筛选出20套产品（户型不好、有短板），然后每天推出一套，低于定价200-300元/进行销售，先到先得。

该方式能吸引消费者眼球，直接有效增加来访量；

303.4销售部署2016年10月12月1月6月剩余房源Vip卡办理，享受买房补贴活动前期基础工作（人员、推广、售楼部、工地布置）

【入市时机入市时机】一期剩余房源认购活动二期面世，蓄客活动商业开始招商5月Vip卡办理，享受日进斗金活动2月3月二期住宅首次开盘商铺首次开盘8月2月2017年销售率85%，进入尾盘期第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段313.4销售部署阶段推广主题阶段推广主题蓬溪你等久了.公园豪宅我回来了阶段阶段推广点推广点紫御中央回归、公园豪宅、精品人居紫御中央回归、公园豪宅、精品人居具体推广动作具体推广动作销售道具准备销售道具准备推广动作推广动作渠道动作渠道动作项目沙盘、户型模型确定广告推广方案项目外部导示系统制作巡展物料准备样板房DM折页制作报媒：

遂宁日报微信：

遂宁微生活电视：

电视字幕渠道：

小蜜蜂派单户外：

商圈户外外卖场开放商圈摆展竞品拦截老社区扫楼红绿灯口/加油站插车9月月1-2月月3-5月月6-8月月10-12月月第一阶段工作事宜32阶段推广主题开盘优惠阶段推广策略该阶段以整合传播项目价值为目的，以开盘、交房为主具体推广动作销售道具准备推广动作渠道动作渠道动作活动物料准备开盘物料准备一、活动促销活动推广进行内部认购二、媒体组合微信媒体每周2-3次炒作电视字幕广告车站户外广告外卖场开放商圈摆展乡镇拓展竞品拦截老社区扫楼红绿灯口插车10-12月月1-2月月3-5月月6-8月月第一阶段工作事宜33阶段推广主题阶段推广主题二期公园豪宅、强势加推阶段推广策略阶段推广策略确定一期交房时间、一期销售火爆、二期顺势加推确定一期交房时间、一期销售火爆、二期顺势加推具体推广动作具体推广动作销售道具准备销售道具准备推广动作推广动作渠道动作渠道动作办卡物料准备更换DM单页招商物料准备报媒2-3次，报媒新闻价值播报3-4次微信持续发布渠道电话邀约资料直邮外卖场开放商圈摆展区县拓展竞品拦截老社区扫楼红绿灯口插车10-12月月1-2月月3-5月月6-8月月34阶段推广主题阶段推广主题美景升级，美宅加推阶段推广策略阶段推广策略通过通过前期垫底的推广及销售基础，再次为加推产品成功销售奠定前期垫底的推广及销售基础，再次为加推产品成功销售奠定基础基础具体推广动作具体推广动作销售道具准备销售道具准备推广动作推广动作渠道动作渠道动作招商签约仪式活动准备报媒1-2次招商新闻发布会电视字幕外卖场开放商圈摆展区县拓展竞品拦截老社区扫楼红绿灯口插车10-12月月1-2月月3-5月月6-8月月353.4销售部署Part3部署一：

线上做面线下做客n通过大众媒体（报媒、网络、分众、短信），对目标客户群所在区域进行面上的覆盖，做热项目势头；

n线下通过多种行销渠道，直接接触目标客户群进行推售。

36部署二：

深挖县城外拓乡镇3.4销售部署n根据本项目客户分布区域集中在蓬溪县城和周边最近的乡镇的特性，建议以县城为核心工作重点，做深做透。

n其次以周边最近的乡镇新会、新乡、下东、附南、附西、明月为第一圈层外拓核心乡镇，其余乡镇为第二圈层拓展；

n再次深挖在外务工人员，与各乡镇、村队联谊，找到在外务工人员电话，进行定期集中联系，传递项目情况。

373.1渠道执行Part3部署三：

渠道深度拓客根据客根据客户分布户分布特点特点社区类社区类扫楼、派扫楼、派单单红绿灯红绿灯/加加油站油站纸巾派发纸巾派发竞品拦竞品拦截截单位拜单位拜访访商圈巡商圈巡展展特别行特别行动组动组渠道事项：

n六大渠道拓展n适用于各渠道的物料配合n内部竞争机制保障n备注：

若能够租到外卖场，则取消商圈巡展。

384.1销售产品搭配Part4394.2任务分解Part4蓄客目标分解1月166月认筹客户XX组240组来访客户3XX组800组销售1X套销售XX套50%转化率50%转化率50%转化率50%转化率n为达到二期开盘目标，合计本项目总共需要蓄积近800组客户n截止1月16日一期剩余房源开盘前，需蓄积300组客户n2月5月之间，需新积累500组客户404.3销售目标分解Part4一期货量101112套数总面积均价总货值（万元）销售率套数销售额销售率套数销售额销售率套数销售额一期住宅1202455%121548910%2299810%22998二期住宅1605640%89475310%221188一期商业45%9270010%260010%2600二期商业40%103000月度销售额（万元）818963515786全年销售额（万元）20327营销推广策略线上推广策略线下推广策略推广步骤营销推广策略爆破式推广营销费用强弱爆破式营销推广渠道少多少推广主题立势显性隐性营销活动大小（多和频繁）开盘期持续稳定期少、显性多、隐性营销费用推广主题营销活动推广渠道蓄水期尾盘期强销期先了解先了解蓬溪蓬溪人买房人买房获得信息渠道获得信息渠道？

市场调研发现：

户外媒体、户外媒体、亲戚朋友介绍、亲戚朋友介绍、渠道派单、渠道派单、路过是客户信息得知的主要来源。

路过是客户信息得知的主要来源。

如何让市场知道本案？

认为，推广不是媒体的重复堆砌，而是合理有机的媒体组