房地产开发经营管理办法Word文件下载.docx

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土地行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

房地产行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责商品房预售管理工作。

计划、规划、工商、物价等其他相关行政管理部门应当依照各自的职责分工，协同做好房地产开发经营的管理工作。

第五条　房地产开发应当根据城市规划和土地利用总体规划、年度建设用地计划，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

房地产开发应当坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第二章　开发企业

第六条　房地产开发企业的设立，应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件，并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时，应当听取同级建设行政主管部门的意见。

第七条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日，持下列文件到登记机关所在地的建设行政主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业住所证明；

（三）企业章程；

（四）验资证明；

（五）企业法定代表人的明；

（六）专业技术人员的书和聘用合同；

（七）法律、法规、规章规定的其他文件。

房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的，应当在工商行政管理部门批准并办理变更手续后的30日，到建设行政主管部门备案并办理相应变更手续。

第八条　本市行政区域以外的房地产开发企业进入本市从事房地产开发经营活动，应当到市建设行政主管部门备案。

外商投资设立房地产开发企业，应当符合本办法第六条第一款的规定，并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。

第九条　房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。

建设行政主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等，核定或者审核其资质等级。

房地产开发企业资质等级的确定和资质的管理，按照国家建设行政主管部门的相关规定执行。

第十条　房地产开发企业应当按照资质证书确定的资质等级从事房地产开发业务，不得越级承揽业务。

房地产开发企业承揽房地产开发业务，应当遵守下列规定：

（一）一级房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制；

（二）二级房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目；

（三）三级房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的开发项目；

（四）四级房地产开发企业只能承担层数在六层以下且建筑面积不超过1万平方米的开发建设项目。

第三章　开发建设

第十一条　房地产开发应当按照“先确定项目、后开发建设”的原则进行。

计划部门应当会同建设行政主管部门编制房地产开发年度计划，报经同级人民政府批准后实施；

但对全市经济社会影响较大的、跨行政区域的以与其他重点房地产开发项目计划，还应当报经市人民政府批准。

经批准的房地产开发项目，按照国家有关规定需经计划部门核准的，还应当报经计划部门核准，并纳入全市年度固定资产投资计划。

第十二条　房地产开发用地应当符合本市土地储备制度的相关规定，以公开招标、拍卖的方式取得。

已确定的房地产开发项目，应当通过公开招投标的方式确定开发企业。

第十三条　土地使用权出让前，规划行政管理部门和建设行政主管部门应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）城市规划道路代征、代拆要求；

（五）基础设施建成后的产权界定；

（六）项目拆迁补偿、安置要求；

（七）其他需要明确的事项。

第十四条　土地行政管理部门应当向中标的房地产开发企业核发房地产开发项目中标通知书，规划行政管理部门应当按照国家有关规定向中标的房地产开发企业核发建设用地规划许可证。

第十五条　房地产开发企业在收到开发项目中标通知书之后，应当与土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定期限交清全部土地使用权出让金。

土地行政管理部门对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业，应当核发国有土地使用权证书；

规划行政管理部门对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的，应当核发建设工程规划许可证副本。

第十六条　房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证与建设工程规划许可证副本之后，应当按照国家规定的相关条件申请领取房地产开发项目建设工程施工许可证，方可开工建设；

未取得房地产开发项目建设施工许可证的，不得开工建设。

第十七条　房地产开发企业进行开发建设，应当遵守《房地产开发项目建设条件意见书》规定的容。

第十八条　房地产开发项目竣工后，应当进行竣工验收；

住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。

经验收合格的，方可交付使用；

未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目的竣工验收和综合验收，由房地产开发企业向建设行政主管部门提出验收申请；

建设行政主管部门应当自收到验收申请之日起30日，依照有关法律、法规和规章的规定，组织工程质量监督、规划、消防、人防、房管等有关部门或者单位，对涉与公共安全的容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以与拆迁补偿安置、物业管理等综合容进行验收。

第四章　监督管理

第十九条　房地产开发项目的招、投标双方应当依法签订开发项目建设书面合同，明确各自的权利、义务和责任。

第二十条　房地产开发企业应当在与房地产开发项目招标方签订合同之日起5日，到市房地产开发管理机构领取《房地产开发项目手册》。

房地产开发企业应当将房地产开发项目性质、占地面积、建设工程规划许可证号和开工许可证号、商品房预售许可证号、城市规划道路的代征代拆完成情况、拆迁补偿安置情况、项目建设进度等房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理机构备案，接受房地产开发管理机构检查。

建设行政主管部门应当将《房地产开发项目手册》记录的容作为资质审查和年检的依据。

第二十一条　房地产开发企业应当根据开发项目设立项目建设资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

项目建设资本金应当存入银行专户，并在建设行政主管部门的监督下专款用于房地产开发项目建设。

第二十二条　房地产开发企业应当严格按照规划行政管理部门审定的规划方案进行项目开发建设，统筹安排配套基础设施建设，承担划定的规划道路代征、代拆任务。

城市规划道路的代征、代拆，应当接受拆迁行政管理部门的拆迁统一管理，并接受建设行政主管部门的监督管理。

第二十三条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

土地使用权出让合同约定动工开发期限满1年未动工开发的，土地行政管理部门应当征收其相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；

满2年未动工开发的，土地行政管理部门应当无偿收回土地使用权。

但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第五章　开发项目转让和商品房预售

第二十四条　房地产开发企业转让开发项目，应当符合下列条件：

（一）属依照本办法规定中标的开发项目，并已交清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；

（二）投入开发建设的资金（不包括土地使用权出让金）已达到工程建设总投资的25％以上；

（三）已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房地产开发项目建设工程施工许可证；

（四）法律、法规、规章规定的其他条件。

第二十五条　房地产开发项目有下列情形之一的，不得转让：

（一）权属有争议的；

（二）地上建筑物和其他附着物权属不明，或者属共有物但未经其他共有人书面同意的；

（三）所承担的城市规划道路代征、代拆任务尚未完成的；

（四）未按规定的进度要求完成城市基础设施和公共设施建设任务的；

（五）法律、法规、规章禁止转让的其他情形。

第二十六条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当依法办理土地使用权变更登记，并自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。

第二十七条　房地产开发企业转让房地产开发项目时，开发项目的相关合同与拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给受让人；

有拆迁补偿安置事项的项目，项目转让人还应当书面通知被拆迁人。

第二十八条　房地产开发企业预售商品房，应当向房地产行政管理部门提出书面申请，并提交下列文件：

（一）营业执照和资质证书；

（二）土地使用权证书；

（三）建设工程规划许可证和开发项目建设工程施工许可证；

（四）按提供的预售商品房计算，经建设行政主管部门核验的投入开发建设资金达到工程总投资25％以上的证明文件；

（五）经登记备案的《房地产开发项目手册》；

（六）建筑工程施工合同；

（七）商品房预售方案与预售商品房平面图；

（八）法律、法规、规章规定的其他文件。

第二十九条　房地产行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日，做出同意或者不同意的答复；

对同意的应当核发商品房预售许可证，不同意的应当书面说明理由。

第三十条　房地产开发企业发布商品房预售广告，应当载明商品房预售许可证的文号。

房地产开发企业预售商品房时，应当向预售商品房购买人出示商品房预售许可证。

第三十一条　房地产开发企业预售商品房，应当与预售商品房购买人签订书面合同，明确双方的权利、义务和责任。

房地产开发企业为预售商品房所作的宣传广告，其容应当作为对预售商品房购买人的承诺条款，写入预售商品房购买合同。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日，持商品房预售合同到房地产行政管理部门和土地行政管理部门登记备案。

第三十二条　房地产开发企业预售商品房所得价款，应当存入银行专户，在房地产行政管理部门和建设行政主管部门的监督下专款用于该项目建设，在支付和清偿该项目的全部建设费用之前不得挪作他用。

第三十三条　预售商品房购买人可以将已预购尚未竣工的商品房转让，但相关当事人应当签订转让合同与其他相关协议，明确转让人、受让人与预售人三者之间的权利和义务。

第三十四条　预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助预售商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

房地产开发企业应当在预售商品房建成交付使用时，向预售商品房购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第三十五条　房地产开发项目转让合同备案后，建设行政主管部门应当将备案情况自备案之日起10日告知房地产行政管理部门。

商品房预售