房地产沙平坝法院项目研展报告.docx
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房地产沙平坝法院项目研展报告
沙坪坝区法院项目
研展报告
一、沙坪坝区概况
二、区域市场分析
三、项目SWOT分析
四、产品规划初步方案
##绎凯博才房地产代理##
沙坪坝区法院项目研展报告
一、沙坪坝区概况
沙坪坝区位于嘉陵江畔，##主城区内，是远近闻名的文化区和##重要的工业基地。
全面积共383.45平方公里，辖13个街道、12个镇。
常住人口65万人〔第五次人口普查资料为78万人〕，其中非农业人口43万人左右。
沙坪坝的经济实力整体较强，农业以乡镇企业为主体，以蔬菜生产和多种经营为两翼的开展方向，推动农村经济向综合经营方向开展，农村城镇化和农业产业化步伐得以加快。
工业是沙坪坝的经济主体，以军工、冶金、交通运输设备制造、纺织、化工、医药等为主体，产业门类较齐全，偏重型开展的工业体系。
嘉陵摩托车、特殊钢材以与私营摩托车等远近闻名。
商贸市场打破了计划经济体制下国有商业一统天下的单一经营模式，形成多种经营方式的流通格局。
重百、新世纪、肯德基等大商家已进驻沙区。
沙区是西南地区最大的文化教育区，全区共有各类普通学校184所，其中普通高校6所、中专5所，在校学生13万人。
全市几乎所有重点中学都集中在沙区，全国重点大学等也分布在区内中心处。
另外，近几年沙区在通讯、交通、体育卫生等各方面均取得持续开展，城乡居民的收入水平显著提高，2000年底人均居住面积达17平方米，远远高于##市平均水平9.51平方米，特别是区内庞大的教师队伍，成为强劲的购房新一族。
二、区域市场分析
沙坪坝是沙坪坝区政治、经济、文化中心，城市功能完善，交通通讯畅捷，科技文化兴旺，商贸、工业、旅游业、房地产业繁荣。
（一）区域文化环境生活机能
环境
沙坪坝是##具有中央商务区气息的又一城市中心，双巷子商业步行街、渝碚路三峡微缩景观区、名人雕塑广场、绿色艺术广场构成了沙区特有城市环境。
规划明年上半年投入使用的双巷子地下人防工程〔地下人行通道〕更丰富了沙区现代都市的环境。
文化
名校林立，文化气氛浓郁。
##大学，西南政法大学，##市第一中学、##市第三中学〔南开中学〕、##市第八中学、##市第七中学、树人小学等名校会聚。
商贸
浓厚的现代商业气氛。
沙区商服设施主要集中在三条步行街上，即南开步行街、双巷子步行街、名人广场步行街。
区间沙坪坝##百货、明日百货、立洋百货、凯瑞商都等一流商场景象繁荣，风格各异的精品名店鳞次栉比。
交通
交通快捷，要道环绕。
402、404、261、202、901、215、418、113、806、502等多路公共汽车，轻松直达解放碑、观音桥、红旗河沟、杨家坪、南坪、朝天门、大渡口、北碚等地。
其他工行、建行、交行等各大银行布置区域内，沙区人民医院、西南医院等知名医院快捷到达，证券交易所，电脑城，酒店，知名快餐店，休闲娱乐设施完整配套。
（二）区域可比个案分析
华宇广场
华宇广场为##著名房地产企业华宇集团开发，由11幢高层建筑围合大型中央广场而成，地处沙区名人雕塑广场东侧。
一期2000年9月开盘，如今项目开发已近尾声，销售率达90%以上。
总建筑面积381507M2
其中住宅面积223970M2
商务公寓面积26353M2
商业物业面积84357M2
公建、车库面积46332M2
总用地面积46332M2
建筑覆盖率34.1%
容积率6.55%
得地率26.61%
停车位856〔租：
400元/位〕
面积规划36——258M2
主力面积102.58——111.6M2/3R〔套内面积〕
价格单价：
3000元/M2起〔套内面积〕，均价3160元/M2，
商铺：
4万元/M2，〔室内10M2商铺〕
利多居沙区商业中心，大型组团社区配套完善，地处成熟社区；
出行方便，顺畅；
开发商企业实力展示较好，工程形象保障。
利空商场功能分区不明确，独立门面畅销，商场无统一规划；
推广计划模糊，促销手法单一；
户型设计特色不明显，大户型比例过高。
利得尔大厦
利得尔大厦由##市利得尔实业##开发，由上下两幢高层建筑组成，地处三峡广场东侧、华宇广场旁。
现工程进度为结构体，最快一幢到9楼，规划2004年12月交房，现已在销售，以小户型为主，估计销售率为30%。
总建筑面积5万M2
规划面积37——114.24M2〔套内面积〕
主力面积65——76M2/2R〔套内面积〕
价格单价：
3100元/M2起〔套内面积〕，均价3300元/M2，
车位15——18万/位
利多地处沙区三峡广场步行街边，地段较好；
小区正临规划的北站支路步行街，有较好升值潜力；
交通便捷。
利空物业规划缺乏经历，降低产品品质；
定价过高；
营销策划方式落后。
三峡广场〔引用资料〕
##首座景观、文化MALL，三峡广场展现景观与商贸、规模与特色的完美结合，总建筑面积：
25000平方米。
竣工：
2002年10月
商场单价：
20000--28000元/平方米〔套内面积〕
付款方式：
一次性付款9.5折；五成十年按揭
销售率：
85%
优势地理位置优越，引用了先进商场管理模式，进展了针对性投资引导；
政府形象工程，享受相关优惠政策；
面积定位较准，价格适中。
问题点位于广场下面，面对众多地面精品商场，人气聚积有一定困难；
物业经营模式推广力度不够，销售组合单。
融信大厦〔引用资料〕
楼高31层，主体商业裙楼8层，塔楼19层为120--250平方米高级公寓式住宅〔4种精品户型，顶层为8套跃层〕。
总建筑面积：
60000平方米，现房。
销售率：
商场75%其他自营商用公寓80%
商品房单价：
2600--3200元/平方米
付款方式：
一次性付款9.5折；七成二十年按揭
商场单价：
25000--50000元/平方米〔四层，1--3层已售完〕
付款方式：
一次性付款9.5折；五成十年按揭
优势居沙区商业中心，交通便利；
建筑现代感强、获得区域标志效应；
价格走低价，采取薄利低风险策略。
问题点商场运作模式不全面，两极分化严重；
户型定位欠准确、后期物业管理不易，会导致品牌积累失败。
立海国际商务公寓（引用资料）
楼高三十一层，地下三层、裙楼八层〔联营〕、塔楼二十层〔写字间、宾馆〕总建筑面积：
55000平方米。
竣工：
2002年5月
主力面积：
50平方米、100平方米、150平方米
平均单价：
3400元/平方米〔写字间〕
付款方式：
一次性付款9.5折；六成十年按揭
优势位于沙区商业中心，交通便利；
产品定位准确〔功能划分、户型面积〕。
问题点开发商融资失败，导致停工，破坏了楼盘商誉；
建筑设计谋略失败，塔楼无法居住；
开发商无经历，几乎无楼盘推广。
华夏银座
华夏银座由##新原兴经济开展##开发，与南开步行街、渝碚路、天陈路相接，为单体高层建筑，高31层。
2003年4月交房，现已根本售罄。
地上1—8层：
银座商城
地上10—29层：
银座豪景阁
占地面积：
1825M2
建筑面积：
39493.2M2
均价：
3000元/M2〔套内面积〕
商铺：
2万元/M2〔套内面积〕〔1-3层〕
利多位于沙区中心地段，交通兴旺
商场定价不高
商场定位准确，尽量防止与沙区其他商场的剧烈竞争
利空单层商场面积较小
1—3层与4—8层没有有效连接
区域竞争个案住宅均价图〔元/M2〕
区域竞争个案商场均价图〔元/M2〕
■沙坪坝步行街周边多为三年前开发的物业，现根本上已竣工交房，新案很少。
■周边物业根本上已销售两年以上，且都有优越的地段，完善的配置，因此销售良好。
■利得尔大厦自身的品质不高，地段相比其它偏远，价格相对偏高，因此销售不理想。
■楼盘低层都建商业设施，不仅增加完善了自己的配套设施，而且为开发商带来更大的利润。
■住宅均价按套内面积都在3000元/M2以上，价格波动不大，实际两年前步行街周边物业均价为按建筑面积2500元/M2。
步行街与三峡广场的建立为物业带来较高的升值空间，因此这个阶段的物业销售很好。
■越来越少的中央地段地块，增加商铺价格上升潜力。
三、项目SWOT分析
本项目位于沙坪坝区中央商业区内，占地10.8亩（假设将市三中的地块纳入本项目，占地面积将扩展至13亩），在新步行街双巷子步行街和老步行街南开城步行街之间，属沙坪坝区的黄金地段。
优势：
■地段极佳
■商业繁华，交通迅捷，生活配套设施齐全
■文化环境优越
■目前同等地段竞争个案较少
■##新兴的中央商务区，升值潜力巨大
■周边客源丰富，高校教授、企业白领等
劣势：
■项目地块上单位较多,关系比较复杂;
■动迁本钱高；
■8的容积率规划过小，使建筑本钱居高
时机：
■不可比较的优越地段，增大创造高价楼盘的可能性
■中央商务区的位置，满足人们对现代都市生活的渴望与向往，吸引多元化的客源前来置业
■很少的竞争个案，针对以前物业的产品布置，设计创新的户型产品，促进楼盘销售
■提升楼盘品质，增加附加值，增大楼盘销售原动力
威胁：
■沙区中央区域完整的商业、金融、休闲、娱乐设施，增大本案商业设施定位难度
■各新兴开发区的开发建立〔沙区政府新址的天星桥、凤天路区域，规划中沙区大学城新区〕，对本案局部客源造成分流
总结：
本项目地处沙坪坝区中央商务区，城市功能完善，文化环境优越，商业繁华，交通便捷，是创造高价楼盘的理想之地，沙坪坝区不缺乏购置力，区域内客源丰富，高收入人群较多。
##置业凭借品牌优势和具有开发高档品质楼盘的经历优势，开发此项目定是一个正确决策。
四、产品规划初步方案
商业场地均价表
楼层
套内均价〔元/M2〕
建面均价〔元/M2〕
8F
8000
4800
7F
9000
5400
6F
10000
6000
5F
12000
7200
4F
14000
8400
3F
20000
12000
2F
22000
13200
1F
30000
18000
-1F
8000
4800
注：
得房率按60%计算
此价格为现在大概估计价格，临街层价格可能偏低，具体可等8月底“新大都〞楼盘价格出来后进展调整。
方案1：
占地10.8亩，单体楼
商业场地，得房率按60%
1—8F
单层建筑面积
4144M2
总商业建筑面积
33152M2
建面均价
9375元/M2
商业销售收入总价
3.1亿元
地下一层
超市面积
6000M2
建面均价
4800元/M2
销售收入总价
2880万元
商业场地销售收入总价合计
3.4亿元
住宅，得房率按80%
9—33F
单层建筑面积
822M2
住宅总建筑面积
20550M2
建筑面积均价
2800元/M2
住宅建筑面积总价
5700万元
总销售收入
3.97亿元
方案2：
占地10.8亩，双塔楼
商业场地，得房率按60%
1—8F
单层建筑面积
4144M2
总商业建筑面积
33152M2
建面均价
9375元/M2
商业销售收入总价
3.1亿元
地下一层
超市面积
6000M2
建面均价
4800元/M2
销售收入总价
2880万元
商业场地销售收入总价合计
3.4亿元
住宅，得房率按80%
9—33F
单层建筑面积
750*2=1500M2
住宅总建筑面积
37500M2
建筑面积均价
2800元/M2
住宅建筑面积总价
1.05亿元
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