西安金地集团南湖项目营销策划报告PPT资料.ppt

西安金地集团南湖项目营销策划报告PPT资料.ppt

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城市核心城市核心城市核心城市核心高端居住区高端居住区高端居住区高端居住区项目位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱项目位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷区位分析区位分析曲江新区曲江新区西高新西高新主城区主城区市中心市中心（钟楼）（钟楼）车程半小时内车程半小时内生活配套：

与曲江标志性高端生活生活配套：

与曲江标志性高端生活配套无缝对接配套无缝对接项目环绕东北侧曲江池遗址公园，水景观零距离接触；

项目西侧西安国际会议中心和曲江宾馆距离约1.5公里；

项目西南方向规划有曲江金融商务区。

建设中的大唐不夜城总占地967亩，总建面65万平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体中国西部第一文化MALL，09年开业。

景观休闲配套：

与曲江核心的景观休闲配套：

与曲江核心的“五园一塔五园一塔”景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之内内曲江休闲景观体系以五园一塔为核心，即大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园；

大大唐唐不不夜夜城城曲江宾馆曲江宾馆金融商务区金融商务区大雁塔大雁塔曲江池曲江池遗址公遗址公园园大唐芙蓉大唐芙蓉园园唐城墙遗址公园唐城墙遗址公园植植物物园园海洋公园海洋公园关键词：

外部生活配套和景观休闲配套外部生活配套和景观休闲配套外部生活配套和景观休闲配套外部生活配套和景观休闲配套双优双优双优双优西安西安国际国际展览展览中心中心曲江国际曲江国际会议中心会议中心配套分析配套分析项目外部与曲江高端生活配套无缝对接，景项目外部与曲江高端生活配套无缝对接，景观休闲配套以观休闲配套以“六园一塔六园一塔”为核心为核心用地性质用地性质.地块编号地块编号占地面积（万平米）占地面积（万平米）住宅用地住宅用地N-0111.05N-024.79N-0317.79S-014.96S-026.42S-038.86S-035.80S-045.80小计小计综合用地综合用地N-026.57N-034.66S-051.68小计小计规划总用地面积规划总用地面积142.5142.5万平米万平米容积率容积率1.81.8建筑总面积建筑总面积约约120120万平米万平米120万平米高端居住区项目，规模大盘万平米高端居住区项目，规模大盘经济数据经济数据3#3#地启动区地启动区3#3#启动区启动区关键词三：

关键词三：

内部景观资源绝无仅有内部景观资源绝无仅有地块内部资源：

地块内部资源：

u曲江池遗址公园曲江池遗址公园，西安最大的水西安最大的水景公园景公园占地52.05万平米，主体项目曲江南湖池便在本项目中心，成为本项目的私家水景公园私家水景公园；

u地块东部13、15号地中间的寒窑寒窑遗址公园遗址公园，占地20万平米，目前已对外开放;

u地块北侧唐城墙遗址公园唐城墙遗址公园,占地14.91万平米，详尽已对外开放。

唐城墙遗址公园寒窑遗址公园曲江池遗址公园景观资源景观资源项目内部尽享一线湖景，强势景观资源西安项目内部尽享一线湖景，强势景观资源西安之最且绝无仅有之最且绝无仅有A区5号地A区6号地3#3#启动区启动区本体界定本体界定二线省会城市、曲江核心居住区，具有强势稀二线省会城市、曲江核心居住区，具有强势稀缺景观资源的高端大盘项目缺景观资源的高端大盘项目项目属性：

项目属性：

稀缺湖景，西安之最且绝无仅有稀缺湖景，西安之最且绝无仅有强势稀缺景观资源强势稀缺景观资源西安高端居住区项目规模大盘西安高端居住区项目规模大盘120120万平米大盘万平米大盘区域属性：

区域属性：

城市高端配套，外部生活配套和景观配套城市高端配套，外部生活配套和景观配套双优双优配套资源配套资源自然景观资源自然景观资源驱动下的城市高端居住区驱动下的城市高端居住区高端居住区高端居住区西安在房地产市场划分中属二线城市西安在房地产市场划分中属二线城市二线省会城市二线省会城市本报告的思路及框架背景分析背景分析目标及核心目标及核心问题界定问题界定目标下战略目标下战略项目本体项目本体市场背景市场背景目标分析目标分析问题界定问题界定项目形象攻略项目形象攻略项目展示攻略项目展示攻略项目推广攻略项目推广攻略解决思路解决思路竞争分析竞争分析客户分析客户分析案例借鉴案例借鉴策略推导策略推导从反应时间上看从反应时间上看由南向北递进式发展由南向北递进式发展从影响程度上看从影响程度上看由上往下波及式传导由上往下波及式传导珠三角珠三角长三角长三角环渤海环渤海一线城市中深圳和上海从20072007年年66月月开始进入深度调整期，北京市场的反应慢于深圳、上海北京市场的反应慢于深圳、上海，从20072007年底年底进入深度调整期，主要表现在成交量的明显下滑；

二、三线城市的反应慢于一线城市二、三线城市的反应慢于一线城市，从20082008年年3-43-4月月开始进入调整期，且受影响程度明显小于一线城市受影响程度明显小于一线城市。

全国主要二、三线城市商品房成交面积走势全国主要二、三线城市商品房成交面积走势单位：

万平米单位：

万平米天津天津沈阳沈阳重庆重庆长沙长沙西安西安东莞东莞05010015020025030007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.308.608.808.10一线城市一线城市三四线城市三四线城市二线城市二线城市北京北京上海上海深圳深圳西安西安成都成都沈阳沈阳长沙长沙天津天津南京南京长春长春太原太原郑州郑州贵阳贵阳环渤海环渤海珠三角珠三角长三角长三角全国市场调整特征全国市场调整特征从反应时间上看：

由南向北递进式发展从反应时间上看：

由南向北递进式发展从影响程度上看：

由上往下波及式传导从影响程度上看：

由上往下波及式传导全国房地产市场全国房地产市场相较于重庆、武相较于重庆、武汉、长沙等二线汉、长沙等二线省会城市，西安省会城市，西安的各项指标均维的各项指标均维持在中等水平，持在中等水平，发展相对平稳。

发展相对平稳。

全国主要二、三线城市商品房成交均价走势全国主要二、三线城市商品房成交均价走势20072007年西安与其他二线城市房屋销售面积指数对比年西安与其他二线城市房屋销售面积指数对比二线省会城市二线省会城市西安西安福州福州长沙长沙合肥合肥成都成都重庆重庆贵阳贵阳南昌南昌昆明昆明年销售量（万平米）958958867.3809.8876.341081.671871.64564743973市区常住人口（万人）350350283310195530613214246302人均消化量（平米）2.272.273.12.644.13.0120.71.9420133.22西安房地产市场始终保持稳定上涨，成交面积并西安房地产市场始终保持稳定上涨，成交面积并未出现明显的大幅增长，未来下降的空间较小。

未出现明显的大幅增长，未来下降的空间较小。

西安房价并未经历明显的大涨大跌，即使在西安房价并未经历明显的大涨大跌，即使在20072007年全国房价大幅增长的时期也始终维持年全国房价大幅增长的时期也始终维持相对平稳，相对平稳，未来下调空间较小未来下调空间较小。

受反应时间和影响程度双重滞后效应作用，西安市受反应时间和影响程度双重滞后效应作用，西安市场与同类二线城市横向比较，表现相对平稳理性场与同类二线城市横向比较，表现相对平稳理性西安市场西安市场中海国际社区中海国际社区曲池坊曲池坊鸿基紫韵鸿基紫韵融侨官邸融侨官邸金地芙蓉世家金地芙蓉世家龙湖紫都城龙湖紫都城大华公园世家大华公园世家曲江公馆曲江公馆曲江市场曲江市场曲江供应结构发生转变，产品多样化，核心区集中放曲江供应结构发生转变，产品多样化，核心区集中放量，小高、高层、洋房供应量约量，小高、高层、洋房供应量约128128万平米，竞争激烈万平米，竞争激烈项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面0909年存量年存量09年推售量（洋年推售量（洋房、小高层）房、小高层）金地南湖项目低层、多层、小高层10010012大华公园世家小高层、高层、洋房、联排、独栋1029710中海国际社区铂宫铂宫：

别墅208熙岸熙岸：

小高层、高层234.52熙岸东郡熙岸东郡：

小高层、高层34156观园观园：

高层32156铂宫北侧组团铂宫北侧组团：

小高层、高层2525富力城小高层、高层1136210龙湖曲江盛景叠加7.63.6金地芙蓉世家洋房、叠拼、联排17103龙湖紫都城小高层、高层515116融侨观邸小高层、高层474715鸿基紫韵小高层、高层18186曲江观唐高层10.866钻石半岛小高层3088曲江南苑小高层26.822曲江兰亭小高层2922永和坊项目联排、叠加、高层约58约588曲江国际公寓高层6.26.23曲池坊洋房、小高层11.511曲江英泰项目小高层、高层为主约45约4512分类总计分类总计128128合计合计受全球经济影响，受全球经济影响，09年全国房地产市场依然处于调整期年全国房地产市场依然处于调整期西安市场西安市场09年进入调整期，与同类二线城市横向比较，年进入调整期，与同类二线城市横向比较，目前表现相对平稳理性目前表现相对平稳理性曲江供应量剧增、供应结构发生变化，由低密度的集中曲江供应量剧增、供应结构发生变化，由低密度的集中供应产品多元化转变，核心区集中放量，小高、高层竞争供应产品多元化转变，核心区集中放量，小高、高层竞争激烈；

激烈；

曲江市场曲江市场西安市场西安市场全国市场全国市场市场总结市场总结本报告的思路及框架背景分析背景分析目标及核心目标及核心问题界定问题界定目标下战略目标下战略项目本体项目本体市场背景市场背景目标分析目标分析问题界定问题界定项目形象攻略项目形象攻略项目展示攻略项目展示攻略项目推广攻略项目推广攻略解决思路解决思路竞争分析竞争分析客户分析客户分析案例借鉴案例借鉴策略推导策略推导目标目标目标一：

大盘立势，树立高端形象，实现价值的不断提升目标一：

大盘立势，树立高端形象，实现价值的不断提升目标目标11解读：

解读：

120万平米具有强势稀缺景观资源的高端大盘项目万平米具有强势稀缺景观资源的高端大盘项目大盘的成功亮相是奠定高端形象、不断提升价值的基础大盘的成功亮相是奠定高端形象、不断提升价值的基础目标目标目标二：

实现物业价值最大化，目标二：

实现物业价值最大化，09年底实现销售年底实现销售3个亿个亿0909年年77月月88月月99月月1515日日99月中旬月中旬1010月月1111月月1212月月产品发布会示范区开放3#产品：

产品：

即正常的销售时间仅即正常的销售时间仅44个月个月44个月个月VSVS33个亿个亿取得预售证目标目标22解读：

3#地小高开盘小高销售小高销售202202套套44个月实现销售个月实现销售33个亿个亿目标目标目标三：

在西安市场树立全面领先的金地企业品牌形象目标三：

在西安市场树立全面领先的金地企业品牌形象目标解读目标解读33金地品牌金地品牌金地尚林苑金地尚林苑金地南湖项目金地南湖项目金地芙蓉世家金地芙蓉世家金地金地GEMDALE金地金地0909年三盘联动，区域内品牌形象向企年三