科学制定项目的整体售价Word文档下载推荐.docx

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（2）、可比楼盘与项目的比较

项目名称本项目

类别得分

景观环境较佳

老虎公园、儿童公园8

位置项目紧邻人民大街，交通超级便利，属中高级住宅地块13

环境空气清新，污染少，影响视觉景观的不利因素较少，自然环境尚可12

交通交通超级便利，具体来讲有：

6路、306路、277路、9路、271支路、286路、283路等，车次频繁9

规模占地万㎡；

总建筑面积：

5万平方米，规模较小3

附加

配套配套齐全10

产品假设产品专门好，同意程度好。

17

市场的

同意度假设购买群体对项目需求专门大，市场同意度很高10

总分82

项目总分为82分，意味着除“规模”的客观条件外，其他可给予价值的素质类别，还有较大可提升的空间。

而咱们所肯定的3个可比楼盘，别离比较如下：

A、吉宇大厦类比项目得分标准

项目名称吉宇大厦

类别中高级型得分

景观环境较佳,北边有儿童公园,牡丹园.8

位置紧邻解放大路,交通便利，属中档商住地块14

环境车流喧哗，有噪音污染,不优静，自然环境尚可13

交通交通便利，具体来讲有：

9路、2路、5路、11路、11支路、29路、31路、33路、202路、210路、211路等、车次频繁10

规模总建筑面积：

3万平米3

配套项目自身配套较齐全10

产品产品一般,较适合市场16

同意度购买群体对项目需求较大，市场同意度一般7

总分81

项目得分：

81分参考系数：

起价:

3850元/平米比较起价:

3812元/平米

说明：

参考系数的肯定，是通过该项目的得分81分和本项目的得分82分的比例，计算出，比较均价是以类比楼盘已实现市场价值的均价和参考系数的乘积，以下同理。

B、绿苑花园

项目名称绿苑花园

类别中高级得分

景观无特色景观6

位置项目地处岳阳街路口，交通便利，属中档住宅地块11

环境空气清新，无污染，影响视觉景观的不利因素较少，11

交通交通较便利，公交车贯穿市区及郊区，车次频繁8

规模较小2

配套配套设施齐全10

产品产品一般15

同意度购买群体对项目需求较高，市场同意度较高11

总分74

74分参考系数：

起价：

4000元/㎡比较起价：

3600元/㎡

C、平泉小区

项目名称平泉小区

类别中档型得分

景观环境较佳,紧邻动植物公园,有噪音污染7

位置项目地处长春市南关区，交通较便利，属中档住宅地块12

环境空气一般，噪音污染较重，自然环境好。

12

交通交通较便利，车次频繁7

配套配套一般9

产品产品一般12

同意度购买群体对项目需求很小，市场同意度一般9

总分70

82分参考系数：

起价：

2600元/㎡比较均价：

2210元/㎡

2、已实现价值的类比项目所综合测评的项目价钱

项目

楼盘名称起价参考系数比较起价

吉宇大厦38503812

绿苑花园40003600

平泉小区26002210

市场比较均价（折后）：

（3812+3600+2218）/3=3207元/㎡

总结：

以上结果表明，项目的市场起价应该为3200元/㎡。

3-2、以“需求”为核心，由项目素质所定位的项目价钱

1、按照项目地段分析价钱

（1）、项目位置（详见项目地块分析）

（2）、分析手腕：

类比土地价值分析

类比土地价值是指在正常的市场条件和计划水平下，某地块与周边同类档次项目地块相较，所具有的土地比较价值及其建筑物价值。

在具体的数量计算中，要综合考虑正常地价、大体的平均建筑本钱、同类项目价值实现情形等因素。

相对类比项目而言，项目与动植物紧邻，有较好的自然景观。

取和本项目最为相似的、已经实现价值的类比楼盘作为标准比较楼盘，是肯定项目市场需求度的一个最好的参照。

按我司对整个市场的调研资料和科学的计算，价钱3600元/㎡的绿苑小区是与本项目最为相似的楼盘。

已实现价值的楼盘从另一个方面显示出市场需求对价钱的同意程度。

2、按照个体产品分析价钱

（1）、户型面积

项目住宅群以二房二厅、三房二厅为主打户型，户型的建筑面积在80—110平方米之间。

若以3450元/㎡计算，可大体控制在28万—38万之间，在目标市场同意的范围内。

同时，相当于周边类比项目而言，面积设计比较合理，致使本项目的价钱性能比相对类比项目为高，有利于本项目提高单价。

估计，至少可提高价钱1%—2%。

（2）、户型面积及朝向布置

户型面积虽比较合理，但其朝向较差（临春申路及黄金大道一侧），对销售有必然影响。

上述特点，可能会降低价钱，因此保守估量，价钱下降2%—4%左右。

（3）、户型的利用功能

较强，有目的的诱导可充分发挥户型的特点，适合目标客群的生活特点，估计可提高1%—2%。

3、按照项目自然环境分析价钱

项目的自然环境较好，紧邻长春的骨干道人民大街，及长春最大的公园之一长春动植物公园，估计价钱可维持不升不降。

4、按照项目配套分析价钱

（1）、周边配套：

从目前情形看，项目因处于长春市南关区，周边配套情形较好，而长春市居民重视配套甚于环境，因此，周边配套将是项目提高价钱的因素，估计单价会上调1%—2%。

（2）、自身配套：

会所及会所的利用，是其配套设施的特色背景，知足目标市场的心理，估计单价会上调3%—5%。

5、项目计划设计分析

除一些不可控因素之外，决定中高级住宅成功的最关键的、可控制的因素就是产品的计划设计。

准确的市场定位、超前的计划理念、出色而独具个性的建筑风格和布局、个性化的环艺空间计划和量文体衣的户型设计，是住宅产品成功的主要因子，是中高级住宅项目价值提升空间的重要因素。

6、项目物业管理分析

小区的品质感既来源于小区产品计划设计等硬件，亦表现于小区配套服务和物业管理软件，以军队来管理物业，相信可提升价钱1%。

7、项目形象包装分析

若形象包装到位，专门是高级物业的形象成立，估计价钱可提升1%—3%。

8、项目营销手腕分析

应该说，整个项目的价钱策略是和项目上市的步骤、生活设施配套、环境的建筑、社区居住文化的形成和对文化主体炒作的把握等紧密结合的。

而且也结合了不同阶段所提供的不同产品，因此，按咱们的实际操盘经验，有把握能提升项目价钱1%。

9、总结

按以上的分析，咱们能够简单的计算出项目可实现的具体价钱为：

（1）项目位置决定基础价钱可保守定为：

3207元/㎡；

（2）户型规模及面积可提高价钱1%—2%；

（3）户型平面布置可提升价钱1%—2%；

（4）户型朝向降低2%—4%；

（5）项目的公共部份可提高均价1%—2%；

（6）项目的市政配套可提高1%—2%；

（7）会所可举高3%—5%；

（8）物业管理可提升1%；

（9）项目形象包装可提升价钱1%—3%；

（10）、营销手腕可提升项目价钱1%。

因此，保守估量，项目均价为：

3657元/平方米。

具体计算为：

3450×

（1＋1%＋1%－4%＋1%＋1%＋3%＋1%＋＋1%＋1%）=3657元/㎡。

乐观估量，项目均价为：

3967元/㎡。

（1＋2%＋2%－2%＋2%＋1%＋5%＋1%＋3%＋1%）=3967元/㎡。

因此，以市场需求为核心动身，项目的均价应该在3657元/㎡和3967元/㎡之间。

3-3、由目标客户的支付能力所推断的项目价钱

1、项目的目标市场定位

（1）、主体目标客群

A、白领阶级的第一次置业者

B、中等收入的二次置业者

C、部份高收入者

（2）、主体目标客户收入水平

由于本项目是以二房二厅、三房二厅为主，结合上述描述，能够看出，本项目主体目标客户的家庭月收入为6000－9000元。

2、月收入决定的房价支付能力

（1）、目标客户能经受的月供

按照长春市民的收入状况，估计其可用来支付月供的资金为家庭月收入的30%，且收入越高，用来支付月供的资金比例越低。

因此能够得出本项目目标客户能经受的月供为1200－2700元/㎡。

（2）、由月供推算出的住宅总价

按银行2成15年按揭贷款计算，目标客户能经受的住宅总价为22－42万元。

（3）、由目标客户能经受的总价推算的项目单价

目标客户能经受的总价为22－42万元，项目的主力户型面积为80－110㎡，能够计算出项目的单价：

最低价2000－3818元/㎡，最高价2750－5250元/㎡。

在普通情形下，一般不考虑最低支付能力的客户购买最大面积的户型，及最大支付能力的客户群购买最小面积的户型，既不考虑22万的总价购买110㎡的面积（2000元/㎡）及不考虑42万的总价购买80㎡的面积（5250元/㎡），只考虑22万的总价购买80㎡的面积（2750元/㎡）和考虑42万的总价购买110㎡的面积（3818元/㎡）。

由此肯定本项目的单价为2750－3818元/㎡。

3、由房价支付能力判断项目单位价钱

由于房价的支付能力，可随项目营销推行方式的变更而变更，在设定理想的营销推行方式后，可专门好的动员购买群体以超过房价支付能力10%－15%的总额同意（不能超过15%的限度，原因是，一旦超过房价支付能力的15%，那么，月供楼的压力致使客群会舍弃购买，这种概率超级之大），以最轻松值10%估计，即价钱最低可到3025元/平方米，最高到4200元/㎡。

对于最低价3025元/㎡，将占客群家庭月收入（6500元）的47%；

最高价4200元/㎡，将占客群家庭月收入（6500元）的65%，虽然比例较高，但按照我司对长春中等生活水平的调研，家庭月支出为1800－2600元/月，恰好在客户群最大的经受范围之内。

3-4、项目价钱定位

1、项目均价的制订及理由

（1）、参考价：

由类比项目得出的项目均价为：

3455元/㎡。

由项目素质肯定的项目均价为：

3657－3967元/㎡。

由目标客户经受能力决定的均价为：

3025－4200元/㎡，

以上共五个价位。

（2）、项目均价制订原则

A、类比项目的价钱水准，在整个价钱体系中占35%。

因为，类比项目所提供的类比价钱已经被市场所承认，而项目价钱制订的目的就是被市场同意。

B、项目素质的价钱水准，在整个价钱体系中占30%。

因为，项目素质的分析是提供一种对价钱的支撑，即以“物有所值”为标准，提供最低支撑价位和最高支撑价位。

同时，从保险起见，最低支撑价位应在那个指标中，占70%。

即，在那个指标占整个价钱体系30%中，最低支撑价位应占21%，最高支撑价位只占9%。

C、目标市场购买力的价钱水准，在整个价钱体系中占35%。

因为，购买力将是项目市场销售的“一票否定”因素，一样，从保险起见，最低价位应在那个指标中占70%。

即，在那个指标占整个价钱体系的35%中，最低价位应占

%，最高价位只占%。

2、项目均价的制订

综合上述均价，本项目的均价定位为：

3516元/㎡。

计算进程为

3455×

35%＋3657×

21%＋3967×

9%＋3025×

%