丰城市君留苑小区物业管理方案Word下载.docx

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治理处职责...................................................13

物业治理处各岗位职责.........................................14

治理用房和费用、装备测算19

6.1治理用房...................................................19

6.2服务费用、物资装备费用测算...................................19

物业治理服务实施19

前期物业治理服务.............................................19

日常基础治理21

房屋治理及修理养护...........................................23

楼宇设备治理25

共用设施治理27

安管、消防、车辆治理27

环境卫生治理30

绿化治理30

7.10社区精神文明建设30

7.11社区文化活动30

7.12治理成本操纵33

7.13便民服务35

资源保证措施37

8.1人力资源38

8.2治理人员的培训38

8.3工具和办公设备39

制度保证39

9.1公共制度39

9.2内部制度40

连续改进41

10.1连续、改进41

10.2评判41

10.3业主意见调查41

10.4业主（客户）来访投诉受理及处理42

10.5纠正预防改进措施42

附项42

11.1物业治理涉及的要紧法律法规及有关的治理依据42

终止语42

丰城市君留苑小区物业治理方案

1.公司简介

江西联荣物业有限公司成立于2006年12月，注册资本108万元，物业治理资质三级。

公司现有治理人员15人，中高级治理人员5人，95%职员持物业治理上证岗及专业岗位资格证文件，组建了一批高素养的治理队伍。

公司开建之初严格导入质量治理体系及环境治理体系的治理要素，并与公司初建期的实际情形相结合进行治理，用质量治理来保证我们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。

1.1公司服务理念：

“追求您中意的服务”

1.1.1以“追求您中意的服务”的个性化服务理念作为工作目标。

1.1.1.1以人为本，以客户中意为目标，提供优质的物业治理服务。

1.1.1.2注重客户导向，倡导服务创新。

1.2公司治理目标：

争创“物业治理企业优秀品牌”

当前，物业治理企业对物业的治理模式多样，如何选择适合企业自身进展的模式是企业进展的大事。

公司主管领导总结多年的工作体会与物管工作相结合，同时结合当前沿海和国外物业治理的先进体会，广纳人才，本着务实的治理信念，提出了“服务为宗旨、品牌为战略、竞争而诚信、适时进展”的经营方式，为争创“物业治理企业优秀品牌”奠定基础。

因此，好的治理模式需要市场认同的标准进行鉴定，国际质量治理体系（ISO9001：

2000）、环境治理体系（ISO14000）一体化治理体系是最佳选择，公司成立便导入一体化治理体系，用质量治理来完善我们服务产品的质量，以实现公司的治理目标。

1.3.项目要紧治理人员简介

：

1979年6月出生，中共党员，大学本科，毕业于南昌大学法律专业。

从事物业治理行业5年，2003年经物业公司委派参加全国物业治理部门主任培训，持有《全国物业治理企业部门主任上岗证》，曾担任物业客户服务主管、项目主任等职。

有良好的组织和谐能力，工作主动、认真，责任心强。

：

1975年10月出生，中共党员；

服兵役期间在团政治处四年做宣传工作，任班长；

2002年任职深圳某物业治理有限公司，从事物业治理行业5年，历任安管部主任、客户服务部主任、物业顾咨询项目主任、物业治理处主任等职，2003年经物业公司委派参加全国物业治理企业主任培训，持有《全国物业治理企业主任上岗证》。

2治理范畴和服务定位

2.1治理范畴

君留苑小区位于丰都市新城区政府办公楼旁。

总建筑面积约9.23万平方米；

其中一期多层住宅15栋，建筑面积63300平方米，个单元，总户数户；

商业用房建筑面积平方米；

治理用房建筑面积平方米；

幼儿园一所建筑面积2720平方米；

室外停车位约个。

单车、摩托车停放面积平方米。

绿化率48%，绿化面积2.4万平方米。

小区主出入口4个，消防通道个。

君留苑小区要紧设备变压器台，君留苑小区供电采纳供电方式，要紧设施有游泳池一个、绿化小品、休闲广场、公厕等。

2.2服务定位

由于君留苑小区是丰都市政府为加快市政建设，解决和提升在职职员居住生活条件，增强现代都市绿色环保意识，造福百姓而兴建的时尚小区，坚决了其居住的业要紧紧是薪金阶层和政企高端人群，其对物业的保密性及物业的硬件的需求相对而言也要求较高。

这就直截了当要求物业治理人员必须具备一定的文化涵养及高度的工作治理服务理念，对物业的治理纵深化程度高。

联荣物业将以扎实的工作作风，专业的治理队伍，视小区业主为亲人的服务态度，为君留苑小区的业主提供超值的物业服务产品。

倡导“融小家于大伙儿，与业主共建君留苑小区美好家园”的价值观，通过环境、健身、邻里友情、娱乐等文化活动，创建君留苑小区和谐社区，作为联荣物业的一个重要治理特色。

3治理方式

3.1封闭式治理：

小区实行安管24小时岗亭值班。

3.2人性化和灵活性相结合

体现自由、自然、闲适、优美、闲雅的为人之本性化的治理，让君留苑小区居住的人群在情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生愉悦，去感受无限精妙和令人遐想的居家处所；

强调在自然与人文环境、服务气氛的和谐，突出尊重人为环境，追求自然建立的服务特色。

3.3信息治理处理系统

3.3.1君留苑小区物业治理处服务及信息反馈处理流程

3.3.1.1图反映了君留苑小区物业治理处服务及信息反馈处理流程中的两个循环：

第一个循环是治理处按照物业治理服务合同，通过各部门具体动作，完成物业治理各项服务工作，并及时反馈给业主、客户，通过业主、客户意见征询，进一步改善服务质量，完善服务内容，提升业主、客户中意率。

第二个循环是通过客户治理服务中心那个关键部门，24小时受理服务有关事宜，直截了当组织、和谐业务部门的服务工作，并及时反馈，保证落实。

3.3.1.2君留苑小区物业治理处在设置服务及信息反馈处理流程过程中，要以服务客户为最高原则，强化服务观念，提升组织体系的服务效率，适当授权，提升基层骨干和职员在一线解决咨询题的能力和效率，最大限度地满足业主、客户的需求。

3.3.1.3坚持治理处主任每季安排专门的用户专访，每月随机走访业主（住户）许多于5%，收集业要紧求、意见、建议或投诉。

治理处职员日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠道。

治理处每季度向开发商、业委会和市房管局作正式汇报，征询各方面意见和建议。

强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足业主的需求。

3.4治理机制

3.4.1实行目标治理责任制

现代科学治理包括基础治理、职能治理和战略治理三个层次，猛烈的市场竞争又催生出新一代前沿治理理论。

如全新的人力资源治理理论、鼓舞理论，企业再造（业务流程重组）、治理创新理论、学习型组织以及顾客导向概念等。

这些崭新的治理理论核心内涵都体现在重视客户需求、重视人的因素和组织效率。

联荣物业奉行治理制胜理论，注重企业竞争中的治理因素，并在治理实践中总结、推行出严格、量化、规范的治理和目标治理责任制，并把这些体会作为建立现代企业制度、推动科学治理的重要措施。

目标治理责任制确实是将管辖项目的治理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给治理处的领导集体，并给予相应的权力，同时，将目标的实现与领导集体切身利益挂钩。

使治理处各级骨干责、权、利明确，在治理处与职员之间形成事业和利益共同体，共同参与治理，共同承担压力，共同迈向成功。

3.4.2鼓舞机制

在君留苑小区治理处全体职员中，如何建立有效的鼓舞机制，激发全体职员的主动性和制造性，直截了当关系到项目的成败。

联荣物业深谙职员鼓舞的庞大推动力，强调在严格、量化、规范治理的基础上融合鼓舞机制，实践成效甚佳。

在君留苑小区治理处中，我们将重点通过二个方面建立鼓舞机制。

3.4.2.1量化目标鼓舞

实行目标治理和量化考核是联荣物业推动科学治理的重要措施和体会。

治理处内部的量化目标治理是将治理目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至职员明确个体指标，共同参与治理，推动总体目标的实现，并将职员收益与量化目标实现紧密挂钩。

3.4.2.2效益鼓舞

优秀治理机制的重要内容之一是分配机制。

治理处在工资、奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格按量化目标治理的奖罚措施，并坚持年度考评中剔除的原则，保持治理处职员队伍的素养和活力。

3.4.3监督与自我约束机制

3.4.3.1监督机制

3.4.3.2自我约束机制

治理处全体职员严格遵守职业道德标准、行为规范和职员守则。

坚持年度公布物业治理费收支状况。

高度重视年度用户意见征询工作，对发觉咨询题完全跟踪、及时解决。

4治理目标

4.1按照有关治理标准和公司治理目标，为爱护全体业主的合法权益，治理处的总体治理目标是：

在治理期内达到丰都市物业治理优秀示范小区。

4.2治理处的分项治理承诺如下：

4.2.1房屋完好率达到96%；

治理处设置专门的房屋修理责任人，并按有关作业指导文件严格执行。

保修期内，加大与建设单位的联系沟通，并建立制度，以保证房屋完好率达96%以上。

4.2.2零修急修及时率达到98%以上；

治理处设有专门的修理运行组并责任到人，接到急修指示后半小时内显现在现场，以保证一样修理只是夜，紧急情形15分钟内到达现场。

在保修期内，与建设单位紧密合作，以住户利益第一为原则，保证修理及时率达标。

4.2.3楼宇商场设备良好，运行正常，无重大治理责任事故，完好率达到99%；

君留苑小区公用设备较多，因此要保证公用设备完好率，必须建立健全各项设备的修理、养护制度，在充分发挥物业人员的技术实力外，还必须以协议、合同的形式加大与其它专业队伍的协作，建立设备档案治理制度并责任到人进行治理，保证设备完好率99%。

4.2.4路灯等公共设施完好率达到95%以上；

治理处工程部将通过对公共设施的日常巡查、记录、修理养护和每晚巡视，检查路灯一次，当班安管员发觉咨询题赶忙通知工程部处理。

爱护保养责任