狮城百丽优质项目优秀企划.docx

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狮城百丽优质项目优秀企划

前言

当前，“狮城百丽庄园“项目谋求与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合伙，就其开发“狮城百丽”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司故意承揽其全程策划及销售代理业务。

前期我公司对北京房地产市场进行了宏观整体分析，对目的区域市场进行了微观细致研究，基于对市场有了对的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，故意同开发商共同参加项当前期市场定位、产品定位、客户群定位，户型设计及广告推广设计。

通过我方近一时期工作，我公司企划部为发展商提供如下整合营销策划思路及运作方案。

在经历了北京房地产沉浮发展十近年来，市场已由原先“卖方市场”转为既有“买方市场”，从市场整合转为市场细分化，至此北京房地产市场进入了激烈竞争时代，即从详细实物竞争进入了系统形象竞争，消费者在通过了数多楼盘洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关怀物业位置、价格、房型等因素外，也关怀起社区整体环境、综合品质、售后服务以及发展商信誉实力，这也是市场发展必然趋势。

基于上述因素，我公司提供整合营销策划案含概了市场分析和研究、营销企划、广告方略等内容，所有内容由下列六个某些构成：

第一某些：

战略发展篇

第二某些：

市场分析篇

第三某些：

营销定位篇

第四某些：

营销实战篇

第五某些：

广告综合篇

第六某些：

合伙运作篇

“优质、高效、高信誉”，是我公司一贯工作作风和经营理念。

咱们坚信，在贵司与我公司精诚合伙与共同努力下，该项目必将成为北京市销售热点。

产品档案

地理位置：

北京经济技术开发区17#地

开发商：

北京儒林房地产开发有限责任公司

施工单位：

北京房山建筑股份有限公司；江苏省第一建筑安装有限公司；北京中铁兴都建筑工程有限公司

监理单位：

北京大正建设管理有限公司；北京吉星工程建设监理有限责任公司

设计单位：

建筑设计：

北京市建筑设计研究院；KLAYASSOCIATES建筑师事务所（新加坡）

景观设计：

北京林业大学一北林地景园设计院

占地面积：

259.375亩

建筑面积：

179640.83平米。

其中搬搬家民住宅占地44942平米，建筑面积约61234平米，外销商品房占地117492.6平米，建筑面积118406.83平米。

容积率：

0.88

绿化率：

36.71%

第一部分

发展战略篇

公司简介及发展历程

北京建亚兴业房地产经纪有限公司是从事专业性房地产投资顾问及营销代理业务专业公司，是集房地产代理、经纪人培训、展览展示于一身多元化公司。

公司成立旨在跻身市场经济之历史潮流，公司将来发展战略是：

以房地产代理、展览展示及其一条龙服务为主。

开展全方位优质、高效、高信誉房地产中介服务，涉及展览展示、项目策划、销售代理、物业管理、经纪人培训等。

公司已成功地代理销售了住宅、公寓、写字楼、别墅等各类物业近150万平米；亚细亚广场、忘忧里加拿大别墅初试锋芒，成功立足代理业；榆苑公寓、苏州公寓、信荷城独具慧眼，短期售罄，再现强大销售实力；力鸿花园全案策划、专业行销、堪称典型之作；广华轩、美惠大厦把握商机，独家代理，体现成熟自信。

1．1995年2月至1995年7月策划并代理销售亚细亚广场15万平方米商住公寓，在销售期内共销售9.9万平方米，销售率近66％；

2．1995年1月至1996年2月全案策划并代理销售忘忧里加拿大别墅30万平方米高档别墅，在销售期内共销售15.2万平方米，销售率近50％；

3．1996年3月至1996年11月全案策划并代理销售榆苑公寓3.2万平方米住宅，在销售期内共销售2.6万平方米，销售率近81％；

4．1996年4月至1996年12月策划并代理销售苏州公寓4.2万平方米住宅，在销售期内共销售3.8万平方米，销售率近90％；

5．1996年7月至1997年5月全案策划并代理销售力鸿花园近15万平方米高档公寓，在销售期内共销售8.8万平方米，销售率近59％；

6．1997年7月至1998年10月策划并代理销售美惠大厦4万平方米高档公寓，在销售期内共销售2.4万平方米，销售率达到60％；

7．1997年8月至1999年2月策划并代理销售莲香园住宅社区15万平方米住宅，在销售期内共销售10.2万平方米，销售率达到68％；

8．1999年3月至1999年12月策划并代理销售金嘉苑2.8万平方米住宅，在销售期内共销售2.7万平方米，销售率高达96.4％；

9．1999年8月至12月策划并代理销售望京地区项目信荷城5万平方米住宅，在销售期内共销售3.2万平方米，销售率达到64％；

10．2月至7月代理销售杰宝公寓3.2万平方米高

档公寓，在销售期内共销售1.2万平方米，销售率近40％；

11．1999年7月至今策划并代理销售广华轩5.9万平方米高档公寓

，至今已销售5.73万平方米，销售率高达97.1％。

12．5月策划并代理销售立恒名苑14万平方米高档公寓。

千里之行，始于足下；百尺高台，起于垒土。

建亚兴业成长经历，是在克服困难中成长，是在战胜挑战中锤炼团队中成长，是在顺应和把握市场脉搏、参加合伙与竞争中成长。

建亚兴业要想独树一面品牌大旗，咱们尚有很长路要走，尚有诸多事要做。

身逢雄风浩荡昌明盛世，咱们将全力以赴地把忠诚、智慧和汗水倾注进发展商事业中，从而将一种布满生机活力公司融汇到您辉煌发展历史进程。

在新世纪起步发展历程中，咱们将在既有基本上，通过深化人才战略、当代公司管理战略、资本运营战略、专业实操战略，成长为一种具备更强竞争力专业性销售代理公司。

第二部分

市场分析篇

一、北京市住宅市场现状总论

北京房地产市场起点高、发展快，到当前为止，北京市外销商品房项目已有350各种，内销商品房项目也有800各种。

自1995年以来，受国家宏观政策以及其她因素影响，市场行情一度有所下滑，但幅度小，没有浮现大起大落现象。

1995年年末后来，在国内房地产市场普遍步入低谷时，北京房地产市场也进入了一种调节期，加上前两年大量开工建设项目也陆续进入了市场，使销售面临巨大压力，整个房地产市场处在盘整、消化期。

然而，在北京市政府对高档物业建设严格控制下，北京外销物业供应有了明显减少，加上.7.13北京获得奥运会举办权、末中华人民共和国加入WTO利好形式，无疑加深了北京外销市场需求刺激，以及迅猛发展IT行业所衍生IT新贵对高档物业增长，使住宅市场浮现了整体回暖趋势。

北京市商品房市场总体供求形式明显好于其她都市。

在房地产市场总体规模较大北京，销售尤以住宅最为看好，其空置率远远低于上海、广州、深圳等都市。

并且，随着个人购房时代来临，集团购买行为在逐渐削弱，住宅市场扩大是必然。

详细到北京市内销住宅市场，由于近年来政府大力扶持住宅建设，再加上住房制度改革不断深化，取消福利分房，市场购买主体由集团逐渐向个人转化，实行货币拆迁制度，银行降息及加大贷款力度等利好因素影响，加之二级市场开放，这些利好因素浮现予以了购房者最大限度优惠，打消了购房者持币观望心态，拉动了有效消费需求，个人购房比例正在逐年激增。

这个成熟消费市场形成，使竞争日趋激烈，对于开发商来说，也意味着商机无限。

二、北京市住宅市场供应特点

1．规模住宅社区不断涌现

如亚运村欧陆典型、望京大西洋新城、东部兴隆家园、东润枫景和南部翡翠城等都是四、五十万甚至上百万大型社区。

大规模成片社区开发在总体规划设计、基本配套设施上都要比小型社区更完备、更周全，明显提高了住宅社区整体水平。

2．规划设计水平明显提高，楼盘品质不断上升

现阶段上市大型项目中，不少项目均吸取了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美国等海外设计理念，整体环境有极大改进，也给北京欧陆成风楼市带来一阵新风。

在建筑设计上如望京风格雅园、东四环东润枫景等项目建筑设计是由加拿大设计师设计，景观则出自加拿大和日本景观设计师之手，提高楼盘自身品质，已是众多发展商开始面对挑剔个人市场结识到获胜核心。

3．外销房减少

由于内销房品质及配套服务也越来越趋同于外销房，并且在购买政策上，内销房也有所调节，从而为外销房开发带来一定障碍。

加之九十年代初外销房市火热现象过后大幅度消沉，使外销市场热度回升比较缓慢。

加入WTO虽然给外销房带来了某些契机，但外销房开发量仍有所下降。

4．经济合用房减少

由于经济合用房消费对象至今不能加以明确，并且这种产品开发不能给开发商带来良好利润，多数开发商依然选取商品房进行开发。

加之经济合用房性能价格比并没有超过商品房，并且在品质上也有着相称大差别，购买经济合用房不能获得正式产权等等因素都使得经济合用房供应下调。

因而经济合用房供求量在去年下半开始就大幅下降。

三、北京市住宅市场需求特点

1．整体增长

商品房市场需求将持续迅速增长。

预测供应增长要快于需求增长，特别是今年下半年市场竞争形式将趋于严峻。

市场两极分化现象严重，高档住宅、低总价房趋热，低价房比例上升，使商品房加权平均价格下降。

市政改造进展，加大了普通内销住宅需求。

个人消费品市场扩大及个人收入水平增长，使中高档内销房需求大大提高。

个人资金存量增长，在房地产需求市场中投资型消费者呈现上升趋势，因而合用于投资物业项目需求量大幅度上升。

2．需求产品特点

北方市场从来以大户型消费者居多，但近两年来由于住宅迫切需求量有所上升，因而购房者年龄有所下降，对于住宅产品多以中小户型受青睐。

并且随着生活水平提高，无论是普通住宅还是高档住宅，在服务、配套、建筑等各种方面品质规定都与本来以分房为主房地产市场有很大改进，因而市场上中高档产品需求上升

四、北京市住宅市场区域特点

1．北京市场大体呈现出十个热点区域，各区域发展侧重点亦有偏差

●二环到东三环及建国门地区，市政府已经拟定将该地区发展成北京市中心商贸区

●亚运村及北四环路地区，是将来写字楼和高档公寓重点发展地区

●东四环地区，与东三环相协调，发展中高档居住物业重点地区

●机场路沿线及望京地区，随着望京新城建设将成为北京最大居住区

●中关村地区，原有基本设施和知识密集型产业与以便交通相得益彰，形成与高新技术产业有关物业重点发展区域

●北京西客站到公主坟，北京市西部商业中心

●北京西二环及附近地区，将成为北京市金融业集中发展地区

●亦庄经济开发区，通州、黄村卫星城

●京昌迅速公路沿线及上地信息产业基地

●京津唐高速公路沿线地带

2．京城三大版块、公路沿线趋热。

●泛中关村地区。

由于高科技及学院集中，学生公寓及中高档中档规模住宅居多。

●泛亚运村地区。

亚运村开发较早，加上奥运会申办形势住宅开发再一次掀起热潮。

●泛CBD地区。

东部商圈始终就是投资者和置业者一方面之地，CBD商圈拟定更明确了房地产投资区域，因而东二环到东三环始终辐射到东四环大片地区都相对开发走热。

●公路一环绿化隔离带，绿化带两侧大面积空地给开发提供了先天因素，地价因素也使得这一片区开发适合于大多数消费者。

五、北京市住宅流行趋势

1、主流需求——　总价30至50万元

就价格特点而言，北京市场今年主流需求仍为总价50万元左右住宅。

由于都市化进程推动和都市人口绝对增长，带来大量“成长型”客户。

她们客观上需要大量住房：

经济持续发展使得她们收入逐渐增长，对将来预期显得比较乐观，敢于用明天钱圆今天梦。

这批“成长型”客户承受能力大多在30至50万。

30至50万总价意味着城里能买到一套小户型商品房，在郊区增能买到一套80平方米以上大户型普通商品房。

2、小户型依然走俏

在北京市场上，除少数高档物业外，市区项目小户型商品房销售速度最快，甚至浮现抢购小户型场面。

北京住宅市场小户型走俏与都市人群构成特性是密不可分，北京作为首都独特性质，决定了居住人群特殊性。

一方面，北京流动人口多，据不完全记录有三百多万，这就决定了住宅租赁市场需求旺盛，而租赁市场又增进了投资性客户增长，小户型由于投资少、容易出租，自然是大多数投资客户需求指向。

另一