保障房建设与房地产信托拥抱还是背离Word文件下载.docx

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随着去年秋天以来的形势变化，地方政府开始抓紧实施保障房的建设。

现在国内保障房建设呈现如火如荼的发展局面。

各地的保障房建设运作模式多种多样。

有的指令交下属国有开发商操作，有的以招投标方式交社会上的开发商市场化运作，有的统购一定数量商品房直接转化为保障房，有的多种方式组合使用。

目前国内各地保障房的建设以国有开发商为主。

许多地区以经济适用房建设为重点，廉租房与公租房建设较慢。

保障房建设的现状

保障房的分类

去年中央经济工作会议明确提出：

要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，解决人民群众住有所居的问题。

市场上保障房类项目大致可从两个方面进行分类：

从资金运用项目类型层面可大致分为棚户区改造项目、限价房或经济适用房项目两种类型，目前市场中棚户区改造类项目居多；

从风险控制的层面分类，可分为地方政府出资回购项目（BT）、国资背景或政府性质的地方城投公司或房地产开发集团担保、开发商土地抵押，其中目前大部分产品的风险控制方式采用担保的形式。

保障房建设资金缺乏

“十二五”规划明确了今后五年新建保障性住房3600万套，据估算，这大约需要7万亿建设资金，其中2011年计划建设保障性住房1000万套，这就需要一万多亿元资金。

保障房建设需要大量资金，单体保障房项目需要投入的总投资资金规模一般在20亿元以上，现阶段各城市的保障房建设资金缺口仍均比较大。

为了筹集保障房建设所需资金，一些地方政府在与各种资金渠道洽谈合作。

例如，有的城市公积金管理中心以住房公积金提供贷款，保险公司则设立专项债权计划，提供长期项目融资。

除了信托之外，保障房的融资还需要银行贷款，而开发商一般不甚乐意将土地抵押给信托公司，因为国有开发商的股东普遍资信好，实力较强，故信托公司多邀请其股东提供保证担保，以便控制风险。

当前，各地一些国有企业是保障房的投资建设主体，除了国有开发商，其中还有被金融监管部门认定的当地政府的融资平台。

因为其身份特殊，而且该类企业缺乏其他还款来源，金融机构对其发放保障房贷款比较为难。

受制于贷款额度有限，以及存款准备金率、资本充足率、房地产行业贷款比重等指标，原来作为主渠道的多家银行现在有心无力，目前只有国家开发银行在力推保障房贷款。

开发商遭遇的难题

国内各地开发商普遍缺乏建设所需资金。

有的地方政府向开发商口头承诺的各种条件，一时难以落实在书面协议中，开发商处于观望、犹豫之中。

没有实质性配套支持政策，需要开发商自筹资金，造成进展缓慢。

其次，因为今年银根收紧，银行普遍可贷款额度不多，开发商从信托公司处融资利率较高，是否能列入项目成本，地方政府目前很少有明确说法。

在开发商与地方政府有关部门的约定中，一般已经限定了保障房的总造价，包括建安、财务费用。

另外，济适用房非常容易产生骗购、权力腐败问题，因为成本额度总额被限定，利润偏低，又遭遇国内通货膨胀（原材料价格一直上涨），开发商（尤其是非国有开发商）有通过偷工减料方式降低建造成本的迹象，故保障房还可能存在房屋施工质量问题。

保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%-5%。

对开发商吸引力不大。

因此，只有国有开发商愿意配合地方政府，承建保障房。

报告显示，2012年一季度大型开发商以及非商品房直接相关的企业，占据了市场75%的资源。

为了鼓励房产商从事保障房建设的热情，有的地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿，例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售，保障房小区中留出一定比例商品房，或者在开发商竞拍其他地块时给予资格或价格方面的优惠。

有的上市房产公司、民营开发商对此积极性较高，但因为保障房利润偏低的缘故，此类开发商介入保障房的动机不纯。

房地产信托的现状

2011年房地产信托占比降低

据不完全统计，2011年国内共发行了1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元，与上年同期相比，发行数量增长了66.33%，发行规模同比增长了43.7%。

然而，统计数据显示，2011年房地产信托规模总量占比为35.23%，较2010年总量占比减少了15个百分点，但非房地产类信托产品发行数量同比增长132%，发行规模同比增长162.82%。

这主要是因为去年三、四季度随着国家对房地产市场调控政策效果的逐步显现，房地产市场的风险逐步推高，加上2011年底《净资本管理办法》将进入清算期，多数信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一，多重因素导致房地产信托产品发行放缓，其他各类产品发行增加，使去年房地产信托产品总量占比有较大幅度减少。

信托业作为新兴行业处于上升期，整个集合信托产品的发行都急剧增加，而房地产信托由于政策原因，发行增速低于其他各类产品，在集合信托市场的占比逐渐降低，2012年这一趋势持续的可能性较高。

2011年房地产信托收益率走高

报告显示，2011年房地产信托的平均期限为1.86年，平均收益率为10.02%，同比增长12.3%。

可以看到，受通货膨胀等因素的影响，2011年房地产信托产品的平均收益率一路走高，从5月份开始平均收益率都超过了10%，较其他产品平均收益率高出1.5个百分点，较总体平均收益率高出1个百分点。

2011年房地产信托产品收益率持续走高，主要是受以下因素影响：

第一，今年上半年通货膨胀率居高不下，通胀预期也持续高涨，到下半年通货膨胀率虽略有下降，但仍旧高企，同时国内外复杂的经济形式，使得监管层未能出台强有力的政策以控制通胀，经济形势未能出现明显改观。

因此，投资者普遍要求高收益产品以应对通胀，信托产品收益率因此持续走高，房地产信托作为高风险高收益的信托产品，其收益率更是平稳增加。

第二，随着房地产宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现，开发商从银行获取开发贷款的难度增加，介于银行信贷和民间借贷的之间的信托融资因此获得了更多开发商的青睐，鉴于信托资源的有限性，开发产商若想获取有限的信托资源，必然要付出更高的成本，从而推动了房地产信托收益的提高。

第三，高风险要求高收益，随着房地产市场的风险不断累积，房地产信托产品必须给投资者更高的收益才能弥补其所承担的相应风险。

统计表明，项目融资仍然是2011年房地产信托产品发行的主流形式。

2012年一季度房地产信托规模缩减，收益率下滑

自2010年起，在“限购、限贷”等一系列房地产调控政策的重压之下，我国房企的各条融资途径均被收紧。

据不完全统计，2012年一季度国内共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为354.15亿元，与去年同期相比，发行数量出现10.33%的负增长，发行规模同比下降了33.72%；

与2011年四季度相比，发行数量环比下降6.78%，发行规模环比下降11.17%。

从房地产信托的总量占比来看，一季度房地产信托占比仅24%，比去年同期减少了14个百分点，但相对于2011年四季度，房地产信托的总量占比甚至略有上升。

中国信托业协会发布了一季度末信托公司主要业务数据，截至3月31日，房地产信托余额为6865.7亿元，与2011年末相比下降了0.24%，是2010年来首次出现下滑。

其中，一季度新增额442亿元，环比上季度亦下降了9.43%。

然而，一季度房地产信托新增额与余额的双降，并未能掩盖地产信托逐月活跃的趋势。

同样是根据中国信托业协会的数据，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中，投资于房地产领域的产品达56款，环比增加60%。

从预期收益率方面看，各期限房地产和商品领域的信托产品收益率处于相对较高的位置。

3月份发行的1至2年期的信托产品中，依然是房地产领域的预期回报率最高。

近一年集合信托产品的收益率维持上升趋势，其中房地产信托的收益率虽仍是所有产品中最高的，但增长幅度低于其他类产品。

据不完全统计，一季度房地产信托平均收益率为10.22%，环比减少了24个百分点。

2012年一季度数据表明，目前房地产信托处于明显的弱势状态。

不过，该类产品也不会剧减，在目前的环境下仍将是集合信托产品中较重要的一类。

房地产信托仍是较多投资者关注的重点，在今年收益率普遍下降的行情下，收益较高的房地产信托仍然吸引众多投资者的目光。

同时，信托公司一时未找到合适的替代品，故在如此风声鹤唳的市场环境下，房地产信托发行量虽有所减少，但并未急剧下降。

商品住宅类项目的现状

2011年，房地产信托资源集中投资于商品住宅领域，发行了502款产品，共计1422.26亿元，占比49.66%;

其次是商业物业，发行了140款产品，共计355.77亿元，占比12.42%;

综合型产品发行了127款，共计376.48亿元，占比13.14%。

由于商品房开发商在我国占多数，同时商品住宅类项目能较好地满足房地产信托较高的融资成本高，以及较短的发行期限的要求，故房地产信托资源集中于商品住宅。

然而，据不完全统计，2012年一季度发行的集合信托产品中，商品住宅类项目占比持续下降，发行了67款共163.3亿元，数量占比为39.18%，规模占比为46.12%。

与2011年相比，投向商品住宅的集合信托产品的数量占比下降了11个百分点，规模占比下降了3个百分点。

数据表明，虽然信托公司有意控制商品住宅类项目的发行数量，但从规模上看，占比并未有明显下降，控制效果有限。

保障房建设与房地产信托的关系

保障房类信托产品简介

保障房类信托产品的定位一般介于房地产类信托项目与市政项目信托项目之间。

即该类产品拥有房地产类产品的某些属性，但由于其同时拥有市政类项目的特点：

其房地产类属性是指部分保障房类信托项目是由项目建成后的住宅或配套商业楼盘销售产生的销售收入返还信托计划本息要求，因此部分保障房类的信托产品也应从宏观房地产市场的综合情况去评估项目的风险。

由于保障房建设受政府大力支持，因此保障房类信托项目另一特点是交易对手中很多具有国企背景。

从收益和风险的角度来看，保障房类信托产品的平均年化收益率比纯商业住宅或商业楼盘的房地产信托产品低2至3个百分点，但由于其交易对手普遍具有国企背景，相对风险较传统的房地产类信托产品稍低。

保障房信托的资金缺口

保障房信托由于有政策支持，被投资者认为风险较一般房地产信托小。

而保障房建设又有巨大的资金缺口，那么到底是什么让保障房信托举步维艰？

有以下几个原因：

首先，保障房内在要求开发商低利润率与信托投资者追求高收益之间的矛盾是保障房信托发展缓慢的根本原因。

按照目前市场的定价，保障房开发的利润率不得高于5.00%，而目前市场上集合信托产品的预期收益率均远远高于这个数。

政府发展保障房的根本动机在于为民众提供价格或租金低廉的房产，解决住房难问题，从而避免社会矛盾，这就必然要求开发商降低利润率，开发商面对低利润率，必然会降低融资成本。

在我国，信托是高净值客户的投资品，起点高，风险大于银行存款，投资者必然要求获得高于银行理财产品的收益。

由此，保障房内在要求开发商低利润率与信托投资者追求高收益之间的矛盾导致了保障房信托的尴尬，将保障房项目和商业住宅项目混搭，也是为了提高收益率，缓和这种矛盾。

其二，保障房的土地一