第6章房地产项目市场调研优质PPT.ppt

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“国四条”2009年12月14日，国务院常务会议决定完善房地产市场健康发展的四条意見“国四条”，提出增加供给、抑制增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障投机、加强监管、推进保障房建设房建设等四大举措。

目标是，综合运用土地、金融、税收等手段，保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头“国十一条”2010年1月10日国务院办公厅发出的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。

二套房贷款首付款比例不得低于40%。

该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。

住房城乡建设部出台的相关政策2010年4月日，住房城乡建设部召开电视电话会议，內容包括：

o重点建设重点建设公共租赁住房公共租赁住房各地要积极发展公共租賃住房和限价商品住房，加快解决中等偏下收入群体住房困难。

o遏制部分城市房价过快上涨遏制部分城市房价过快上涨要在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差別化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房。

国十条o国务院总理温家宝在2010年4月14日主持召开国务院常务会议，会议确定了“抑制不合理住房需求。

实行更为严格的差别化住房信贷政策”的目标，包括十条政策措施，主要为：

1.一是对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；

2.对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

3.对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水准。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

新“国八条”（2011年1月26日颁布）新国八条的主要内容包括o加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

保障性住房包括廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价房等多种形式。

既包括实物形式，也可包括货币补贴等形式。

借鉴：

香港的成功经验新“国八条”o调整完善相关税收政策，加强税收征管调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

o强化差别化住房信贷政策强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

新“国八条”o严格住房用地供应管理严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

新“国八条”o合理引导住房需求合理引导住房需求原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

连续加息o中国人民银行银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

这是至2011年以来央行的第二次加息。

也是去年以来第四次加息。

o2011年6月14日，人民银行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

存款准备金率将达到21.5%，创34个月来新高。

2、区域环境调研、区域环境调研区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。

具体包括：

1）结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；

2）进行区域的交通条件研究3）对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：

历史因素、文化因素、发展水平等；

4）对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。

市域城镇体系：

由都会区、片区中心、中心镇、一般镇构成四级城镇网路体系。

市域城镇空间布局：

市域划分为都会区、南沙片区、花都片区、从化片区、增城片区。

广广州州城城乡乡空空间间结结构构廣州城鎮體系規劃圖廣州城鎮體系規劃圖廣州城鎮體系規劃圖廣州城鎮體系規劃圖城市空间发展方向城市空间发展方向优化优化城市结构，保护历史文化名城市结构，保护历史文化名城，塑造具有岭南特色的城市空城，塑造具有岭南特色的城市空间形态与形象，明确了间形态与形象，明确了“东进、东进、南拓、西联、北优、中调南拓、西联、北优、中调”的空的空间发展方針。

间发展方針。

“中调”发展战略是指：

建设宜居城市，建立现代产业体系，发展公共交通。

中中心心城城区区内内重重点点发发展展区区l广州广州五大重点建设区域五大重点建设区域白云新城地区珠江新城琶州员村地区白鹅潭地区新城市中轴线地区白白云云新新城城地地区区功能定位：

功能定位：

北部片区的商业服务中心云山西麓的宜居新城全区总体效果图公共文化区公共文化区白云公园白云公园商貿综合体区商貿综合体区飞翔公园飞翔公园北部居住区北部居住区南部居住区南部居住区白云新城地区城市设计功能定位功能定位珠江新城被定位为广州市新的城市中轴线的核心节点，广州21世纪的中央商务区（CBD）珠珠江江新新城城地地区区珠江新城示意圖白白鹅鹅潭潭地地区区白鹅潭地区最新确定的定位o35平方公里的白鹅潭地区最新定位为“广佛之心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城”，将建成辐射珠三角、具有国际影响力的集商貿、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心。

体现广州现代景观、商业文化、金融贸易、体育休闲的新城市中轴线。

全長12公里，划分为8個区段。

新新城城市市中中轴轴线线地地区区功能定位功能定位琶州会展城、员村服务城将与珠江新城在功能上互相呼应，共同构成两岸三核的泛CBD区，其集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等功能為一体，是广州市新商服务业的核心区域。

琶琶州州员员村村地地区区战略目标：

战略目标：

东进东进东进东进核心核心核心核心创新高地创新高地创新高地创新高地和谐新城和谐新城和谐新城和谐新城东进核心：

东进核心：

一、广州东进的核心，整合东部的主体二、广州的东部城市副中心创新高地：

创新高地：

一、国家创新试验示范区二、珠江三角洲经济“引擎”三、广州高新产业核心增长区，创新产业带龙头和谐新城：

和谐新城：

一、实现建設和谐社会的战略目标二、全面建构协调发展的宜居新城三、城乡统筹，建设社会主义新农村萝岗开发区萝岗开发区东东部部重重点点发发展展区区北北部部重重点点发发展展区区机场带动区开发建设组团近期规划用地约3平方公里左右，最终发展用地约8平方公里，利用新机场建设对周边地区发展的带动性，依托花都新华镇和广州市的社会经济基础，发展以物流中心、商贸服务和航空相关产业为主导功能的综合开发区。

新白云机场带动区新白云机场带动区广州大学城的建设作为科教兴粵战略的重要举措，将为广东省乃至华南地区建设与发展高水准的高校、培养科技人才起到重要的推进作用，同时能为高科技产业提供有利的智力支援。

广州大学城广州大学城南南部部重重点点发发展展区区广州亚运城o南部重点发展区：

广州亚运城南部重点发展区：

广州亚运城广州亚运城位于广州南部，风景独特的莲花山风景区的南麓、莲花山水道西岸，用地面积2.73平方公里。

亚运城主要分為运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后期服务区、体育馆区及亚运公园七大部分。

各个区域都相对独立、分区管理，设有完善的安保系統。

加快南沙地区及其深水港区建设，将其发展成为珠江三角洲地区的物流中心；

集物流产业、临港产业、高新科技产业为一体的现代化产业基地；

联接珠江口两岸城市群的枢纽性节点，粵港直接联系的新的重要通道。

南沙开发区南沙开发区南南部部重重点点发发展展区区3、项目微观环境（Micro-environment）调研项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。

其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。

1）对项目的用地现状及开发条件进行分析；

2）对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析；

3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。

二、消费者二、消费者（ConsumerBehavior）（ConsumerBehavior）调研调研一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（6W+H）：

第一，哪些人是买家？

（who）第二，买家要买什么样的房？

（what）第三，买家为什么要买这些房子？

（why）第四，谁参与买家的购买行为？

（whom）第五，买家以什么样的方式买房？

（how）第六，买家什么时候买房？

（when）第七，买家在哪里买房？

（where）具体说来，包括以下几个方面。

1、消费者的购买力水平消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。

2、消费者的购买倾向消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。

3、消费者的共同特性主要包括：

消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。

特别提示：

一般说来，在未确定目标消费者之前，可通过二手资料的收集对房地产市场的消费者做一个普遍、粗略的了解；

在确定了目标消费者之后，则主要是通过问卷调查的形式就想要了解的问题对目标调查对象进行访问。

目标消费者的确定可参照同类物业的已成交客户进行划分。

必要的时候，甚至还可针对核心购买者进行再一次的调查，如此反复，直至得到较为准确可靠的结论。

因此我们说，对消费者的调研可视为动态的全过程调研。

三、竞争楼盘调研三、竞争楼盘调研竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；

另一类是不同区域但定位相似的楼盘。

竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品