第四章居住型物业管理PPT格式课件下载.ppt

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一方面缭绕的烟雾易使消防警报频发，令人真假难辨，疲于应付；

另一方面残存的烟垢污损墙面很难彻底清除。

辨，疲于应付；

物业管理公司应如何处理？

答：

焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问答：

焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问题。

物业管理公司应该考虑的是：

如何对其加题。

如何对其加以以引导，避免其引导，避免其妨碍正常的物业管理工作。

妨碍正常的物业管理工作。

11）既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃）既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止纸的地点，防止“处处冒烟处处冒烟”，便于统一管理；

，便于统一管理；

22）逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定）逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导；

地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导；

33）要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香）要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度；

燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度；

44）严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予）严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。

书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。

第一节第一节居住型物业管理概述居住型物业管理概述一、居住型物业的含义及特点一、居住型物业的含义及特点

（一）居住型物业的含义

（一）居住型物业的含义1.含义含义：

居住型物业是指具备了人们起居的：

居住型物业是指具备了人们起居的功能和各种配套配套设施，可供人们正常居功能和各种配套配套设施，可供人们正常居住的房屋。

住的房屋。

2.类别：

普通住宅、公寓、别墅。

类别：

（二）居住型物业的特点

（二）居住型物业的特点1.结构的系统性结构的系统性2.功能的多样性功能的多样性3.产权的多元性产权的多元性4.商品的经济性商品的经济性5.现代的社会性现代的社会性1.结构的系统性结构的系统性传统结构：

传统结构：

单元封闭性结构（四合院、里单元封闭性结构（四合院、里弄、大屋等），内部包含能够满足居住的弄、大屋等），内部包含能够满足居住的起居室、厨卫等功能结构起居室、厨卫等功能结构现代结构现代结构：

内部结构合理、齐全、优化；

：

公共设施系统配套：

水、电、气、通讯、公共设施系统配套：

水、电、气、通讯、热力等系统构成完整的网络热力等系统构成完整的网络2.功能的多样性功能的多样性栖身、庇护栖身、庇护休息、休闲休息、休闲满足现代精神需求和社会交往的各种功能满足现代精神需求和社会交往的各种功能功能越完备对外部环境的要求就越高功能越完备对外部环境的要求就越高3.产权的多元性产权的多元性产权由原来的单一国有制转变为多元化产权由原来的单一国有制转变为多元化4.商品的经济性商品的经济性居住型物业是一种商品，可以通过交换来实现其价值和使用价值通过物业管理服务，可以最大化的减少其在使用中的再投入，即是物业达到保值、增值在交换市场中物业往往通过多次的买卖、租赁、抵押等实现其经济价值5.现代的社会性现代的社会性产权的多元性，是人口成分和来源比较复杂，人际关系广泛松散，对精神生活需求较高从营销角度看，居住型物业具有固定性、异质性、昂贵性、长期性、消费和投资两重性从物业角度看，具有使用价值的长期性、寿命的差异性、居住性、舒适性、安全性、耐久性等二、居住型物业管理的含义及市场特征二、居住型物业管理的含义及市场特征

（一）居住型物业管理的含义

（一）居住型物业管理的含义1.广义广义：

是指运用现代科学的管理理论和方法，为保证居：

是指运用现代科学的管理理论和方法，为保证居住型物业的正常使用，以满足是使用者各种居住需求为目住型物业的正常使用，以满足是使用者各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。

的的有偿性、专业性的委托服务。

2.狭义狭义：

是指住宅小区的整个区域物业管理：

是指住宅小区的整个区域物业管理

（二）居住型物业管理的的市场特征

（二）居住型物业管理的的市场特征1.居住型物业管理需求市场的松散型居住型物业管理需求市场的松散型2.物业管理权与使用权的分离性物业管理权与使用权的分离性3.对物业管理购买行为的持续性对物业管理购买行为的持续性4.卖方市场的天然垄断性卖方市场的天然垄断性5.卖方经营行为的受雇性卖方经营行为的受雇性1.居住型物业管理需求市场的松散型居住型物业管理需求市场的松散型物业管理市场的消费者为区分所有权人，在其从当消费者是必须完成从单个消费者集合成整体消费者的过度集合后的的消费者集体必须具有能够与卖方打交道的、有能力、有热情、公正廉洁的消费者代表。

2.物业管理权与使用权的分离性物业管理权与使用权的分离性一般市场上，消费者获取某种商品或服务后，消费者会直接关心维护自己的客体质量在物业服务市场上，两者之间具有间接性和分离性，课题的物业管理服务通常是由第三方物业公司来提供物业管理市场课题的质量反映在两个方面：

物业的环境状况物业附属设施的维护管理水平3.对物业管理购买行为的持续性对物业管理购买行为的持续性在物业管理市场上，买卖双方一旦建立了买卖关系，鉴定了物业服务合同，如果没有重大事件发生，买方就必须在一个较长时间内持续向卖方购买物业服务；

接触双方合同一般比较困难。

4.卖方市场的天然垄断性卖方市场的天然垄断性在物业管理市场上，一旦一个物业管理公司接管了某一物业，称为物业管理的卖方，其他物业公司很难再介入这片市场物业管理市场的再介入一般需要较高的成本，进而使得先行者形成了天然垄断，从而导致物业管理市场具备了较为明显的有限竞争5.卖方经营行为的受雇性卖方经营行为的受雇性与一般商场相比，物业管理市场上，卖方的行动始终是受雇于买方，在买主的产权范围内，为买方提供服务卖方在对物业进行管理时，其权限是受限制的，权限的理想范围是有双方合同界定的。

三、居住型物业管理的原则和要求三、居住型物业管理的原则和要求

（一）居住型物业管理的原则

（一）居住型物业管理的原则1.权、责、利相对应的原则权、责、利相对应的原则2.管理竞争原则管理竞争原则3.保护业主财产的原则保护业主财产的原则4.专业服务于总和服务相结合的原则专业服务于总和服务相结合的原则5.专业管理与群众管理相结合的原则专业管理与群众管理相结合的原则6.政策性原则政策性原则

（二）居住型物业管理的要求

（二）居住型物业管理的要求1.在物质环境管理上的要求在物质环境管理上的要求2.在社会环境管理上的要求在社会环境管理上的要求3.在管理服务上的要求在管理服务上的要求四、居住型物业管理的基本内容和环节四、居住型物业管理的基本内容和环节

（一）基本内容

（一）基本内容组建物业管理机构，制定组建物业管理机构，制定管理目标和策略管理目标和策略管理项目的前期介入与接管理项目的前期介入与接管管各项日常工作各项日常工作投诉与纠纷的处理投诉与纠纷的处理质量管理与考核评估质量管理与考核评估社区文化建设社区文化建设

（二）基本环节

（二）基本环节物业的前期介入物业的前期介入管理公司的组建管理公司的组建接管验收与装修管理接管验收与装修管理召开业主大会，成立业主召开业主大会，成立业主委员会委员会构建社区文化构建社区文化第二节第二节住宅小区物业管理住宅小区物业管理

（二）住宅小区的特点

（二）住宅小区的特点（三）住在小区的功能（三）住在小区的功能1.居住功能居住功能2.服务功能服务功能3.经济功能经济功能4.社会功能社会功能一、住宅小区的含义、特点和功能一、住宅小区的含义、特点和功能

（一）住宅小区的含义

（一）住宅小区的含义

（二）住宅小区的特点

（二）住宅小区的特点1.统一规划，综合开发统一规划，综合开发2.规模大、功能全规模大、功能全3.居民结构整体化、配套设施系统化居民结构整体化、配套设施系统化4.产权多元化、管理复杂化产权多元化、管理复杂化（三）住宅小区功能（三）住宅小区功能1.居住功能居住功能2.服务功能服务功能3.经济功能经济功能4.社会功能社会功能1.住宅小区的居住功能住宅小区的居住功能住宅小区的居住功能住宅小区的居住功能在居住功能中，最重要的在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其次才是是它能够提供人们休息的场所和环境，其次才是如饮食、洗浴、个人卫生、学习、娱乐、交际等如饮食、洗浴、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。

功能。

住宅小区的服务功能是随着城市规划建设的要求、房地产住宅小区的服务功能是随着城市规划建设的要求、房地产综合开发而来的，这一功能是以往的平房区和公寓等住宅综合开发而来的，这一功能是以往的平房区和公寓等住宅所不具备的或者说是不完备的功能。

住宅小区的服务功能所不具备的或者说是不完备的功能。

住宅小区的服务功能包括：

包括：

1）教卫系统如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊所、）教卫系统如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊所、保健站、卫生防疫站等。

保健站、卫生防疫站等。

2）商业餐饮业系统如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、）商业餐饮业系统如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等。

菜场等。

3）文化、体育、娱乐服务系统如图书馆、游泳池、健身房、）文化、体育、娱乐服务系统如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室、游戏厅等。

电影院、录像室、游戏厅等。

4）其他服务系统如银行、邮局、煤气站、家电维修部、变电）其他服务系统如银行、邮局、煤气站、家电维修部、变电所等。

所等。

2.住宅小区的服务功能住宅小区的服务功能1）住宅小区管理过程中的物业的契约化、信托式）住宅小区管理过程中的物业的契约化、信托式的管理，或在管理中开展中介经济服务（主要是的管理，或在管理中开展中介经济服务（主要是买卖中介和租赁中介）。

买卖中介和租赁中介）。

2）随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区）随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。

中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。

商品化的住宅，意味着房屋物权的个人拥有，或商品化的住宅，意味着房屋物权的个人拥有，或者说是房屋在成本租金以上的商品化租赁。

商业者说是房屋在成本租金以上的商品化租赁。

商业化的管理服务，就是所有的管理和服务都得是有化的管理服务，就是所有的管理和服务都得是有偿进行的。

这是其他住宅所完全不具备的。

偿进行的。

3.住宅小区的经济功能住宅小区的经济功能1.人类是一种社会的产物，它的最基本的特征就人类是一种社会的产物，它的最基本的特征就是群居，人不能脱离社会单独存在。

是群居，人不能脱离社会单独存在。

2.中国古代的所谓中国古代的所谓“孟母三迁孟母三迁”，就是为了改变社，就是为了改变社会环境而作的一种居住抉择。

会环境而作的一种居住抉择。

3.现代的住宅小区是居民群居的地方。

现代的住宅小区是居民群居的地方。

4.一个住宅小区里的人际关系是否和睦，居住环一个住宅小区里的人际关系是否和睦，居住环境是否安全，社区的活动是否多样，精神文明境是否安全，社区的活动是否多样，精