房地产企业现金流管理问题及对策Word文档下载推荐.docx
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投资性现金流:
主要来自出售固定资产、股权等资产或得到分红等投资收益,主要去向是购买固定资产、出资入股其他企业等;
融资性现金流:
主要来自接受他人入股或借款、发行债券及其他债务融资,主要去向则是给股东分红、还本付息等。
02
地产企业现金流状况
03
投融资阶段的现金流管理
1.挖掘融资现金流
短期内获得新的融资是不太可能的,当前主要的融资方式仍然是银行贷款、债券融资和非标融资。
但是企业可以善用一些地方政府出台的金融帮扶政策,比如原有贷款展期、无还款续贷、加快贷款审批、发放政策性贷款、幵辟贷款绿色通道等。
此外,企业还可以积极拓展其他融资方式和渠道。
下面介绍几种可行的方式。
1.1.收益权转让
企业可以将未来相对比较稳定、可靠的收益转让给特定投资者,这个投资者可以是金融机构。
这就相当于是把未来的收益提前了,帮助企业应对眼前的难关。
1.2.委托贷款
如果从银行获得贷款难度很大,也可以考虑从其他企业,特别是有产业链关系的国有企业通过委托贷款的方式获得贷款。
实际上,我国委托贷款的数额巨大,统计表明,2016年末,全国委托
贷款余额大约在121亿人民币。
1.3.应收账款收益权抵押借款
这是将质量比较好的应收账款抵押给银行或者其他机构,获得借款。
2.适当压缩投资支出
地产投拓的主要标的物是土地,土地是地产幵发企业最重要的资源储
备,也是主要成本。
土地购置:
企业购置土地时,需支付土地出让金或一定比例的收购金额,形成资金流出。
土地款已结清的存量土地储备,并不影响未来需要流出的资金,因此在分析现金流的目标下并不是重点;
需要关注的是未支付的土地价款,以及公司未来对土地的投资;
而后者主要受到拟投拓土地的价格和面积影响,其中价格因素取决于区域和时点。
首先,未支付的土地价款若占比较高,对现金流压力较大:
土地价款的支付方式取决于不同的土地购买方式。
1)通过招拍挂方式获得土地较为严格,虽然可以分期缴纳,但需在
土地成交后一年内结清;
因此通过单独招拍挂拿地的地产公司如果存
在未结清土地价款,则短期流动性压力较大。
2)通过收购方式拿地,由于可以分期支付价款,当期资金压力相比
招拍挂小,同时待支付价款支付的周期延长,同样侵蚀现金流。
3)通过合作方式拿地,不仅可以实现合作双方的优势互补,还可以
降低公司的运营风险,缓解资金压力,优化资源配置。
其次,需关注土地价格和购置方式;
虽然影响土地价格的因素较多,
但最需要关注地产企业布局的时点以及区域。
1)布局时点:
在行业低迷期布局,获得土地成本更有优势;
但如果
在行业上升期,追随市场行情、逆势在热点区域滞后布局,则承担的
土地成本更高,前期购置的资金流出形成的压力自然更大。
2)布局区域:
一二线城市,由于人口密度高,城市幵发程度成熟,
新增土地供给更有限,需求量大,因而土地成本相对较高;
相比之下,
三、四线城市的土地价格则明显较低。
布局区域对当前土地价格,和未来的销售现金流入均有影响,还应该综合考量:
布局核心热点区域,由于新增房地产供给的稀缺性以及较高的购买力,会减少库存去化低、价格难以覆盖成本以及资产减值的风险。
04
运营阶段的现金流管理
现金流的流入和流出分别反应了幵发业务中的各项活动,流入主要是
销售回款,流出主要是工程款等相关费用支出。
销售及回款
销售回款是房企最为便宜的融资款项,加快款项回笼无形中加大了房
企自身的杠杆,如何做好销售回款,提高经营性现金流效率呢?
一、加强渠道带客,提升转化促去货
在资金紧张的时候,营销费用应该用在刀刃上,可以适度增加优质渠道数量和佣金激励强度,因为渠道费用都是在产生成交的基础上产生的,通过渠道增加带客量,加快去货,加速回款。
这里需要注意的是渠道不是越多越好,因为太多管理成本增加,反而降低了渠道效果,此外,客户也并非越多越好,如果渠道带的水客多反而是对案场资源的浪费。
所以需要定期根据渠道效果对渠道进行筛选。
要发挥渠道的作用,还有需要置业顾问的配合,一方面加强置业顾问杀客能力,渠道带的客户成交了才能拿到佣金激励继续带客;
另一方面,可以配合降价等各种促销优惠手段促进逼定成交。
另外,还可以加强置业顾问的激励,他们的收入也主要是建立在成交基础之上,提升拓客激励或佣金激励,可以推动他们寻找客户和推动成交。
另外一个效果较好的渠道是全民营销,尤其是对老业主资源的挖掘,可以通过活动或佣金激励发展经纪人,发动老带新。
认筹也可以带来一部分回款,但是相对房企来说,那点钱意义不大,
认筹的主要意义在于筛选和锁定客户意向,提升转化,进而加速回款。
二、巧用销售策略,改变付款方式
除了渠道,房企的推售策略也很容易影响回款,尤其是与付款方式相结合使用效果更佳。
比如对房企来说,地段好热销抢手的项目可以优先卖给全款客户,销售一般的则优先卖给高首付的,按照首付成数高低决定购买顺序,高首付客户可以优选选房。
认购环节,也可以针对不同付款方式享受不同的优惠力度,不管是选房还是优惠力度,整体顺序原则是:
全款支付优于商贷优于公积金,而首付成数高的优于首付成数低的。
三、严格签约管控
7
42%。
认购转签约的周期太长是影响回款的重要原因之一,据统计,行业的
天内转签约比例平均值为49%,10天以上转签约比例平均值为
为了加速签约,可以通过优惠折扣和制度措施进行管理。
现在很多案
场已经把签约折扣变成了默认折扣,在需要加速回款的时候,必须严格执行。
四、外部因素管控,客户和银行关系管理
签约之后,容易受外部因素影响,拖累回款,这些外部因素主要是客户
和银行,所以要加强对客户和银行关系的管理。
1.客户工作前置为了加速回款,客户工作应该前置,在认购环节就应该去除信用差的客户,为回款的正常收回提供好的条件,可以通过客户资质验证对客户进行筛选。
此外,置业顾问在与首付或者贷款问题的客户谈判时要和银行进行确认,确保一切没有问题后才能认购,不能偏信客户自己的“承诺”。
在认购后让客户赶紧准备签约和按揭资料,楼盘应该给予详细的所需资料清单和办理指引文件,并让置业顾问协助客户办理,实时反馈进度,实现过程管控。
2•银行关系管理
另外一个容易影响回款的外部因素是银行。
据统计,银行按揭平均放款周期为3个月,公积金按揭平均放款周期
为5个月,银行放款主要受按揭资料齐备和银行关系的影响。
在每个城市,银行每个月有多少贷款的额度是定好的,然后再分给各家房企,房企需要每个月都跟银行进行沟通,争取更多的额度,所以银行关系管理至关重要。
因此,要定期评估本企业与合作银行的关系,提前进行资信验证以及完善过程跟进规范,缩短按揭放款周期。
运营支出
运营支出主要是在项目幵发过程中支出的报批报建价款、设计价款、
建造成本支出等。
由于这些支出相对透明和稳定;
除了在幵发过程中进行费用成本的优
化外,更重要的是将现金流与公司战略经营结合起来,通过管好公司的幵发节奏,实现资金与业务的联动,形成一套幵发计划、资金计划、战略经营计划高效融和的体系。
05
总结
现金为王已成为行业共识,一方面做好资金流入(销售回款),另一方面做好资金流出,并通过幵发运营节奏的动态管控,实现产销平衡、现金流可控,以确保经营目标达成,实现公司战略目标。
一、房地产企业资金流的特点
(一)资金需求量数以亿计
首先,房地产企业购买土地用于幵发,地价款、拆迁费用所需金额巨
大,收购其他房地产公司股权,股权会包含地价款及地上在建工程款,
所需金额更是巨大。
其次,幵发建设过程中,需要根据工程合同支付
工程款,目前政府对农民工工资监管严格,幵发商不能拖欠施工单位工程款。
再次,预交各种税款,发放工资,售楼部建设与装修,各种营销活动等都需要大量的资金。
(二)资金回收周期数以年计
幵发企业经历拿地,办五证一《国有土地使用证》、《建设用地规划
许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商
品房预售许可证》,幵工建设,预售,竣工验收,交房等多个环节,整个流程短则两三年,長则四五年。
另外房产销售收款以首付款加银行按揭方式为主,在目前高单价高总价商贷利率上浮的情况下,销售进度放缓,按揭放款进度放缓,导致资金回收期变长。
(三)资金监管政策严格
目前我国大量房地产项目实行预售制度,政府对房地产幵发商收取的房款实行监管,虽然各地监管制度细节不同,但都要求房地产公司存入大额监管资金,同时限制了监管账户资金的取出使用过程。
二、房地产企业现金流量管理存在的问题
(一)资金预算管理不严格
不科学、
房地产公司资金预算涉及部门多,涉及业务流程多,设计人员多,资金预算本身还需要一定的预测性和前瞻性,需要可执行性并达到一定的准确率,这项工作本身具备一定的难度。
目前,我国一部分幵发企业在编制资金预算方面没有做到严谨务实,对预售、工程节点、销售进度、按揭放款进度等关键时间节点判断不合理,没有充分相信相关业务口专业人员的意见,因而造成公司制定资金计划不严谨、
不可行。
并且不重视资金计划的执行结果,未充分分析资金计划执行偏差的原因,对资金计划执行结果未设置奖惩。
(二)投资活动缺乏战略性
房地产幵发企业为了长远发展会进行一些投资活动,例如,通过储备土地,以股权收购的形式收购新项目。
我国大多房地产企业在投资活动中普遍存在战略冒进的问题,土地竞拍成功了,股权收购项目谈妥了,到达合同付款节点时,企业没钱了,造成资金链断裂,影响企业
长远发展。
(三)筹资渠道受限
目前,要稳定房价,因城施策,限制大额资金流入房地产行业,银行对房地产企业的抵押贷款及幵发贷款、信托及资产管理公司对房地产公司的流动资金贷款资格审核严格,放款时间较长,资金使用用途限制较多,还款时间要求严格,这些限制措施,使得房地产企业筹资受到影响。
民间资金成本过高,还款时间和抵押物比银行要求更严格。
这些融资难的现实引起一些不重视资金管理的幵发企业,资金流断裂,
楼盘烂尾,企业破产。
(四)对资金流风险预警工作不重视
我国一部分开发企业在公司的日常经营管理活动中,没有设置专门的资金部门或岗位,整个企业资金流工作有会计负责,会计谨慎的职业特点,造成会计对资金流的风险预警不准确或者预警不被公司领导层重视,从而引起整个幵发企业资金流风险。
三、房地产企业现金流量管理优化策略
(一)提高资金预算准确性及执行力
重视编制资金预算工作,按期编制资金计划,编制资金计划时既