最新版长治壹号会馆40暂定41项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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　项目市场环境分析…………………………………………4

1.地区基本情况………………………………………4

2.区域市场分析…………………………………………6

3.竞争对手分析…………………………………………7

第三章：

投资项目分析

项目立项……………………………………………………11

1.项目初步规划…………………………………………11

第四章：

项目运作分析

营销计划：

2.酒店项目市场运作……………………………………11

团队管理　（组织架构、主要管理团队、管理报酬和所有制、管理模式）

市场分析（目标客户分析、竞争和竞争优势分析、市场容量分析、预测市场份额和销售额）

3.整体可行性分析（SWOT）结论………………………16

第五章：

投资预算（投资预算、项目总投资及分年资金投入计划）

第六章：

结论与建议（研究结论、建议）

前言

此分析报告主要针对长治整体市场环境、本项目可行性、项目定位展开，通过对目前长治酒店、餐饮市场的景气现状，发展趋势，尤其是针对长治壹号会馆（暂定）即本项目可行性的各个条件进行了细致的调查对比，结合本人的经验，对于该项目的可行性、定位做了分析，现立卷提供参考。

第一章项目市场环境分析

一、地区基本情况

长治市是国家园林城市、国家卫生城市，于1945年10月建市。

曾当选2004年度中国十大魅力城市。

地处北纬35°

50'

--37°

08'

，东经113°

01'

--113°

40'

，东倚太行山，与河北、河南两省为邻，西屏太岳山，与临汾市接壤，南部与晋城市毗邻，北部与晋中市交界。

为太行山，太岳山所环绕，构成高原地形，通称“沁潞高原”，又称“上党盆地”。

境内山地、丘陵、盆地纵横交错，海市现辖10个县2个区1个县级市1个高新技术开发区：

长治县、长子县、屯留县、壶关县、黎城县、平顺县、襄垣县、武乡县、沁县、沁源县和城区、郊区、潞城市和高新技术开发区管委会。

全市共有64乡68镇，15个街道办事处，5个开发园区，128个社区（居委会），3454个村委会。

总人口达329.9万，其中长治城区人口41.6万。

根据《长治市2009年国民经济和社会发展统计公报》相关数字显示，全市生产总值775.3亿元，比上年增长10.0%。

第三产业比例由上年的4.8：

63.4：

31.8调整为4.5：

62.8：

32.7。

人均生产总值23558元，增长9.5%。

全年规模以上工业增加值452.8亿元,增长12.2%,其中轻工业增加值增长8.6%，重工业增长12.3%；

全年工业经济效益综合指数为224.85，比上年提高20.16个点。

城镇能源工业投资中，煤炭工业投资56.6亿元，增长54.6％；

电力工业投资21.9亿元，下降42.5％。

全年共向省外运输煤炭2780.63万吨，比上年增长3.68％；

向省外运输焦炭821.09万吨，增长6.86％。

全市采区煤炭资源回采率达到79.4%。

全年居民消费价格比上年上涨0.3%；

全年社会消费品零售总额244.8亿元，比上年增长21.7%。

分行业看，批发和零售业零售额210.5亿元，增长22.0%，其中限额以上批发和零售业零售额61.4亿元，增长9.4%；

住宿和餐饮业零售额27.4亿元，增长20.9%；

其他行业零售额6.9亿元，增长16.2%。

全年民航客运量34万人，比上年增长30.97%，旅客周转量305697万人公里；

货邮运输量1490吨，货邮周转量132.91万吨公里，运输总周转量350.79万吨公里。

公路客运量3281.74万人，比上年下降2.5%，旅客周转量21.5亿人公里；

货运量5217.4万吨，比上年下降22.5%，货物周转量72.4亿吨公里。

年末全市民用汽车保有量达到21.58万辆（包括三轮汽车和低速货车4.5万辆），比上年末增长12.9%，其中年末私人汽车保有量16.41万辆，增长17.5%。

民用轿车保有量7.81万辆，增长31.5%，其中私人轿车6.27万辆，增长39%。

全年共接待国内外游客889.1万人次，增长28.8%；

国内旅游总收入74.6亿元，增长21.6%。

全年入境人数7.20万人次，比上年增长15.1%。

其中，外国人4.12万人次，增长20.3%；

香港、澳门和台湾同胞3.09万人次，增长8.9%。

在入境旅游者中，过夜人数7.20万人次，增长15.1%。

旅游外汇收入1368.7万美元，增长27.1%。

此外2010年1—5月，长治市消费市场稳定增长，全市消费品市场实现零售总额106.52亿元，比上年同期增长17.6%。

从行业结构来看，1～5月全市批零行业实现消费品零售额94.52亿元，占到全部消费品零售总额的88.7%，增长18.9%，住宿餐饮业增长8%。

城市规划布局与规模：

长治发展定位为综合功能的区域性中心城市。

在未来环漳泽湖链状城市空间体系中，将老城区和新区作为一个整体的两个部分，共同组成未来长治市的主城区。

新区建设以“东山西水、南秀北美”为特色，重点在“特”字上下功夫，全面打造出一个外向型、多功能、现代化的新城区。

由以上数字和长治发展趋势显示，长治市的整体经济发展趋势平稳，投资环境适宜。

二、区域市场分析

本项目位于城北东街，紧邻高新技术产业开发区（该开发区是经山西省人民政府批准设立的省级高新区，规划面积9.3平方公里。

自1992年9月设立以来，经过十多年的开发建设，现有入区企业290余家，产业主要分布在先进制造、新材料、生物医药等领域。

近年来，主要经济指标在山西省14个省级开发区名列前茅）。

本项目处于长治市中心北侧，高新区内南边，东可达长邯公路，交通极为便捷，处于本商圈内的教育（长治学院、山西机电职业技术学院）、政府机构（中级人民法院、郊区人民医院、郊区国家税务局等）较多，此外市区内各类大中型商业、政府机构通过城东路、长兴路、英雄路5—15分钟车程就可到达本项目，区域整体消费能力很强。

三、竞争对手分析

对项目周边或目标客户群较为接近的具备一定竞争力的高档酒店、餐饮酒楼做一调查了解，情况如下表所示：

酒店名称

简介

客房

餐饮

会议室

康乐设施

晋峰皇家厨房

生态园

该酒店位于长兴北路；

2007年元月正式对外营业。

占地16000平方米，营业面积10000平方米，可泊车位300个左右，可容1000人就餐，是以菜品养身、环境养心为经营理念的生态园林式餐厅，经营主体分为晋峰生态园和晋峰皇家厨房（2009年1月12日开始营业）。

无

一楼为散台（不设最低消费）；

二楼为包间（皇家厨房），营业面积1300平方米，设最低消费每人288元；

特大豪华包厅1个，采用国宴牌遥控旋转餐台，25个餐位；

3个VIP包厅，6个包厅，同时可供100余人就餐。

每个包厅以中国五千年历史文化背景命名：

分别是夏、商、周、秦、汉、唐、宋、元、明、清御膳房三楼为宴会区，包饭最低消费约为1500元/桌；

以经营湘菜、粤菜、川菜、晋菜为主；

楠湾

御膳房（预计8月底试营业）

紧邻金威大酒店旁边，是一所高档餐饮为主的官府菜餐厅。

楠湾休闲酒店、楠湾神农国际乐园隶属于同一家企业。

无

以官府菜为主，兼营粤菜；

包间有12间，每间风格不一，现代和仿古家私为主。

人均消

东明国际

大酒店

位于紫金东街369号，长治首家五星级酒店，2008年9月投入运营，占地面积45亩，总建筑面积130亩，主体建筑共13层；

目前正在筹建建筑面积达2380平方米的东明绿色休闲旅游度假村，以各类高尔夫设施为主，可作为该酒店的高档配套服务项目。

共有319间；

其中总统套1套（两层，17888元）；

豪华套1588元；

豪华标间498元；

中餐厅176个餐位（其中4个12人台，6个8人台，10个6人台，5个4人台），28个包间364个餐位（其中13个16人包间，6个12人包间，6个10人包间，3个8人包间），主推粤菜、晋菜，中高档消费在5000元/桌，低档消费人均在100元左右；

西餐厅（柏林餐厅）有66张台177个座位，可提供24小时送餐服务，此外还有西餐扒房、茶艺室等；

有5间，其中2间分别可容纳24位，另外3间分别可容纳52位、76位、440位（无柱式多功能宴会厅）。

可使用的有棋牌室（9间）、水疗馆；

暂未投入使用的有：

健身房、游泳池、KTV、网球场。

长治阳光酒店

阳光酒店于2000年注册开业，位于长治市城北东街65号风景秀丽的原海军海校大院内，占地面积1.8万余平方米，营业面积6000余平方米，并建有大型免费为就餐宾客洗车的停车场。

现代中式装修一新的阳光酒店，其建筑由前厅、主楼、贵宾楼组成呈“王”字型布局，寓意王者为尊，富贵吉祥，欣欣向荣之意境。

内外装璜考究，格调雅致，

纯餐饮，主要接待高档商务客户，经营高档粤菜、宫廷菜、兼营本地菜。

豪华包间32间。

是目前长治唯一的五钻级餐厅。

益东国际

位于西一环北路，五星级酒店，2009年7月1日开业，主楼高9层，附楼高8层；

2010年1月成为长治首家拥有金钥匙（国际服务标准认证）的高星级酒店。

客房：

共有客房总数201间（套）；

其中总统套1套（28888元）；

豪华套房14套，每套45平米左右，（原价1280元，现价690元）；

普通套房，每套27平米左右，（原价1080元，现价590元）。

另外还有豪华标间、行政标间等房型。

住店客人赠送早餐、夜宵；

生意较好，截止到8月18日客房基本已被团队定完；

会议厅、商务中心等均正常投入使用

医务室、理发美容室、健身房、棋牌室、桑拿、游泳池均投入使用，其中住店客人可免费使用健身房、游泳池以及桑拿（赠送洗浴、搓澡）

长治金威

位于长兴北路与开发二路交汇处，由长治金威商贸集团全额投资兴建的一家集住宿、会议、餐饮、桑拿、娱乐为一体的五星级酒店；

建筑面积19000平方米，地上6层，地下1层；

定位为长治市最大、档次最高、设施最完善、服务最齐全的豪华酒店。

整体工程已接近尾声，拟定于2010年10月正式开业。

共有客房260余间

豪华饮餐包房30个、宴会厅2个。

大小会议室9个

鹏宇国际

位于长兴中路509号， 

2003年12月18日开始营业的四星级商务酒店，总建筑面积27000平方米，基本构建为22层，地下两层，裙楼六层，主楼十四层。

酒店共有107间（套）客房，位于主楼七层至十七层，其中有：

总统套房（协议价6880元/间.天）、豪华套房（协议价780元/间.天）、普通套房、商务标准间（协议价388元/间.天）、普通标准间（协议价358元/间.天）、和单人间（协议价358元/间.天），另外酒店专门设立了女士专用客房和无烟客房，在12层以上客房安装了商务电脑。

二层海悦半岛酒家宴会大厅（总面积510平方米，可容纳200人用餐）及贵宾包房28间；

以粤菜为主。

江南人家（千味食街）位于一层，总面积370平方米，能同时接待180人用餐。

主营川、上海本邦菜和本地菜，并提供自助餐和宵夜。

绿茵阁西餐厅也位于酒店一层，总面积130平方米，座位数44个，主营欧陆美式套餐和零点。

有6个大中小会议室。

分别可容纳50人、100人、150人、400人（也可做宴会厅），位于酒店三、四层，特别是有同声传译会议室。

曼哈顿夜总会、丽晶美容美发厅、莱茵湖城市温泉（位于六层，有干蒸、湿蒸房和足疗按摩、修脚、冲浪浴、木桶浴、菊花浴等多项服务）、信和医道足堂（有30套豪华包间）、乒乓球、棋牌室、桌球室、商务中心、精品店等。

第二章