同策苏州观前街商铺评估报告Word格式文档下载.docx
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1层药店
项目名称
粤海广场1层药店
位置
施相公路38-52号
总建筑面积
659.76平方米
楼层
1F
层高
净高3.3米
开发商
苏州粤海房地产有限公司
开盘时间
2000-06-01
开业时间
2003年2月28日
装修情况
简装修，时间较早
经营业态
药房零售
照片
（外观）
（内部）
（平面图）
小面积商铺
粤海商场小面积商铺
171.61平方米
1、2Ｆ
套数
5
项目详细
室号
139号
面积
24.37平方米
无
143号
25.86平方米
237号
24.93平方米
2F
238室
44.10平方米
203室
27.42平方米
第二部分 市场研究
2.1市场商业环境
观前街
描述：
观前街是苏州的繁华闹市区，目前为步行街，是一个集商业、娱乐、饮食、文化于一处的大众消遣、消费场所。
沿街商业成熟，人流多、消费力大、规划管理好。
经营业态：
餐饮、服饰、小商品、旅游纪念品为主。
底层租金：
20-30元/平方米/天
皮市街
与观前街相交南北走向的商业街，位于本案所在施相公路东侧平行的商业街。
人流比观前街较少，商业较为成熟。
沿街餐饮、服饰、花鸟工艺品市场等
12-20元/平方米/天
施相公弄
本案所在路段，南面与观前街相连，北面被乔司空巷所阻断，靠观前街侧人流较多，而项目所在的北侧（靠乔司空巷路侧）人流少、规划管理较弱。
南侧主要为沿街餐饮，北侧为服饰、药店等
南侧（近观前路）12-20元/平方米/天，北侧（商场内铺）1.5－３元／平方米／天
2.2周边重点商铺案例
地址：
乔司空巷17-33号
楼层：
为四层。
地下一层，地面三层.
面积：
总建筑面积约17000平方米、设有400平方米的中庭，总建筑面积16000平方米；
其中地下5000平方，一层3400平方，二层3600平方，三层3600平方。
单位面积：
40－120平方米
分割套数：
288套
内部配置：
二台进口三菱内部观光电梯：
八台上海三菱自动扶梯；
场外广场:
3000多平方米;
停车位：
地下100多个；
销售均价：
1层23000元/平方米
2层17000元/平方米
3层15000元/平方米
地下1层17000元/平方米
目前租赁报价：
地下:
1600元/平方/年，即4.38元/平方/天；
一层:
2000元/平方/年，即5.47元/平方/天；
二层:
三层:
1300元/平方/年，即3.56元/平方/天；
点评
⏹区域环境：
项目周边的因果巷与观北的通道又小又窄，路面条件也较差，几乎成为断头路，人流全靠南侧的观前街导入，然而路口又无导入标识，人流极少。
⏹项目从2003年开始销售，当初签订包租年限为2年5%回报（税前）。
由于经营不佳，导致招商无法进行，开盘初起半年的销售额仅100万元；
目前共有160多位业主，在管理上较为混乱。
１、２层
１层：
24平方米（建筑面积），使用面积１０平方米（独立分割商铺）
２层：
30平方米（独立分割商铺）
1层4元/平方米/天
2层1.8元/平方米/天（内侧）
项目与本案同为粤海广场，为商场内独立分割商铺，面积较小。
由于粤海广场同样处于施相公弄北侧，因此人流较少，经营业态也较为混乱，娱乐、超市、服装等无统一经营管理，租金高低很大程度上决定于个别商铺经营的业态及经营状况所决定。
平江区观前步行街洙泗巷
１－３层
6-20平方米（小面积分割）
服装礼品，精品店
售价：
23000-30000元／平方米
租金：
9-15元／平方／天
观前街沿街商铺观前街沿街商铺
租金
售价
观前街近临顿街沿街商铺
58平方米
27元/平方米/天
100000元/平方米
服饰
观前街沿街商铺
24平方米
85000元/平方米
餐饮
观前街施相公弄沿街商铺
15元/平方米/天
——
观前街玄妙观附近商铺
76平方米
25元/平方米/天
130000元／平方米
服装，箱包，鞋子
第三部分 项目评估
3.1评估方法的选用
本次项目评估采用市场比较法。
3.2选择可比实例
根据类似项目成交的案例，选取近期同一供需圈内邻近地（1000米内）近的三个案例进行比较。
项目周边商铺售价
均价（元/平方米）
美丽新世界
23000
17000
3F
15000
小商品市场
洙泗巷
30000
2Ｆ
28000
粤海广场
22000
13000
近临顿街
100000
近玄妙观
130000
●观前街沿街商铺租金大致在20-27元/平方米/天之间，租金较高，而与本案类型较为相似的美丽新世界商铺、粤海广场内侧商铺租金较低，主要由于以下几点原因：
1.观前街沿街人流大，且以旅游消费商业主导，因此消费者素质较高、消费力较大，而美丽新世界商铺在人流消费者定位上远不如前者。
2.观前街商铺多为沿街商铺，其展示面等均优于粤海广场、美丽新世界等施相公弄的商铺。
3.观前街沿街商业多可作餐饮，业态限制小，无论规划还是管理均做的比较好，而粤海广场、美丽新世界商铺在管理上比较混乱，规划弱，因此其价值大打折扣。
4.观前街周边交通便利，人流疏导等都做得较好，而施相公弄几乎一头被阻断，不利于引导人流。
因此从商铺的可比性上讲，观前街沿街商铺与本案相差过大，选取案例时不考虑差别较大的观前路沿街商铺，而以小商品市场、粤海广场、美丽新世界作为参考
3.3市场比较法
首先根据项目自身条件以及项目周边的商业为参考，得出其一、二层商业的均价，再根据各个商铺的具体位置、经营面积、层高结构、可视性、人流动向、楼层、可经营的业态等进行具体的评估。
比较因素
权重
评估对象
粤海广场南侧楼
区域因素
交通情况
5%
1
1.1
0.8
区域位置
10%
0.7
0.95
规划管理
区域成熟度
15%
个别因素
房型装修
临街面
0.9
人流动向
业态规划及限制
层高结构
面积分割
外观及可视性
拟合值
100%
1.035
0.84
0.9775
比重
40%
20%
比较值
0.414
0.168
0.391
单价
23164
●根据市场法得到本案首层均价合理范围在22000-24000元／平方米之间
●根据市场的普遍规律，拟按照商铺售价1层：
2层：
3层＝10：
6：
4的比例分解各层价格。
得到本案二层商铺的均价为13000-14500元／平方米之间
１层商铺售价
1层均价
101-103号（药房）
人流
1.4
临街状况
1.2
内部装修
可视性
规划
0.6
进深面宽比
1.075
0.915
24901
21195
２层商铺售价
因素
2层均价
203号
238号
0.85
0.92
0.9125
0.8775
13898
12786
12682
12195
小结
底层大药房的售价合理价格为24100元／平方米
底层小药房的售
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