达州商业项目办法规划办法办法DOC 70页Word文档格式.docx

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招商及推广执行细则

随着计划经济的结束，市场经济的极大繁荣，市场研究已经成为各行各业一种非常普遍的经济行为，但不同的行业在进行市场研究时所采用的方法和对象却有着根本的区别。

[XXX广场]是一个房地产开发项目，但由于调查是针对其商业物业，则调查对象不仅涵盖了未来的目标客户，同时消费行为的调查也是非常必要的。

在此次市场研究过程中，为真实反映目标客户的投资心态；

帮助项目进行正确的专业市场定位，我们一共设计了三部分共10个主题的调查，分别是背景资料调查（帮助正确认识项目大环境）；

商业发展现状及趋势调查（帮助专业市场进行符合市场的规划和定位）；

商业物业调查（正视市场竞争，打造差异化策略）。

在本次市场研究过程中，主要手段有：

政府渠道（背景资料部分）；

走访式；

问卷式；

资料查阅。

而问卷调查主要采用入户和拦截两种方式。

通过各种调查手段的结合，此次市场研究基本反映了达州市场真实的竞争和商业发展状况，数据真实可靠。

第一章：

相关背景资料调查

第一节：

达州市宏观经济环境现状调查

一、达州市经济发展基本情况

达州市位于四川省东北部，大巴山南麓，北接陕西，南依重庆市，西临南充，东连三峡库区，是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立。

现辖通川区、宣汉、开江、大竹、渠县和万源市。

全区幅员面积1.66万平方公里，其中耕地30.79万公顷。

1999年末，全区总人口615.7万人，其中城镇人口158.56万人，农业人口457.14万，占总人口74.3%。

全区属亚热带季风气候，地形雄奇逶迤。

山水适人意，物产多富饶，政同人和，百业俱兴。

达州市在全省区域经济发展中属川中川北经济区。

全市幅员面积1.66万平方公里，总人口640万。

山河壮美，物产丰富的达州市，历来是川东北出川的咽喉和秦巴物资集散地，而今已成为川陕鄂渝结合部的重要交通枢纽和物资集散商贸中心。

襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；

210、318国道、达渝高速公路、渠江航道、河市机场等基础设施，织就了达州的立体交通网络。

2001年达州基本经济发展情况列表如下：

表1-1-1：

达州基本经济发展状况

国内生产总值

177.9亿元

7．1％

第一产业增加值

46.04亿元

第二产业增加值

68.1亿元

6．3％

第三产业增加值

63.4亿元

社会消费品零售总额

59亿元

9．8％

财政收入

14.8亿元

6．1％

城市居民人均可支配收入

6565元

农民人均纯收入

2268元

4．3％

1、通川区

2、大竹

3、达县

4、开江

5、宣汉

6、渠县

7、万源市

二、达州的主要支柱产业基本情况

　　改革开放以来，达州取得了改革开放和两个文明建设六年迈出六大步，年年跃上新台阶的可喜成绩。

农业形成了粮食、畜牧、茶叶、水果、苎麻五大商品基地，工业形成了冶金机电、化工医药、纺织丝绸、食品饮料、建筑建材五大支柱产业，正在实现由农业大市向经济强市的转变。

。

1、发达的农业

2、发达的工业：

达州钢铁集团、地奥天府药业

第二节：

达州市未来发展规划综述

达州市城市规划发展主要将围绕建设大城市的目标，按照建设现代化大城市的要求，突出山水园林特色，加强城市建设与管理，提高城市规划和设计水平，走城市可持续发展道路。

城市远期规划（2020年）为四川商贸大城市,建成区为50平方公里,市区集聚人口80万人。

城市整体布局结构形态为有机疏散,分片集中的环形组团结构,总体布局设置中心半岛和通州片区一个联合市级中心,南外、西外二个片区和若干组团。

目前达州市城市的主要发展规划主要有以下几点：

1、市中心以旧城改造为主，通州专业市场一带定位于达州市中心商业区，滨江路为休闲、餐饮一条街

2、新区建设以南外和西外建设为主，西外新区将建设成为新的居住和商贸集散中心。

3、交通规划设施

达州目前已形成发达的水陆空立体交通网络和通讯网络，对外交通、通讯极其便捷。

陆地交通：

210、318国道、达渝高速公路现已通车。

空中交通：

达州河市坝机场位于距市中心18公里的河市镇，途径达州火车站，交通十分方便。

该机场始建于1960年，同年投入营运。

1994年扩建后再次投入营运，达州至成都等地的直达航班已开通。

水域交通：

渠江航道，是勾通内地物资交往的主要通道，是大巴山区通向四川盆地腹心地带的天然黄金水道

通讯网络：

通讯网络先进高效--已有中国联通—达州分公司等通讯公司的倾情支持。

第三节：

达州市房地产现状及趋势概述

一、达州市房地产发展历程

1998年以前：

达州市房地产住宅以福利建房为主,房地产开发集中在市区周围一带,规模较小。

1999年：

随着国家福利分房政策的取消,货币分房政策的实行及金融机构对房地产消费的介入（按揭）,达州市房地产开发开始转入市场经济的轨道,房地产开发迅速增长,市场供需两旺.

2001年：

达州市完成房地产开发投资8亿元，增长43．2％，竣工面积达67．9万平方米，销售面积33万方,实现商品房销售3.7亿元。

随着消费者的日益理性和消费力较大释放,市场已步入买方市场阶段

二、达州市住宅市场综述

通过对达州市住宅市场的基本调查，达州市住宅市场目前存在以下特征和趋势：

1、住宅业开发主要向郊区发展

2、大中型楼盘的开发已开始作为市场的主流，小区的开发开始注重环境、户型、及整体规划设计等方面，产品已具有较高质素。

3、郊区项目的价格主要在600元/平方米——800元/平方米之间，市区新建项目的价格在900——1200元/平方米，说明相比较其他二线城市，达州市居民已具有较高的消费力水平。

4、消费者购房开始趋向理性化，表现为一方面开始注重开发商的品牌实力及物业品质，另一方面已经具备一定的法律常识，懂得利用法律常识维护自己。

三、达州市商业物业综述

达州市目前在售的商业物业总量在20万方左右，商业物业的分布主要集中在市中心通州商圈、南外商圈及西外新区一带。

通州商圈

南外商圈

西外新区

达州市商业物业较大的供给量必然导致竞争的白热化，商业物业竞争的趋势也必然从地段、价格的硬件竞争向专业市场规划、专业市场个性、商业及物业管理等软件竞争发展。

本章相关结论

●达州市宏观经济发展状况良好。

达州市居民已具有较高的消费能力和较强的消费欲望

●达州市的工业支柱产业以冶金机电、化工医药、纺织丝绸、食品饮料、建筑建材为主，培养了达州钢铁集团、地奥天府药业公司等

●达州市的商业格局已形成市中心以综合性专业市场为主，城镇中心以集贸市场、专业市场为主，并存共荣的局面

●达州市的城市规划主要以围绕大城市为目标，以市中心为主城区，以组团式向外扩展。

城市新区建设以南外新区、西外新区等为主

●达州市房地产市场发展迅速，开发投资额增长速度较快.

●商业物业的竞争将不再仅仅是地段和价格的竞争，商业物业的核心竞争力将是包涵专业市场规划、业态组合定位及招商执行等在内的项目资源的整合力。

第二章：

达州市商业发展现状调查

达州市商业分布情况及特点

达州市为四川省下属的一个二级城市，所在区域因为交通便利而形成一个川东地区的物质集散地，商业氛围较为浓厚，但是相对于国内同等城市的商业发展状况来看，达州市整体商业的发展水平仍处在起步阶段。

发展的速度相对缓慢。

商业形态还比较单一，与其他发达地区的商业相比，达州的商业模式还显得较为落后，在经营形式上主要体现为以街为市，以路为营，大型商业物业还比较缺乏，经营业态雷同，定位重复，以服装为主的百货业态占有相当大的市场份额。

而专业市场还相对缺乏，全市的专业市场还不多，尤其是在某些市场领域，其专业市场还是一片空白。

达州是川东地区的边陲重镇，区位优势及交通优势极为明显，京（北京）渝（重庆）铁路，蓉（成都）达（达州）铁路已建成通车，达（达州）万（万州）铁路、达（达州）渝（重庆）高速路的通车将更加巩固其区位和交通优势，区域的商业辐射范围将得到更大程度的扩散。

就目前而言，达州市商业主要集中分布于通州、南外、西外三个区域内。

1、通州商业区

通州商业区东起——西至——南起——北至——，是本市商业中心区域。

区域内由通州百货、地下专业市场和街边专业店、专卖店为主要商业形态构成元素。

经营业种主要涉及日用百货、服装、化妆品、眼镜、通讯器材、大小家电、饰品、食品、鲜花、药品、餐饮等。

该区域是达州传统的商业区，是市民主要的购物区域，集中了较多的国内外中档品牌，加之国际快餐巨头—德克士的入驻，区域内消费人流相对比较旺盛，整体消费力以中高档为主。

但是，该商圈现有的业态组合尚未成熟，存在着专业市场经营设施陈旧，缺乏个性特色商业网点，且区域内无明显的错位经营规划，现有的商业网点重复经营现象严重等问题，所以，引进先进的零售业态是该商圈内业态组合合理和商业良性发展的趋势所在。

2、南外新区

2、西外新区

相关结论：

●达州市专业市场的商业发展还停留在目前国内发达城市的初级阶段

一方面城市的商业发展随着城市经济的发展，取得了长足的进步，有了现有商业的繁荣景象；

另一方面，达州市的规模和市场容量有限，以及现有商业运作者经营理念滞后，也为整个达州商业的发展带来很大的局限性

●城市商业中心规划缺乏系统化和科学化

●几个商业繁荣区特色不明显

●缺乏综合型的专业市场

到目前为止，真正意义上的专业家居市场这种先进的零售兼批发业态还没有在达州出现

●缺乏城市专业家居市场的“领航者”

无论太平洋还是博美，都只是传统家居业态的某一业种的经营，在商品组合和购物环境以及品牌品质上都不足以引导消费

达州市专业市场个案调查

1、太平洋家具专业市场

表1-2-1

地址

营业面积

性质

私营

市场定位

以经营高、中档商品为主，但市场定位不明确。

在定位上求全求大，反而使整个卖场显得业种组合混乱、楼层规划不合理，专业市场整体经营档次和形象受到一定的影响

专业市场规划

1F：

2F：

3F：

经营状况

2、裕泰家具专业市场

表1-2-2

6400平方米

股份公司

4F：

专业市场购物环境简洁明亮，主要设施有：

专业市场经营模式主要采取联营为主的经营方式。

在经营管理上实行了统一专业市场形象、并进行统一规划，对人员和货品进行统一的管理。

建立了较完善的管理制度，并将制度落实到实处，以制度管人；

保持了良好的厂商合作关系，在商圈中有较好的口碑。

商业市场的发展，对自身形象很好的维护，在市民心目中树立了较好品牌形象。

但是,随着市场竞争的日益激烈，如果不在其经营理念和规划上有所调整，顺应市场的发展趋势，最终也将会被市场所淘汰。

达州专业市场发展趋势

21世纪的