最新物业作业指导书范文模板 12页Word文件下载.docx

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4零星工程授权书?

6

第三部分远见小区工程维保沟通机制?

7第四部分维保工作实施办法?

8第五部分维保工作实施细则?

10第六部分工程维修程序?

15第七部分零星工程批复流程图?

16附件一付款审批表?

17附件二零星工程修缮协议书?

18附件三工程质量保修协议书?

21附件四维修资金分配计划表?

24

工程维保授权委托书

致：

（工程承包商）

河北和创远见物业服务有限公司，是根据中华人民共和国法律成立并有效存续的公司。

为了优质高效地响应客户对于工程返修的诉求，理顺本公司所开发物业的工程返修程序，根据本公司作出的决定并依据本文件，谨郑重授权河北和创远见物业服务有限公司（以下简称和创远见物业公司），办理如下事宜：

以本公司名义，全权负责管理本公司开发建设范围内建筑工程项目的质量保修后续工作，并以本公司的名义具体处理以下工作内容：

1、管理总包商/分包商/供应商（以下简称“承包商”）的工程保修期间的工程（设备）维修事宜，属于本专业保修范围与保修期限的项目，承包商应当在接到和创远见物业公司的保修通知之时起，按照该项目规定的维修时限及时安排上门维修，并自行承担维修费用。

2、管理承包商的工程维修效果

（1）承包商在报告工程维修完成之后，和创远见物业公司将按照相关合约和国家相关规范负责组织维修效果的验收，并出具验收单。

若验收不通过，则承包商须按照验收单上的整改意见，继续组织维修，直至验收通过。

（2）对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；

由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包商实施保修。

（3）质量保修完成后，由开发公司组织创远见物业公司与承包商共同验收。

3、参与管理维修费用

（1）若承包商未按规定的时限响应维修通知，或者在规定的时限内未能按照约定和国家相关规范达成维修效果，则和创远见物业公司有权自行组织维修，其维修费用按实际发生费用编制预算一式三份，分别送达至开发公司和承包商，开发公司可直接从承包商的工程质保金中扣除支付给和创远见物业公司或指定的维修单位。

（2）参与承包商的工程费用结算环节。

在开发公司与承包商在质保期满后进行工程结算时，和创远见物业公司有权参与结算环节，将其在结算前实际发生的工程维修费用从承包商的质保金中扣除。

本公司郑重声明：

对于河北和创远见物业服务有限公司在本公司上述授权范围内的一切经营、管理活动所产生的后果，本公司愿承担法律责任；

对于河北和创远见物业服务有限公司超越上述授权所从事的民事行为，除本公司明确以书面形式确认外，本公司概不承担任何法律责任。

本授权书经本公司法定代表人签署并加盖本公司公章后生效，复印有效。

有效期：

本授权委托撤销前有效。

本公司有权随时撤销本委托。

（本页以下无正文）

公司：

（盖章）

公司代表签字：

签署日期：

篇二：

物业工程作业指导书

北京XX管理有限公司作业指导书文件编号：

01

工程部作业指导书汇编

编写：

审核：

批准：

批准日期：

总目录

一、工程部各岗位职责

1目的

为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。

2适用范围

本职责适用于XX工程部各岗位的工作。

3职责

3.1工程部经理职责

3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。

3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。

3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。

3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。

3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。

3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。

3.1.7制定并落实节能降耗措施。

3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。

3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。

3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。

3.1.11负责组织员工的专业技能培训。

3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。

3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。

3.1.14完成上级领导指派的其它工作。

3.2

工程部主管职责

3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。

3.2.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。

3.2.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。

3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。

3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。

3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。

3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。

3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。

3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。

3.2.10负责编制园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。

3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。

3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。

3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。

3.2.14负责编排其所属岗位员工工作值班表。

3.3

工程部兼职行政管理员职责

3.3.1做好各种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。

3.3.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用量汇总统计工作。

3.3.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。

3.3.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。

3.3.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。

3.3.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。

3.3.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。

按照有关设备资产管理的规定，办理各种手续。

3.3.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。

3.3.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。

3.3.10负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、对损坏的档案要及时修补。

3.3.11负责编制必要的检索目录和分类卡片，新资料要及时分类、编目、登记、立档。

3.3.12保持资料室和库房内卫生，做好防盗、防火、防潮、防晒、防虫等工作。

3.3.13完成经理交办的其他任务3.4

维修技工职责

3.4.1遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一”的标准。

3.4.2运用本专业的技术知识和熟练的技术手段按时完成主管、领班分配的维修保养任务，并且必须保证工作质量。

3.4.3严格按照操作规程进行工作，严禁违章作业。

3.4.4应按照项目部有关规章制度、服务标准和行为规范完成维修、保养和施工任务。

3.4.5除完成本专业设备维修保养的任务外，还应学习和了解其它设备的维修保养知识，达到一专多能的要求。

3.4.6发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。

3.4.7对业主及住户彬彬有理，以及时、优质服务为公司争取荣誉。

3.4.8维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。

3.4.9着装整洁，进户需佩带员工牌，保持公司良好形象。

3.5

强电电工职责

3.5.1必须持有供电局核发的电工操作上岗证。

3.5.2严格遵守电气安全操作规程，熟悉变配电设备、设施的工作原理，认真填写配电室值班工作日志，严格执行交接班制度，能熟练无误地操作配电设备。

3.5.3负责辖区内变配电设备、供电电路、照明设备、动力设备的正常运行及维修、检修、定期清扫等工作。

3.5.4精通业务，能熟练掌握辖区内各部位的照明、动力系统的安装位置、控制区域，熟练掌握各类用电设备、设施的电气工作原理和机械工作原理，能及时发现故障，排除故障。

3.5.5定期检测防雷设施和接地保护设施的可靠性，严格执行安全绝缘工具的年限规定。

3.5.6按计划做好季节检修工作和操作记录表的填写工作以及防风、防汛、防止小动物窜

篇三：

XX物业管理公司作业指导书

@@@物业公司作业指导书

岗位职责

物业主管的职责

物业主管在物业服务中心主任的直接领导下，对物业的费用、催费、记费、发单、社区文化，来电来访、投诉处理、清洁、绿化等实施管理，并对主任和用户负责，具体岗位职责如下：

1、参加时事政治和业务学习，严格执行物业服务中心的各项制度，自觉遵守国家和地方性的法律法规、政策以及公司的各项规章制度。

2、熟悉物业结构、单元户数、居住人员情况、管理服务费、水电费及有偿服务的收费标准和计算方法，负责各项费用的催收、记费、发单工作，做到及时不重不漏。

3、根据制定的《社区文化工作计划》认真组织实施，向顾客积极宣传本小区文明向上的精神面貌，以树立应有的物业整体公众形象为己任。

4、热情接待业主、住户和来访客人，对顾客户提出的建议、意见、投诉要认真倾听，详细记录，耐心解析，及时处理，投诉处理率达100%。

5、密切与用户友好联系，定期上门征求用户意见与建议，组织每半年一次的用户意见调查测评，用户满意率达95%以上。

6、督促清洁、绿化人员，做好物业的绿化、环境卫生工作，负责对清洁绿化人员的每月业绩考核。

7、向用户宣传国家的方针、政策，及时传达政府和公司的各项通知、规定，配合有关部门搞好计划生育，暂住人员管理工作。

8、完成物业服务中心主任交办的其他任务

物业管理员的职责

1、在物业主管的直接领导之下，负责管理各栋房屋、公共设施、设备、治安、交通、绿化、清洁、宣传栏等方面的巡查工作。

2、遵守国家和地方性有关物业管理的法规政策，以及公司的各项规章制度。

3、熟悉小区结构、单元户数、管线走向、各类开关的位置，住户类型、数量，人员结构、数量。

4、热情接待来访的住户和客人，对各类投诉要耐心，并做好记录，及时处理，投诉处理率达到100%，重要投诉应及时向主任汇报。

5、每天至少巡查所管辖区两遍，监管各业主、住户的装修改造工程，及时处理违规操作，并做好每天的工作记录。

6、加强与各业主、住户的密切联系，定期上门征求意见和建议，归纳整理并向主管汇报。

7、熟悉各项费用的标准和计算方法，做好各项费用的收缴工作。

8、配合辖区派出所、居委会搞好人口管理和计划生育