成都地铁沿线房价变动研究Word格式文档下载.docx

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三、数据的来源说明及预处理………………………………………………7

（三）模型的建立………………………………………………………………9

一、因子分析模型……………………………………………………………9

3.1.1模型的选定………………………………………………………9

3.1.2因子分析模型……………………………………………………9

3.1.3因子分析…………………………………………………………10

二、成都市地铁沿线房价变动的经济因素回归模型……………………14

3.2.1模型假定…………………………………………………………14

3.2.2模型的平稳性检验………………………………………………17

3.2.3参数估计与统计检验……………………………………………17

3.2.4经济意义检验……………………………………………………19

3.2.5计量经济检验……………………………………………………21

三、成都市地铁沿线不同位置楼盘房价的聚类分析……………………24

（四）结论与意义………………………………………………………………28

（五）模型的不足与改进………………………………………………………29

（六）参考文献…………………………………………………………………30

摘要

近几年，随着成都地铁的兴建，地铁沿线楼盘的房价也出现了大幅度的波动。

这不仅影响了普通居民的购房热情，也左右着房地产开发商的战略决策。

本文根据房地产定价的基本原则，选取了地铁完工率（地铁1号线修建进度指标）、成都市人均季度GDP、人民币对美元汇率、居民消费价格指数（CPI）、银行存款利率、上证指数和公积金房贷利率等七个变量，同时引入虚拟变量，运用SPSS软件、EViews软件与MATLAB软件建立了因子分析模型与回归方程模型，确立了成都地铁周边房价与上述七个因素的函数关系，并对地铁做重点研究，定量地分析了地铁对于其沿线房价的影响情况。

通过建模得出以下结论：

地铁正式动工时（2006年第一季度），地铁沿线周围的房价出现了激增现象且上涨幅度达到1135.8元/平方米。

此外，随着地铁修建工程的推进，受地铁完工率增大的影响，在地铁修建的五年中沿线房价将会上涨428元/平方米。

因此地铁的修建总体上会促使沿线房价上涨1563.8元/平方米。

同时在后续的聚类分析中又证明了地铁沿线房价与楼盘到地铁口的距离之间存在显著关系，对近年来成都地铁沿线房价的变动做出了很好的解释。

这为购房者的选房选址以及国家对房价宏观调控提供了依据，同时对于提高相关政府部门制定政策的科学性也有帮助。

关键词成都地铁房价因子分析回归方程模型聚类分析

（一）引言及问题的提出

2005年8月9日，国家发改委正式批准了成都地铁1号线和2号线中全长54.18公里的建设规划。

9月，《成都地铁1号线一期工程可行性研究报告》通过专家评审；

10月，国务院批准了成都市城市快速轨道交通建设规划；

11月21日，成都地铁1号线一期项目可行性研究报告获国家发改委批复。

2005年12月28日，成都地铁正式开工建设，预计2010年地铁1号线一期工程建成通车。

由此，成都将成为中国西部第一座拥有地铁交通系统的城市。

然而地铁的建成，对成都来说并不仅仅意味着交通的便利，比地铁本身更受瞩目的便是随之而来的“地铁经济”效应。

地铁大大改善了城市交通格局，为市民的出行带来了极大的方便，因此也会对沿线商铺及住宅的开发带来巨大影响，带动城市发展，沿线房产不论是原有楼盘还是新开发项目，换手还是出租都会非常容易，极大的提升地产价值。

地铁就像一根线，将商业、文化、社会等珍珠串连成一条价值无法估量的项链。

地铁1号线工程北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约31.6km，设23个站，其中地下站18座，高架站5座，一座控制中心，一处停车场，一处车辆段，两座主变电站。

目前在建的地铁1号线一期工程为成都地铁1号线初期建设线路，北起红花堰，南至新会展，全长15.998km，全部为地下线，共设红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、孵化园、新会展等16座地下车站，并与规划5、6、4、2、3、7号线及6号线支线分别在火车北站、人民北路站、骡马市站、天府广场、省体育馆站、火车南站及新益州站换乘。

其途经具体路线如图1-1：

图1-1成都地铁一号线线路图

目前，地铁沿线受地铁本身的影响还相对有限，但在成都地铁1号线一期工程实现运营后，地铁沿线区域人口聚集，生活氛围更加浓厚，区域价值也将大大提升。

另有数据显示，随着成都“地铁时代”的临近，成都楼市已悄然提速，“地铁效应”初现，沿线楼盘价格开始飙升。

由此我们不难预测，2010年成都地铁正式投入运营后，将会地铁沿线的楼盘价格带来积极且持久的影响。

那么，地铁的修建到底对其沿线的楼盘价格带来了何种影响，其影响的程度又有多大；

同时，除了地铁因素外还存在哪些因素在房价变动的过程中发挥着作用，并且这些因素彼此之间又存在怎样的关系呢？

（二）模型建立前的准备

一、变量的选取

影响成都市地铁沿线房价上涨的因素很多，每个因素对房价的作用效果不同。

通过搜集查阅相关信息资料并结合经济学相关知识，经过分析讨论，本文选取了地铁完工率（地铁1号线修建进度指标）、成都市人均季度GDP、人民币对汇率、居民消费价格指数（CPI）、银行存款利率、上证指数和公积金房贷利率等7个因素作为分析对象来研究它们对成都地铁沿线房价变动的影响。

首先，地铁因素。

基于目前全国正在掀起的地铁热现象以及针对如今成都正在兴建地铁的现状，加之地铁的修建将大大提升其周边地区的市场价值，对其周边的房地产价格产生巨大影响的事实，本文选用地铁完工率（地铁1号线修建进度指标）作为变量来研究地铁因素对其沿线房价的影响。

其次，成都经济持续快速的增长，居民人均收入的不断增加。

经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。

这是构成房价上涨的主要原因。

这也是最基本的原因，这一点并没有变化，成都与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展。

第三，人民币升值的压力，即人民币对美元汇率上升最终导致人民币资产的重新估值。

全世界许多地方有着许许多多勤劳的中国人的身影，他们把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值，而买房正是一种保证资产价值的有效手段。

随着近年来人民币的不断升值，国外热钱对人民币升值的预期，必然吸引投机资金的快速流入，从而推动股票和房地产市场资产价格的快速上涨，日本、泰国和我国台湾地区都经历了这样的过程。

第四，居民消费价格指数的变化带来的影响。

近年以来，猪肉及部分副食品价格持续上涨，钢材等建筑材料出现新一轮价格上涨，不少市民担心房价会不会因此“爬高”。

多数市民认为现在很多物价都在涨，钢材、水泥等建筑材料价格也在涨，肯定会推动房子建筑成本加大，房价怎么可能不跟着涨呢？

这些都对市民的情绪造成了一定的影响，也就自然的影响到了市民自身的投资决策。

第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资，这就涉及到银行存款利率的问题。

如今购买房子大多是为了投资，而不是消费。

房子对很多人的意义已经不再只是居住，而是获得生活安全感的重要基础，但这存在着一定的风险，而存款却不然，当银行存款利率达到一定的水平后，人们在不必承担风险的前提下更愿意将自己手中可支配的资金用于储蓄而不是购房，这就对房价产生了影响。

第六，股价对房价变动的影响。

有一种观点认为，股市繁荣可以吸收更多流动性资金，所以如果要抑制房价，必须让股价上涨。

从以往经验看，股价与房价之间呈现跷跷板关系。

以2001-2005年为例，股价不断下跌，而房价不断上涨，不少分析人士认为，这是资金从股市流向楼市的结果。

但国外经验告诉我们，股市是楼市的风向标，股价是房价的先行指标；

当股价上涨时，楼市的价格也会跟着上涨，只是时间早晚而已。

由此，本文也将股价（以上证指数为切入点）作为影响房价的一个因素来加以分析。

第七，公积金房贷利率。

现如今贷款买房早已不再是那些“美国老太太”的专属权利，而已经成为了绝大多数普通老百姓为自己购买住房的既定方式。

既然采取贷款买房那就自然要涉及到房贷利率的问题。

以加息为例，政府对房贷利率的调高客观上就会使房贷成本和开发成本提高，随着利率的提高贷款购房者的还款压力也逐步累积。

同时考虑更直接的市场反应，随着利率的不断攀升，一些备受加息考验、资金压力骤显的开发商及投资者总得量力而行，在供求关系依然偏紧的楼市在一定程度上还是能缓解房价继续攀升的压力。

二、若干假设

1、本文基于成都地铁一号线2005年12月28日正式开工建设，预计2010年建成通车的事实，模型中将地铁的修建时间简化为2006年第一季度至2010年第四季度来处理。

2、为便于建模，本文对地铁的完工率指标进行了简化，认为地铁的完工率随着时间的推移而均匀增长，即每过一季度，地铁完工率增加5%。

3、虽然消费者在购买住房时需缴纳的各种税费约占到其房款的5%，同时开发商向国家缴纳的各种税费最终也还是要转嫁到消费者身上，也就是说各种税费对于房价的提高还是造成了重要的影响。

但是由于国家征收的这些税费名目繁多且标准不一，最关键之处还在于它们的波动周期长，有的甚至在两三年之内一直保持不变，所以它们对房价的实时变动并无多大的解释作用，故我们在实际建模过程中将税费因素作为常数项加以简化处理在模型中体现。

4、除去税费，影响房价的因素还有很多，并且它们各自作用的方向程度不一，本文中我们也进行了简化处理，除了所选取的地铁完工率、成都市人均季度GDP、人民币对美元汇率、居民消费价格指数（CPI）、银行存款利率、股价和公积金房贷利率等7个因素，对其他各种因素我们将它们统一作为随机因素表示。

5、我们假定现实中的房价能够及时准确的反应以上七个变量的变化，在时间上并无明显的滞后性。

6、在使用模型对房价进行宏观预测时，我们假定成都未来几年内不会发生重大的政策变化以及一些影响经济的突发性事件。

三、数据的来源说明及预处理

1、数据的来源说明

由于本文对成都地铁沿线房价变动的研究是基于成都地铁一号线的，而地铁一号线的修建时间为2006年初至2010年，同时为增大样本容量并对房价在有无地铁因素影响两种情况下进行对比，本文在建立模型时选取了2004年初至2009年6月的数据进行研究，数据来自四川省统计外网（

2、数据的预处理

本文以季度为单位对所搜集的2004年至2009年的以上七个因素的数据加以处理，为便于进行因子分析，本文所使用的汇率数据是指一单位人民币所能兑换的美元数量。

同时本文搜集了地铁一号线周边（距离地铁站台约5KM以内）由南到北（红花堰站至南三环站）不同地区的十五个楼盘在此时间段内的