温泉生态度假区项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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第四章项目发展规划·

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第五章项目整体产品策略·

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第六章项目主体及整体建筑风格定位·

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第七章项目整体产品配置·

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第九章投资估算·

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第十章效益分析·

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总结·

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第一章项目摘要

一、项目简介

1、项目名称：

某温泉生态度假区

2、项目地址：

3、项目面积：

500亩

4、项目投资：

5亿元

5、项目定位：

生态、温泉、会议、养生、休闲运动

二、项目优势

1、地理位置优越

某地处某之中，四通八达，等临近城市的车程1小时左右，已逐步形成一个涵盖4000万人口的区域经济圈，俗称“一小时经济圈”，客源市场广阔。

2、交通条件便利

西距京广铁路、京珠高速公路10公里，北距郑州国际机场70公里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速途径某。

3、自然温泉资源

度假区温泉是天然的医疗型偏硅酸•锶温泉，水质条件好且储量充沛，属稀有天然医疗矿泉。

温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的功效。

温泉水中以偏硅酸形式存在的硅元素能对皮肤起到清洁器的作用，具有软化皮肤角质、防衰老、使皮肤光滑等功效。

硅元素同时是人体必需的微量元素，对心血管、骨骼生长等具有保健功能。

泉水中所含有的氟、铁、镁等其他元素会对慢性支气管炎、哮喘、胃痉挛、失眠等慢性疾病均有很好的理疗效果，是大自然赐予度假区的瑰宝。

4、园区优惠政策

项目位于某某，根据政府“以花木改善生态、以生态承载旅游、以旅游激活三产”的总体要求，配套享受各类用地、税收、基础设施配套、资金与项目扶持、服务与管理等相关优惠政策。

5、生态餐厅配套

某生态园林酒店是某第一家室内生态花园酒店，综合运用建筑学、园林学、设施园艺学、生态学等相关学科知识进行规划、设计和建设，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护餐厅的优美环境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、药为辅的植物配置格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭阁等园林景观，全方位立体展现绿色、优美、宜人的就餐环境，满足现代人最真实的那种回归自然的情感，赋予传统餐厅健康、休闲新概念，与温泉休闲养生概念切合，丰富项目旅游度假服务功能，提升项目总体吸引力。

三、项目背景

1、国内温泉旅游热的兴起

近年来温泉旅游越来越受到国内游客的青睐，温泉开发与经营活动开展得如火如荼，国内许多省市纷纷把温泉旅游作为本省市的重要旅游发展项目，发展势头迅猛，在国内温泉旅游热的大环境下，某生态温泉度假区充满无限商机。

2、政府重视和支持旅游业的发展

某省省委、省政府，某市市委、市政府及某县县委县政府均十分重视旅游业发展，并分别制定了《某省旅游发展总体规划》、《某市旅游业发展“十一五”规划》及《某县2010―2015年旅游产业发展规划》等，明确提出逐步把旅游业培育成为支柱产业，并将旅游业发展纳入了国民经济和社会发展计划，出台了一系列政策措施，大大促进了某生态休闲旅游度假区及各类旅游项目的发展。

3、郑州城市圈及其周边省市庞大消费群给某温泉项目带来广阔的温泉旅游市场

某市位于某省中部，是某省经济和社会发展最为活跃的省辖市之一，有“某的温州”的美誉，以某为中心的涵盖4000万人口的区域经济圈发展迅速，客源市场广阔。

近年来某旅游发展迅猛，仅2010年某省春节黄金周全省共接待游客842.7万人次，实现旅游总收入31.34亿元，加之附近省市的消费群，某温泉项目的消费群潜力很大。

4、中原花木交易博览会暨某生态旅游节等重大节事的宣传推动

由某省农业厅、某省林业厅、某省旅游局、某省花卉协会和某市人民政府联合主办，某县人民政府承办，某国家花木博览园协办的中原花木交易博览会暨某生态旅游节对某温泉的品牌宣传及客源带动均具有极大的促进作用。

四、项目公司

1、某某，是在中共中央、国务院发出建设社会主义新农村的伟大号召和国务院颁发《基金会管理条例》（温家宝签发，国务院[2004]第400号令）的背景下，由一批长期从事农业工作的老领导和农业问题专家、社会知名人士，与一些民营企业家共同发起，并经政府部门批准成立的。

某某，是全国性非盈利的社会公益组织。

基金会会的宗旨是：

服务城乡人民，促进城乡社会经济发展，为构造和谐社会贡献力量。

2、某某（集团）股份有限公司成立于2009年，位于某*金水大道中段，是某县重点招商引资项目。

集团旗下由七家子公司组成，分别是:

某某股份有限公司、某科技实业股份有限公司、某县华宇小额贷款有限公司、某人宇投资有限公司、某县某园林绿化工程有限公司、某生态酒店、某首创餐饮服务有限公司。

某某股份有限公司是某集团的旗舰，她是专业的电力变压器生产厂家，成立于2009年，总投资1亿元。

公司拥有完善而先进的技术设备，以及现代化的生产车间与科研大楼。

公司产品线完整，生产流程完善，管理严格，已通过ISO9001质量管理体系认证。

3、某某园林绿化工程有限公司位于某县名优花木生产科技园区某大道中段。

公司基地地理位置优越，交通便利。

公司是国家注册的园林绿化二级资质企业，某市农业产业化市级龙头企业，某省双千工程实施企业。

公司拥有苗木基地1300多亩，产品包括多种名优花木。

公司注册资金2500万元，现有员工158人，其中高级技术人员36人。

第二章市场分析

一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势

（一）国内度假旅游发展趋势

随着城市居民经济收入的提高，国内旅游市场的发展日益成熟，旅游消费需求也呈现出多样化的特征，具体主要表现在以下几个方面：

1、观光型旅游仍将持续快速增长

观光旅游作为最基本的旅游形式在长时间内将会保持快速增长，由于我国是一个观光资源大国，观光市场仍会保持较大的市场份额，由于市场基础规模大，虽然消费水平相对较低，但仍然具有较大的利润空间。

2、城市周边及近距离城市之间的短途、短期旅游需求增长

城市居民短期旅游活动一般多集中在城市周边200KM的距离范围内，以大城市为核心的短途、短期旅游日渐成熟，主要旅游形式有农村旅游、生态旅游、民俗旅游、健身旅游和休闲度假旅游。

由于节假日的分散和交通工具的限制，短期出行城郊是最理想的目的地，短线游是目前国内城市居民出游的主要选择方式。

在这种消费的推动下，城郊旅游资源得到了大规模的开发，我国现有的大城市都形成了明显的环城游憩带。

3、参与性和体验性旅游受到市场宠爱

旅游产业发展的现象表明，旅游经济是一种体验经济。

随着大众旅游消费观念的成熟，旅游者期望与众不同的旅游消费体验，追求个性化、多样化、参与性，并以此作为旅游决策和旅游满意程度的重要参考标准。

旅游开发也越来越重视设计参与性、体验性强的旅游项目，以此来争取更多的旅游者和回头客。

4、“黄金周”成为观光旅游与度假旅游重要的出游时间

以家庭为单位的自驾车出游率在逐年递增，以休闲度假旅游为目的，以景点观光性旅游为背景，强调服务设施的功能和档次，消费的环境和景区风貌的多样性和多元化。

（二）国内温泉度假旅游的特点

改革开放后，随着中国经济的迅猛发展，中国的温泉旅游呈现出一片欣欣向荣之态，温泉旅游产业已经成为中国休闲产业的龙头，一种全新的休闲度假方式—温泉生活方式已经形成。

温泉旅游的火爆，不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。

我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取得了长足发展，甚至在规模、功能、产品等某些方面已经超越了温泉发达国家的水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产品形态、市场形态和结构形态呈现以下特点：

1、以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路中，成为当前度假休闲消费的一种重要方式。

2、从经营情况来看，产品设计的差异化、项目规模化和管理服务的品牌化是直接决定企业的经营好坏的关键环节。

3、从开发程度来看，温泉旅游产品同质化严重，导致行业内竞争加剧，温泉企业在市场定位、管理服务、项目开发和产品深化上必须不断的挖潜及包装，才能适应竞争日益激烈的市场经营环境。

由于温泉旅游项目在部分省市、区域开发过热，产品跟风抄袭且同质化严重，许多项目盲目贪大求全，或者参照酒管理模式去经营，致使相当的项目效益不佳，甚至亏本。

目前，行业内竞争逐步加剧，客人的选择随意性增大，新开张的温泉项目不断地分流着逐步成长的客源市场。

（三）中国温泉未来发展趋势

1、温泉游憩方式创新化

从整个世界温泉旅游发展现状来看，温泉旅游地更是一个度假胜地。

随着欧洲水疗法的发展，实验证明，传统的简单的温泉洗浴和饮用已经不能达到治疗理想效果，从而直接影响温泉旅游地减少，并促使温泉旅游地的功能有了一定转变。

许多娱乐设施或者服务设施急剧增加，温泉旅游地的保健功能有了一定的延伸。

在西欧，温泉地设有赛马场、体育运动场、剧院、大型音乐厅等。

而日本的温泉周围建设有美术馆、动植物馆、博物馆、滑雪场等。

而且，国内温泉的游乐方式也日趋多样化，由海洋主题、大型水上表演、温泉会所、温泉别墅、温泉房、屋顶温泉等私密性温泉设置。

2、温泉经营多样化

从北方到南方，温泉与滑雪的结合，温泉与漂流的结合，温泉与拓展的结合，也都能非常好的做到经营上的互补性。

在经营中，各大型温泉度假村都很注重扩展温泉经营中的内容，而不仅仅局限于温泉泡汤上。

3、温泉商业模式休闲化

很多温泉都已经不再是一个单一的温泉，而是一个复合型的休闲项目，温泉是其中的亮点和卖点，但实际上往往伴随着度假酒店群、休闲地产、滑雪场、高尔夫、水游乐等产品，如温都水城、柏联SPA，地产都成为其中盈利结构的重要支撑和拓展。

4、温泉泡浴形式多样化