浩源项目部管理制度Word格式文档下载.docx

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●负责新员工试用期满时的鉴定和老员工的绩效考核制度，作出客观公证的鉴定意见；

●负责售楼部的各项设备及公司财务的维护，如因工作失误而造成财务损坏、损毁，销售主管负主要责任；

●组织每天销售部的例会，分析前一天的业务情况和总结情况；

●按时完成销售经理下达的其它工作。

2、置业顾问职责：

置业顾问实行销售全程负责制，对本人所售房屋销售合同的准确签订、房款的及时回收、房屋的顺利交付等方面负责。

主要职责是：

●按时完成销售指标；

●按时签订合同契约；

●按时收缴房款，按时收缴按揭资料，按时完成预交付房屋验收工作；

●主动协同有关人员做好按揭、收款、交房、办证等工作；

●积极参加市场调研、促销活动；

●热情接待来访客户并和客户保持良好的联系，做到零投诉；

●认真做好来电、来访记录；

记好工作台帐，按时填报周报；

●努力提高业务素质和销售技巧，熟悉楼盘规划、周围环境、交通、房型面积、装修标准等；

学习房产、税务、金融等政策；

做到有问必答，百问不厌；

●严格执行公司的规章制度及员工行为规范，保持良好的仪表、形象；

●发扬团队精神，维护公司形象。

二、具体工作程序

1、客户接待

按公司业务规范热情接待来访客户，看房后有意向的应及时交纳意向金，并在三天内补齐定金，签定认购书。

2、签订认购协议

签定定购书，请客户在按揭、付款须知上签字，并确保在认购协议签定的当天交纳足额的定金。

3、正式签订《商品房买卖合同》

在认购协议签定后的十日内签定《商品房买卖合同》。

签定合同时应严格按照范本填写，不得在价格、金额、房号、日期、合同主体的姓名等条款处涂、刮、改。

原则上不增加补充协议，客户有特殊要求的，须请示销售主管和销售经理，个人不作任何超出规定范围的承诺。

4、收缴首期房款

在签定《商品房买卖合同》的当日，必须收齐首期房款。

5、收缴贷款按揭资料

在签定《商品房买卖合同》当日收齐按揭所需资料。

6、催款

催款分两类：

一类是按揭，一类是分期付款和一次性付款。

按揭：

置业顾问收齐按揭所需资料后，根据进程有责任协助催款；

分期付款和一次性付款：

主要由置业顾问按合同规定催款。

7、台帐、资料填写、整理

销售各个阶段中及时做好相关台帐的记录，及时整理有关资料，做好存档工作。

8、交房

预交付房屋时，置业顾问首先必须提前做好合同，尤其是补充协议的自查工作，对照合同、补充协议仔细检查内容和实际情况的一致性，如发现出入必须向销售主管和销售经理汇报，在客户发现之前及时解决问题。

其次必须做好交房时期客户的接待和解释工作，密切配合发展商相关部门及时解决交房过程中客户提出的一切问题。

三、工资、奖金构成及绩效考评

（一）置业顾问的职级：

销售人员职级有：

见习置业顾问，置业顾问（经考试合格者）

职级是根据公司员工的工作绩效、专业技能水平、工作经历所作的级别定级。

按照上述职级，每季度进行销售人员职称考评。

除例行晋级外，对部分工作成绩和工作能力非常突出的员工，可由经理以上人员提出，经总经理审核后，可以进行单独晋级以示奖励。

晋级考评内容，销售业绩，工作目标、任务完成情况、工作积极性、工作责任心、纪律情况、团队精神等。

晋升或降级都随考评而定，以考评总结定性。

（二）置业顾问工资构成：

销售经理对销售人员每月进行考核，销售人员工资＝岗位工资＋考核工资＋提成

1、岗位工资

销售人员工资分：

职务（等级）

岗位工资

考核工资

标准

见习置业顾问

600

无

公司新进员工

置业顾问

700

100

通过试用期，经考核通过者；

每季度考试80分以上者

备注：

试用期基本工资600元;

试用期为三个月；

试用期满，经考试合格者，开始拿考核工资；

2、末位淘汰制

新转正销售员的月销售业绩累积三个月都处于末位时，公司可根据实际情况考虑给予解雇；

考核份值

考核系数

85～95分

1

75～85分

0.8

75分以下

0.5

已转正销售员如两个月销售业绩连续处于末位，公司则将其待遇降级为试用，领取试用期工资；

如下个月的销售业绩不在末位，将恢复待遇等级；

如半年内三个月都处于末位，公司则给予调离岗位或解雇。

考核工资的内容针对公司规章制度中的各项进行考核；

根据每项具体内容由销售主管对具体事项考评（制定考评表记录），根据每月分数领取考核工资；

考核工资＝考核×

※考核系数的取值标准参见“销售人员月度考核表”

考核分数连续2个月都在75分以下，公司则给予调离岗位或解雇。

考评分为二部分：

第一部分业绩考核；

第二部分根据业务规范对规章制度、工作执行情况进行工作绩效评估考核。

3、工资发放方式

工资发放结合当月考评。

财务部以每月1日，以销售部上提的“销售人员月度考评统计”计算上月工资。

每月10日为工资发放日。

（三）、业绩考核

（1）销售指标由公司按月下达给销售主管，销售主管根据各位置业顾问的情况将指标分解落实到人。

（2）公司新招聘的置业顾问，见习（试用）期间的工作，业务考核安排如下：

凡未从事过房产销售工作的，由销售主管指定专人负责业务指导。

在三个月实习期间，一个月在售后服务部熟悉见证、按揭、交房、办证等业务；

一个月协助业务指导接洽业务，所成业务算业务指导，期间业务指导必须指导办理至少一份全过程销售手续；

一个月自己接洽业务，业务指导负责指导，所成业务归实习人员。

实习期间没有业务考核指标，实习期满正式录用后，两个月内下达平均业务指标的50%，第三个月80%，第四个月起100%。

凡已从事过房产销售工作的，由销售主管负责业务联系，试用期间第一个月不下达业务指标，第二个月起下达平均业务指标60%，三个月试用期满正式聘用后下达平均业务指标100%。

（3）置业顾问销售指标完成的时间按月计算。

（以拿预售证时间开始计算）

（4）置业顾问销售指标完成额度按季计算，季的平均月完成额度达到月销售指标的，视同完成指标。

（5）退房则相应减少置业顾问完成的销售额度。

（6）置业顾问完成销售指标，按月发给基本工资及销售提成（提成按销售到帐款额提取）

（四）、工作绩效评估方法及评估内容：

评估目的，办法及要求

评估目的：

肯定成绩，指出不足，评估结果是奖励金的依据；

评估办法：

由销售部主管负责填写；

评估要求：

评估者必须就被评估者在工作中的各项表现作出客观、公正的评估，

任何带主观色彩的评估将视作无效。

评分内容

评估项目共设七项，满分为一百分（A、评估项目b、工作态度c、业务能力d、工作态度e、仪表仪态　　f、勤勉与协调沟通g、成本意识h、管理人员的评价），后设备注栏，评估者可在备注栏补充对被评估者的综合评价。

（五）、销售部基金

销售部基金的来源：

罚金；

公司奖励销售部奖金；

销售部基金的使用

1）支付销售部人员奖励；

2）部门建设需要、公司不能支付的销售费用；

（六）、销售部奖惩条例

一）、奖励制度是置业顾问工作绩效达到75分以上并完成基本任务的前提下发生以下情况的时候进行奖励。

年度成交第一名奖励：

400元；

年度绩效考核第一名奖励：

年度优秀员工奖：

部门员工和各个领导公开投票选举出一名最优秀的员工，每一年选举一次以票数最多者获得/员工和上级领导各占50%的选举权利，选举后由总经理颁布。

获奖者和获得现金500元及优秀员工证书一张。

建议奖：

凡提出新建议或创新方案者，经检查无重复，对工作有促进意义，每条奖励50元。

基金由部门经理解释，由部门内负责监管由管理人员执行发放。

基金年度内余额不进行再分配，直接转入年度基金。

二）、卖场管理及惩罚制度

1、置业顾问基本要求：

●现场客户接待及洽谈，作好销售登记；

●服从销售经理和销售主管领导,有计划的完成销售任务；

●根据实际情况在销售经理和销售主管的安排下进行直销和促销；

●督促客户签约和交款；

●积极主动访问和寻找客户；

●根据总体部署配合各种促销活动；

●根据安排进行市调并提交报告；

●置业顾问要将自己客户的资料整理保存好，每日填写业务日报表,定期填写其他经理要求的与销售有关的表格；

●每月向销售主管交一份当月销售及接待状况汇报，并上交一份售楼心得，由销售主管将每月总结汇总报销售部经理；

●置业顾问要不断更新、充实自己的业务知识，销售主管将定期进行考核，销售主管有权向上级申请将考核不合格者调离售楼处。

2．日常行为规范

●置业顾问应保持良好的精神面貌，每天按时上下班。

●置业顾问应按规定着装，任何时间进入销售现场一律不得衣着暴露。

言谈举止大方、有礼貌，不得说脏话。

●置业顾问当班时间应化淡妆、着制服，不得化浓妆、留长指甲、涂深色指甲油，严禁穿松糕鞋及不合时宜的鞋。

●保持销售现场的安静，禁止大声喧哗吵闹，尤其是别人接听电话或有客户在场时。

●注意保持清洁卫生，不许随意乱扔纸悄、杂物；

接待客户注意保持桌面整洁，客户离去后要将杯子资料等物品收拾放好。

●不许占用热线电话与他人闲聊，不许在工作时间看小说、报纸、杂志。

（除公司安排阅读与本项目相关内容外）。

●在售楼处不得高声喧哗、议论客户，阅读与业务无关的书籍报刊。

●坐姿、站姿端正，不得东倒西歪，走路不得手插兜；

●须在更衣室或洗手间化妆，不得在销售区化妆或补妆；

●不得在销售区吃东西，休息时在指定地点轮班就餐；

●接待台物品摆放整齐，废物随时清理，不得在销售台上摆放与业务无关的物品；

●销售总监、销售经理等管理人员台上的资料、文件、电脑等，不经本人许可，不可随意翻找、动用；

●用餐工具及水杯不可放在销售台上；

●卖场热线电话不可私用，特殊情况尽量缩短通话时间；

●工作时间保持口气清新，不可食用刺激性食品

凡违反以上规定者，一律罚款10元；

对于严重违反规定造成不良后果及屡教不改者，可给予扣除当月工资20%的处罚。

3．工作准则

●置业顾问应全面清楚的掌握楼盘资料，对楼盘情况应统一说辞。

●置业顾问应积极主动热情地接待来访客户，不可怠慢。

●招待客户时应面带微笑，具有亲和力，言语清楚，讲解清晰有条理，不准态度生硬，爱理不理，不可情绪化。

●招待客户时应认真负责，积极主动讲解楼盘情况，对客户有问必答，如不能回答，应及时向销售主管报告，由销售主管根据情况客户；

如当不能能上能马上回答的，应对客户作出解释，待清楚后再选择恰当时机答复；

●置业顾问应认真记录所接待客户的情况资料，并及时向销售主管汇报，以便备案。

●接听电话要求语调亲切，吐字清晰，言简意赅，每次电话不宜超过3分钟，应尽力说服客户到销售现场来，接听电话后填写完整《电话接听记录表》；

在