产品推介会会议纪要与产品推介会答谢词汇编Word格式文档下载.docx

产品推介会会议纪要与产品推介会答谢词汇编Word格式文档下载.docx

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从新开工来看，我们认为未来中国的新开工会保持在高位运行。

总体新开工20亿平米，其中商品住宅15亿平米左右，这个数字是接近顶部的位置。

未来对新开工是一个持平的展望。

而每平米的投资会增加，因此对投资的预期是温和上升。

投资增速下降不是坏事，因为投资增速对宏观经济、政府土地出让、财政收入都有影响，能够让行业趋于领先。

从土地市场看，土地明显热度更高。

14个城市房屋成交增长12.5%，房屋供应增长20.4%，供应高于成交。

土地成长刚刚相反，供应增长9.1%，但是成交增长15.8%。

可见成交比供应更活跃。

土地溢价率增长要低很多，但是去年土地的均价大幅提高。

去年4季度14城市土地成交均价再创新高，万科认为拿地王是很不合理的，因为房屋价格未来是趋于温和增长的。

但是当前地价涨幅高于房屋市场，这是过于乐观的。

13年销售再创新高，1709亿元。

过去5年销售面积平均每年增长22.4%，销售金额增长28%。

产品中中小户型占比很高，144以下占91.5%。

去年22.57%是一次性付款，全部购房款来自银行的是48.32%，与12年基本一样。

但是13年银根很紧，但是万科的数据中反映不出来。

这说明万科的客户获取按揭更加容易，万科会被银行高看一眼。

结算面积增长36.9%，结算收入增长36.7%。

营业收入增长31.3%，净利润增长20.5%。

均价下降，利润率也下降。

到年底还有1623亿元已售未结算。

去年买地一共2148万方，平均地价3516元，但是位置和结构都比12年好一些。

全口径新增资源构成构成权益口径新增资源构成13年没有拿地王，土地储备4495万方权益建筑面积。

万科仍然保持2-3年的土地储备水平。

13年新进入了个城市：

泉州、郑州、常州、漳州、南宁。

3个属于沿海城市带的卫星城，2个是是新的省会城市。

万科基本进入全部省会级城市。

开工量比年初计划高28.9%；

竣工量基本和年初一致。

开工增长48%；

竣工增长33%。

去年开工的基数比较高，所以今年增速会下降。

万科的结算均价下降，因结算均价由结构决定。

不同城市的房价差异比较大，房屋的成交均价低于14个城市的评价价格。

对于利润率下降原因：

1、行业整体趋势，主要因为地价越来越高，挤压了开发商的盈利空间。

2、装修房比例上升；

3、20**年下半年市场调整期售出进入结算期。

从未来看，利润率还要下降几年。

但是因为11年房子结算完后，会有所对冲，未来一段时间利润率持平水平比较大。

万科的ROE水平不断上升，13年ROE与12年相等。

负债水平看，总负债率与去年持平。

净负债率30.7%在行业内处于领先水平。

有息负债13年底767亿元，但是负债结构有所改善。

从资金状况看，年末所持现金高于1年内到期借款。

费用率水平控制的比较好，但是管理层认为还是可以继续下降。

客户满意度：

物业和设计下降，别的满意度均上升。

在海外业务上有实质进展，如下图所示：

13年分红方案改变很大，分红比例去年15.79%，今年是29.87%，提升一倍。

派息量增长127%。

从今年开始，未来分红派息的基准线是30%。

能否再次提高还需要继续探索。

13年万科花了很多时间学习互联网，走访了阿里巴巴、腾讯、小米、海尔，公司学习了很多。

公司认为互联网时代，传统行业仍有机会。

互联网会带来很多改变，但是人类的基本需求衣食住行不会改变。

学会了互联网的方式，就能够做的更好。

对于万科来说，应该学会互联网的思维和工具，做的更好。

对万科来说，一贯逻辑由下面的123来阐述：

一条底线质量第一两项战略城市配套服务商产业化三个策略主流定位快速去化不当地王一条底线质量第一13年装修房比例约9成，装修房战略已经成功。

全面应用两个工具一张表：

实测实量（拿着尺子去量，误差水平更低）、交付评估（交付前先内部体检）。

客户验房指引表（给客户一张表，上面有很多项目，告诉客户应该怎么检查房子）很多客户拿去复印，检查别人的项目--不给自己留退路，不给别人留活路工程师赴日研修成果落实。

两项战略城市配套服务商产业化减持和城市共同发展，做城市配套服务商社区小配套：

五菜一汤，特别是第五食堂，对85后吸引力很大。

城市大配套：

体验式生活中心（不是仅仅为了销售，更多是给客户体验）、新兴产业园模式（推广无烟产业、新兴产业）、养老住宅（居家养老概念）减持做住宅产业化领跑者装修房：

基本完成工厂化原则：

两提一减绿色建筑：

巩固绿色三星优势（过去占比50%，去年降到34%，因为做的人多了）、未来落实项目绿色一星的基本要求。

万科准备进入全绿时代。

三个策略主流定位快速去化不当地王主流定位，盖有人住的房子坚持面向自住、以中小户型普通商品房为主好房子、好服务、好邻居。

典型案例就是良渚文化村。

提升产品竞争力面向体验、展示的社区生活中心快速周转，不囤地，不捂盘坚持集中开盘1个月内60%以上销售率，首开项目1个月内80%以上销售率的管理目标项目资源量保持2-3年开发水平谨慎投资不当地王聚焦主流市场，利用好PIE模型（人口-产业-配套评估模型）G类项目（金色家园类，配套更成熟，位于城市中心区）投资比例不低于70%G类项目在市场发生变动后，最后才会受到影响。

未来关注点：

轻资产模式和混合所有制轻资产模式：

小股操盘。

小股操盘有很多优势，能够带来更高的ROE，减少对融资的依赖，也能刺激项目管理团队更加努力工作。

这个模式是跟铁狮门学习的。

我们希望能够推广小股操盘模式。

对于持有物业开工前须提前做好资产分离计划，典型案例是金隅万科广场。

万科不想做持有物业的业主，但是希望能够培养经营管理能力。

如下图所示混合所有制：

万科关注国有企业改制带来的资源机会。

万科做好了像华润对待万科那样对待别的企业的准备。

对于地方国企内做房地产业务的企业，万科希望能够有所突破。

问答环节Q很多公司还在考虑再融资，为何万科提高分红比例，公司的逻辑是怎么考虑的？

公司管理层如何平衡分红和增长？

住户规模很大，万科准备未来如何开发住户规模这个金矿？

A提高分红派息比率主要因为很多投资者股东希望提高分红派息。

有的股东希望长期持有，有的希望短期持有。

在股价低迷的时候，分红可以给大家一个实际的回报。

万科要平衡不同股东的需求。

此外，B转H对分红有帮助，香港公司分红比例比国内高，万科有必要提升分红比例。

现在万科有很大的利润基数了，利润分红30%也不会影响公司增长。

万科现在已经进入内涵增长的模式了。

07年之前万科融资比较积极，每次机会基本抓住了。

从1988到20**年，万科从资本市场拿了188亿元，现在已经派息135亿元，未来万科有信心对资本市场实现实现净回流。

因为公司到了新的发展阶段了。

万科最近没有股票再融资计划。

万科可以平衡不同类型投资者，万科可以平衡派息和增长了。

这种考虑是经过深思熟虑了，未来万科会把30%作为基准，有能力的情况下，还会继续增加。

万科目前的用户规模约为50万户。

很多机构对万科的客户有兴趣，这部分业务还在探讨，比如有一些业务计划做闲置房出租的。

目前通过客户规模开发体现价值的盈利模式还没有找到。

例如只靠免费就可以获得市场，对于这个商业模式的未来是有疑问的。

万科对于互联网的认识，认为有值得学习的部分，但是也是有一些经不起考验的部分。

在这个时代，万科要迎合互联网发展的趋势，又要好好把握。

万科对新业务会进行两个方面的探讨：

1、商业模式的推敲。

2、管理模式能否支持。

互联网时代，公司再也没有秘密了，所有东西都是公开来做。

在没有秘密的时代，很多模式关键是看管理能否实施的了。

万科要先论证这两点，然后才能将它付诸实施。

万科成立试错委员会，允许试错。

Q之前政府提到14年进行差异化调控，库存大于18个月的城市比较危险，万科进入的城市中部分库存也比较高。

想问下公司对14年房地产市场看法？

对于高库存城市怎么办？

A公司认为未来的政策面认为14年是平稳的。

政策重点现在不是房价上了，而是回到了老百姓住有所居的位置上了。

围绕这个题目，政府是很务实清晰的。

第一是增加保障房，保障房中公租房和廉租房并轨。

这个保障房模式是可以做下去的，而经济适用房政府是实施不下去的。

增加供不应求城市的商品房供应。

政策迎来非常好的明朗时期。

过去政策过去波动比较大。

整体看，房地产调控政策不再一个城市得病、全国吃药了。

每个城市的情况不同，应该分类管理，根据自身状况制定政策，目的只有一个：

让老百姓有房子住。

此外，房地产税要走依法行政道路，先立法再收取。

立法就是经过老百姓讨论和集思广益后制定，经过这些讨论，制定的决策有助于解决房地产问题。

部分城市供求失衡，如温州。

对万科来说，整体60多个城市布局比较均衡，而且每个月会对总体项目调整运营策略。

在过去一年，主流房地产商都没有拿地王。

大家从源头开始都警惕这个问题。

当销售不畅时，新开工比例就会下降。

因为有库存，所以会让房价更加稳定，政府不需要太操心了。

下面比拼的是房地产商的运营能力，竞争更加激烈了。

目前，楼盘降价是个别现象。

大家要关注市场好的时候有没有降价行为，比如尾盘销售也会降价。

降价问题的关键是要看是个别还是普遍，市场有没有人跟进。

上次降价行为时候，很多房地产商跟进，这次的降价就没有人跟进。

降价的话要关注，但是不需要特别紧张。

第一个季度不能够反应全年的情况，有的时候数字会不真实。

总体来说是谨慎乐观。

Q对整体市场谨慎乐观，但是目前整个行业竞争更加激烈，利润率收窄，请问未来万科转型的时间和比例，万科在转型会走多远？

A毛利水平确实在一直下降。

这种下降对行业是有利的，例如特斯拉也卖的很便宜，小米也很便宜。

这些品牌都是建立一个新的行业标准。

未来企业应该控制自己的赚钱欲望，公司不是从单个产品赚钱，而是从整个市场赚钱。

万科不是要努力增长毛利水平，而是未来拓展

篇二：

会议纪要内容。

会议纪要营销中心会议记录[20**]003号会议时间：

20**年7月23日13:

30会议地点：

营销公司会议室主持人：

参会人员：

记录人：

会议议题：

本周工作总结与下周工作内容：

一各部门工作总结：

策划部1）市调价格报告已发送2）海报以“得中心，得天下”为主题3）本周做出海报，建议采用“得中心，得天下”主题进行全城轰炸4）本周三、周四做出一月份推广计划，增加时光快讯，媒介销售部1）开展下乡推广，根据于总提供的学校、政府事业单位名单，进行送礼品，，拍照，看能否发展团购活动2）项目推广，继续发放礼品，拍照；

周二下午2:

30到老年活动中心开展项目推介会，希望龙经理安排人过去调试投影仪3）继续call客邀约4）圣诞节活动，给客户打邀约电话，宣传礼品“先到先得”，制造紧迫感5）已改进“老带新”政策6）做出半年销售计划7）制作出出租车推广计划方案，统计出礼品需求分类数据，以事业单位、来访人员为主发放礼品8）汇报上周客户的来电，来访情况上周来访39组，累计381组，途径已路过为主，占到66.67%，其次传单占7.69%；

上周来电55组，累计459组，途径以传单为主占到63.64%，其