宜春市某房地产项目开发核准报告Word下载.docx
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第五章项目技术方案设计……………………………19
第六章项目建设条件…………………………………23
第七章环境保护与节能节水…………………………26
第八章、项目招标管理…………………………………29
第九章 项目进度计划…………………………………31
第十章 投资估算及资金筹措……………………….32
第十一章项目财务评价………………………………33
附表一成本测算…………………………………….40
附表二现金流量表………………………………….41
第一章 项目总论
一、项目概况
㈠、项目名称:
XX·
XX滨江
㈡、项目建设单位:
江西省XX房地产开发有限公司(国家一级房地产开发企业)
㈢、项目负责人:
XX
㈣、项目建设地址:
XX小区(XX大道与XX东路交汇处,状元州斜对面)
㈤、项目建设性质:
房地产开发
㈥、项目建设规模及主要建设内容:
按照统一规划,分步实施的原则,“XX·
XX滨江”项目总规划占地208亩(其中净开发用地面积203亩),总规划建筑面积221000㎡,计划分三期开发。
一期净开发用地面积约75.41亩,开发建筑面积约80430㎡,沿芦州大道至中央水景部分开发二至三个组团,完成部分公建配套及主入口广场建设和园林绿化、区内基础设施(道路、水、电、通信、煤气、智能化系统等);
二期净开发用地面积约78.19亩,开发建筑面积约82029㎡,沿中央水景以西建设规划中多层住宅组团、组团内配套、道路及绿化;
三期净开发用地面积约49.4亩,开发建筑面积约58541㎡,完成沿XX东路小高层及剩余部分的开发,建设主要内容为小高层组团、花园洋房组团及其余配套、公建、道路、绿化等部分的建设。
㈦、项目总投资及资金来源:
本项目的开发建设资金来源主要由自有资金、银行融资、销售回收款构成。
具体构成比例如下:
二、项目实施进度安排
本项目拟分三期实施,近期实施一期工程,计划建设经营期3年,结合一期工程的开发建设情况及销售进度逐步进行二、三期的开发。
三、投资方基本情况
江西省XX房地产开发有限公司成立于一九九九年,隶属于福建XX集团,注册资金10888万元,是一家集房地产开发、工程施工及物业管理为一体的具备国家一级资质的房地产企业。
XX公司全面实施国际ISO9002质量体系管理,以“正直构筑繁荣”为企业核心价值观,奉行“构建新都市、共享好生活”的经营理念,自1995年进入宜春以来,先后承接了宜春市袁山东路、昌黎路、明月北路、高士北路、XX公园护栏及道路、十运村小区道路、国安路等达8000万元的基础设施工程。
并于1998年投资开发安居工程商业配套项目——XX商贸街,该项目总建筑面积达7546平方米,工程投资近2000万元,充分发挥了XX公司在房地产领域的开发优势和力量;
同时,在宜春市委市政府的大力支持和高度重视下,XX斥巨资8亿元开发建设高士北路综合项目,该项目全长2公里;
2001年公司投资1000多万元建设商住综合项目——鸿福楼,该项目总建筑面积为15000平方米。
随着企业实力的发展,2002年XX公司再度斥资1.5亿资金兴建宜春市首座高档智能化住宅小区——XX山庄。
该项目占地141.3亩,总建筑面积12万余平方米,是宜春市首个大规模、智能化、花园式精英生活社区,项目户型荣获“中国优秀户型设计”大奖、“宜春市园林示范单位”、“江西省经典楼盘”、“江西省优秀物业管理小区”等殊荣,项目销售取得了良好的业绩,赢得了消费者的一致好评。
XX公司在生产经营过程中,按时纳税,积极履行纳税人应尽的义务,自成立以来,共上缴纳税2500万元,被宜春市政府授予“纳税大户”和“纳税百强民营企业”光荣称号,并多次被政府各级职能部门评为、“诚信单位”、“先进私营企业”、“先进房地产开发企业”、“泛珠区域房地产开发品牌企业”,在房地产开发和市政工程领域中树立了优质的形象。
XX公司在不断发展壮大的同时积极支持社会公益事业,用于文化、体育事业和扶贫救灾方面捐款达一百多万元,受到社会各届赞誉。
其中2005年捐款12万元用于支持九江地区震后重建;
2004年向第五届全国农运会捐款20万人民币;
2003年支持袁山公园开园及绿化建设捐款26万元;
为江西省第十届运动会赞助了35万人民币;
1998年出资赞助宜春地区九八年两名高考状元特困生完成大学学业。
四、项目申请报告编制依据
㈠、《江西省企业投资项目核准暂行办法》(江西省人民政府令第145号)
㈡、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》
㈢、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
㈣、市国土局《“XX·
XX滨江”土地使用权证》
㈤、市规划局《“XX·
XX滨江”建设用地规划许可证》。
原规划用地许可证用地名称“高士北路项目投资开发用地异地补偿”已改名“XX·
XX滨江”。
㈥、南昌有色冶金设计研究院《“XX·
XX滨江”项目建筑设计方案》
第二章 拟建项目情况
一、项目开发实施条件
“XX·
XX滨江”项目地块选址XX小区(XX东路以北,芦州大道西侧,状元洲斜对面),项目毗邻环境优美的XX河和新市政府行政中心。
项目地块临江景线长达300米,纵深400余米。
项目宗地总面积213.07亩,共由四块组成,(其中:
A地块:
1.68亩,B地块:
5.24亩,C地块:
185.09亩,D地块:
9.03亩,人行道12.03亩),临街长达1470米。
㈠、自身条件成熟
1、本项目是较优秀的滨江题材项目,沿江分布有部分城市商业及居住区,是城市未来居住首选地之一,项目地块临江沿线长达300多米,纵深400多米,具有无敌江景优势,为项目建造中高端大盘奠定了良好基础。
2、项目旁即为状元洲、水浮桥、橡胶坝、30-70进深的沿江绿化带、护堤健身道等设施给项目的休闲、健身、赏景带来很大的便利。
3、项目周边集中政府机关单位,该区域目前没有较大规模开发小区,项目周边即为江西省最大的体育中心,对小区品质营造极为有利。
目前已有9、10路公交车通达,交通便利。
4、项目北侧即为市政府新的行政中心、市政配套设施日必须将日趋成熟,项目增值潜力有很好的市场前景。
5、生活配套:
市第二人民医院XX分园、春台中学,仁智幼儿园。
项目地南侧将有XX公园,具备健身、休闲、观景之功能。
6、周边有大型体育中心、广电中心、移动大楼、保险大厦、电力公司、袁州区财政局、大型超市,与市政府新行政中心相毗邻。
7、地形现状较平毯,开发时可减少场地平整费用、降低开发成本。
㈡相关部门审批(预审)程序已到位
1、土地征用情况:
土地征用工作完毕并取得该宗地的《国有土地使用权证》。
2、规划方面:
已办理《建设项目选址意见书》及《建设用地许可证》,项目的总体规划方案已通过宜春市规划咨询委员会评审通过。
3、环保部门已出具项目环境保护初审意见
二、主要经济技术指标
根据宜春市中心城区总体规划发展趋势,按照“统一规划,分步实施”的原则,“XX·
XX滨江”项目总规划占地213.07亩(其中净开发用地面积203亩),总规划建筑面积221000㎡,计划分三期开发。
XX滨江”项目一期工程经济技术指标
序号
项目
数量
1
小区用地总面积
50273㎡
2
小区总建筑面积
79430㎡
3
可销售建筑面积
住宅建筑面积
70978㎡
商铺面积
3373㎡
杂物间
2909㎡
幼托面积
2530㎡
4
容积率
1.58
5
建筑密度
25%
6
绿化面积
19490㎡
7
绿地率
40%
8
住宅总户数
596户
9
会所
/
10
独立汽车库
111个
11
露天停车位
43个
12
地下车库
44个
13
垃圾站
14
道路面积
10275㎡
15
景观等其他设施
16
排水去向
连接周边道路排水管
XX滨江”项目二期工程经济技术指标
52127㎡
82029㎡
2915㎡
XX滨江”项目三期工程经济技术指标
32933㎡
59541㎡
53234㎡
2529㎡
2181㎡
14618㎡
447户
84个
34个
7706㎡
第三章 项目区概况及社会经济发展状况
一、项目区概况
㈠、地理位置
宜春市位于江西省西北部,地处东经113度54分-116度27分,北纬27度33分-29度06分之间,东与南昌市、抚州市接壤;
南与吉安市、新余市为邻;
西与湖南省和本省萍乡市毗连;
北与九江市交界。
全市东西长约222.75公里,南北宽约174公里,土地总面积18669平方公里,地形由北向南,由西向东倾斜。
全境以丘陵、山地为主,平原面积占总面积的25.49%,丘陵面积占39.05%,山地面积35.48%。
㈡、气候条件:
宜春市的气候具有亚热带湿润季风气候特点。
气候温和,雨量充沛,四季分明,享有“山明水秀,土沃泉甘,其气如春,四时咸宜”之称。
全年平均气温17.3℃,全年月平均气温最低为1月,平均气温为5℃,月平均气温最高为7月,平均气温为28.8℃。
年平均降雨量1720mm,年平均日照时间1762.3小时,年均无霜期269天。
素有“山明水秀,土沃泉甘,其气如春,四时咸宜”之称。
宜春是全国第一批生态试点城市之一,境内7条主要河流全部达到饮用水标准,10个县市区的大气质量都达到国家标准。
全市有54处名山名胜、4个国家级森林公园、3个省级森林公园、2个省级自然保护区和2个省级风景名胜区。
、
二、社会经济发展状况
近年来,按照市委、市政府确定的“把宜春建设成为赣西经济中心城市”总体构想,以思想大解放,对外大开放,促进体制转轨、经济转型,加快工业化、城市化进程为目标,全市国民经济运行出现喜人的变化,各项社会事业取得极大的进步。
尤其是2004年成功举办了令人瞩目的第五届全国农运会,对宜春城市品位的提高、经济和社会发展都起到极大的推动作用。
2005年,宜春经济在提前一年完成“十五”计划发展的基础上,速度进一步加快,综合经济实力持续攀升。
宜春市生产总值为372.2亿元,比上年增长13.2%。
其中,第一产业增加值98亿元,增长4.6%;
第二产业增