公园建设项目可行性商业计划书.docx
《公园建设项目可行性商业计划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《公园建设项目可行性商业计划书.docx（37页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
公园建设项目可行性商业计划书
前言
近几年来德宏╳州旅游事业围绕“旅游活州”的发展思路，克服重重困难，实现了持续发展。
但随着越来越高的发展需求，旅游业发展的瓶颈问题逐一凸显出来。
丰富的旅游资源、完善的基础配套设施及良好自然生态环境，已成为消费者的首选。
所以整合旅游资源，打造精品旅游项目已迫在眉睫，依托╳╳地区内的傣族、景颇族、阿昌族、傈僳族、德昂族等丰富的少数民族文化，凸显地方少数民族风情，已成为打造精品旅游项目的重要途径。
本项目注重突出民族特色并把民族文化与山水风光有机组合，实行观光和参与相结合的旅游模式，形成该地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要组成部分，可以起到强烈的广告吸引和留住效应。
依托孔雀湖周边良好的自然环境，丰富的旅游资源，“╳╳公园”具备良好的旅游开发条件，发展潜力巨大，并具有良好的市场前景。
我单位有幸受开发建设单位委托，组织有关技术人员就开发╳╳市╳╳公园景区项目作了深入的调查研究和分析，本着客观、公正、科学、负责的原则和态度，特编写了如下项目建议书。
在此过程中项目有关行政主管部门及建设单位的有关领导给予了积极支持和大力帮助，在此一并致谢。
第一章项目总论
一项目名称
╳╳地区╳╳市╳╳公园
二项目地点
项目位于╳╳市╳╳镇孔雀湖东南方向。
三建设期限
2009年——2017年
四项目承办单位
╳╳市旅游局
五项目定位
依托╳╳地区丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化、和可持续发展的理念规划，开发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源。
打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。
六形象定位
“民族情天地外，东郊景有无中”
诠释：
身临感受浓浓的潞西少数民族风情，你会感觉她就是唯一的，也是最让人留念的，达到极目；加之╳╳公园的景色在山水的怀抱中有一种朦胧美——似有似无，若隐若现，使游览者身处仙境一般。
七资金来源
本项目总投资4889万元，其中：
政府投资：
831万元
自有资金（含融资）：
1614万元
银行贷款：
2444万元。
八、主要经济技术指标
（一）用地平衡表
表1－1╳╳公园景区用地平衡表
编号
类别
数量（公顷）
用地比例（%）
1
总用地面积
94.76
100
2
建筑占地面积
0.84
0.9
3
水面面积
4.65
4.9
4
绿地面积
74.50
77.6
5
景区道路、广场
14.75
15.6
（二）技术经济指标
表1－2╳╳公园景区主要技术经济指标
编号
类别
技术经济指标
1
总用地面积（hm）
94.76
2
总建筑面积（m2）
11383
3
游客和景区管理中心（m2）
1000
4
风味小吃餐厅（m2）
5900
5
民俗博物馆（m2）
1600
6
少数民族民居（m2）
1680
7
游览休息室
933
8
旅游公厕
270
8
建筑密度
0.9%
9
容积率
0.01
10
绿化率
82.5%
11
停车位（个）
110
第二章编制依据及范围
一、编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）；
2、《城乡规划编制办法》（2007年）；
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
4、国家计委《投资项目可行研究指南》；
5、中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
6、《建设项目可行研究方法与参数（第三版）》；
7、项目规划方案；
8、《城市规划编制办法实施细则》；
9、《云南省旅游发展总体规划》；
10、《╳╳地区旅游发展总体规划》；
11、《瑞丽江－大盈江国家级风景名胜区总体规划》；
12、《╳╳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
13、《潞西城市总体规划》；
14、《╳╳市旅游发展总体规划》；
国家、云南省、╳╳地区、╳╳市有关鼓励和发展旅游业的通知、会议文件；
国家林业、环保、旅游业及相关产业的政策、标准，云南省、╳╳地区及╳╳市相关的政策、法规和文件；
国家工程咨询协会有关编制项目建议书的规定及要求。
二、研究范围
项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、总平面布置、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。
第三章项目建设背景及必要性和可行性分析
一、项目建设背景
╳╳地区“十一五”旅游产业发展的主要任务是：
一、优化配置旅游资源，完善旅游空间布局。
二、争取德宏旅游产业发展取得大突破。
高质量、高水平规划景区景点，全面提高旅游服务质量。
以“休闲度假、康体养生”产业为重点，突出“区位、气候、生态、民族、宝玉、地热”等地方特色，着力建设“康体天堂、休闲潞西”旅游品牌。
╳╳公园集休闲度假、康体养生和民族文化生态体验等旅游活动于一体，不仅符合╳╳市的旅游发展规划，而且具有很好的开发价值和市场前景。
在各种政策的扶持和指导下，根据项目拟建区的自然资源优势和区位条件及╳╳市旅游业发展态势分析，╳╳公园景区通过观光休闲项目以及各种独具民族特色的参与性体育运动休闲项目启动旅游市场，逐步把项目区产品推向市场。
最终实现从观光型旅游向休闲度假型参与式旅游的转变。
二、项目的必要性
╳╳市人民政府把发展作为强州富民第一要务，╳╳市╳╳公园旅游项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。
实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。
潞西旅游业滑坡不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。
时代的发展和市场供求的变化决定了潞西旅游业已不可能再凭单一的勐巴娜西珍奇园去再创昔日的辉煌。
勐巴娜西珍奇园虽仍是潞西旅游业中的一个基础产品和重点产品，但已不是龙头产品和拳头产品。
潞西旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌。
根据潞西旅游资源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，潞西的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。
所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：
1、╳╳公园开发建设是╳╳市经济快速发展的需要。
今日潞西，在改革开放政策的指引下，全市各项事业都取得了长足的发展。
随着旅游业的兴起，旅游产业被列入╳╳市新的经济增长点受到州党委、市政府高度重视。
积极招商引资，大力发展旅游业，已成为╳╳市经济发展不可缺少的一部分。
2、是国家产业结构调整政策的需要
╳╳市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。
╳╳市的现状迫切需要进行产业结构的调整，发展旅游业，将为╳╳市提供新的产业支柱。
3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。
╳╳公园附近地貌多样，以滨水缓坡地带为主，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。
该项目的建设，使╳╳市的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。
4、是社会发展和改善人民生活水平的需要
当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然、瞻仰革命前辈风采已成为当代人们生活的主流和发展方向。
我市在这两方面有独得的优势，╳╳公园景区项目的开发是社会市场经济发展的需求。
5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。
╳╳市的发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。
综上所述可以看到，╳╳市发展旅游业有很多优势和机遇，╳╳公园景区的建设只要在明确潞西旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于潞西旅游业快速有序发展的旅游产业体系的目的。
所以说╳╳公园项目的建设是必须的。
三、项目的可行性
1、优越的区位优势，丰富的自然资源和少数民族文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。
2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。
由于与勐巴娜西珍奇园、孔雀湖、勐焕大金塔旅游专线不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、民族文化教育、避暑、度假的市场前景广阔。
同时，其电力、水资源和通讯生活设施为项目开发提供有力保障。
3、与现时代人们的生活方式相适应。
随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。
追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。
4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。
综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。
第四章拟建地址的建设条件
一、项目所在地概况
╳╳市位于云南省西部边陲，德宏傣族景颇族自治州的东南部，自古为“南方丝绸之路”的必经之地。
东、东北与龙陵县相邻，西南接瑞丽市，西、西北连陇川县、梁河县，南与缅甸交界，国境线长达68.23公里。
╳╳市旅游区具有良好的旅游资源基础，发展边境旅游的区位优势明显，特别是与其靠近的缅甸北部是世界上少有的天然生态保存较完好的地区和世界闻名的宝石产地，为潞西发展跨境旅游提供了有利条件；加之相邻的滇西北和滇南两大旅游热区的辐射和带动作用对╳╳市旅游业发展产生强大的联动作用。
项目位于╳╳市╳╳镇孔雀湖东南岸。
与周边的孔雀湖、勐巴娜西珍奇园、大金塔、绿色家园构成了一个比较集中的景观带。
孔雀湖位于╳╳市城东南2.5公里，夏无酷热，冬无严寒，多雨多湿，云雾缭绕，环境优美、空气清新，成为人们休闲度假、避暑疗养之所。
勐巴娜西珍奇园，国家4A级景区，位于云南省╳╳市区的东南部。
是一家一期项目已建成开放的原始古朴、古树名木、珍稀植物、奇石珍宝的生态园林景区。
勐焕大金塔坐落在╳╳市城区东南方——孔雀湖畔的雷崖让山之巅，四周山清水秀，郁郁葱葱，环境幽雅，视野辽阔。
塔高73米，底宽50米，高耸挺拔，雄伟壮观，气势恢宏。
绿色家园位于孔雀湖正北的五亚山，山体植被丰茂，山间平谷、河流、湿地、田园交叉，具备开发旅游房产、观光休闲景区的潜力。
从整体上看，此景观带已成为╳╳市的一道风景线,而孔雀湖及其周边的景点还处于开发规划阶段，是发展潞西旅游业的重点项目；分开来看，各景点在内容和侧重点上各不相同，有效的形成互补和联系，共同推动╳╳市旅游业的发展。
“╳╳公园”规划区域资源丰度较高，人文资源和自然资源相得益彰，连同孔雀湖、勐巴娜西珍奇园、大金塔、绿色家园景点较适合采取以点串线，以线带面的整体规划和开发方式。
二、项目现状分析
（一）地形、地貌及环境条件
拟建场地长条形，地势平缓，大部分是森林，部分为空地，海拔1049—1133米。
现状地形大体西低东高，基本被森林包围，大部分为山林地形，东部最高点海拔1133米，局部地势比较陡。
土地利用类型主要包括林地、山地、道路以及未利用地等类型，以山林地及未利用地为主。
基地内地貌比较单一，基本可以分为缓坡地、台地及山地三种情况。
根据国家建设用地竖向标准，坡度大于25%的地区不适宜进行开发，而通常作为森林保育用地或景观用
升级会员 