化工厂地块开发可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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特别是我市一化三清以来，广大市民的住房消费观念发生了一个极大的转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好、物业管理全，当然有优越的地段更是锦上添花了。
以我市房地产开发情况来看，成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。
经市场调查，有85%以上的购房者（无论是个体户，还是工薪族，无论是一次性付款的，还是按揭贷款购房的）愿花钱买环境好、规范化物业管理的住宅。
形成了品牌的房产更是住户的首选。
下面我们可以从表中明显地看出这一情况：
2003年河东地区房地产租售情况调查表
开发单位
项目名称
位置
平均租售价
城郊
霞光山庄
霞光东路（未建）
住宅：
980元/㎡
金侨
金侨世纪苑
丝绸路
1050元/㎡
昌润
昌润大厦
河东大道
880元/㎡
门面：
3000元/㎡
汇丰
汇丰房产
霞光西路
河东开发公司
芙蓉小区
芙蓉路口
鑫泰大厦
岚园路
820元/㎡
5500元/㎡
单位厂矿房产
40㎡左右门面
租金：
1800元/月
分村临街房产
东泗路
20㎡左右门面
260元/月
通过上表格数据看出：
1、单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低100~200元/㎡；
2、岚园路一线门面价格远高于开发区门面价格，说明岚园路的区位价值较高；
3、东泗路因门面较小，未形成商业带，租金较低，但是临近菜场，潜在商业气氛较浓。
因此，岚园路沿线商铺定价4000元/㎡，东泗路商铺1800元/㎡，住宅950~1000元/㎡，是比较保守的。
三、项目选址、规模和工程技术方案
（一）项目选址
该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地段，是**市“改制企业”精细化工厂地块。
（二）项目拟建规模
1、规划用地面积：
40亩
2、总建筑面积：
44180㎡
其中：
36960㎡
a.临岚园路：
3390㎡
b.临东泗路：
3480㎡
3、绿地率：
35%
4、小区道路面积：
3800㎡
5、容积率：
1.65
（三）工程技术方案
1、该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区，遵循新一轮**市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地；
同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求，配置小区级、组团级公共服务设施、幼儿园、商业中心、物业管理大楼、业主会所、垃圾中转站、公共场所绿地等设施。
2、土建工程：
该项目建筑面积为44180㎡，以砖混结构为主。
3、交通运输及公用设施。
该小区东临岚园路，南临东泗路，同时小区内将拟建小区道路，公用设施350㎡，小区绿化率35%，齐全的配套设施，完美的住宅与景观协调组合，知名的品牌单位使现代都市住宅充满了心旷神怡的宁静、悠闲和荣誉。
4、基础配套
A.给水：
人均综合生活用水量100T/d，小区生活用水量为300T/d，
市政用水量为40T/d，共计为340T/d，该小区接水可以接原精细化工厂的进水接管引水，小区内水管连接成环，能满足小区供水要求。
B.排水：
小区内采用合流制排水，集中排放于精细化工厂排水主管。
C.供电：
小区总用电量不高，选用2台630KVA的箱式变压器，便可满足所有住户的用电要求。
D.电视：
接有线电视线路网络通达每户设计。
E.电讯：
电话、宽带网络通达每户设计。
F.供气：
按天然气管道设计供气网络。
5、智能化管理系统
为保证入住者的舒适、安全、方便并符合现代生活的需求，特再该小区内安装智能化管理系统。
包括如下内容：
A.楼宇对讲系统。
B.保安与红外线监控系统。
C.背景音乐系统。
D.盗警、火警、水、电气漏等的自动报警系统。
E.市政设施如路灯、水泵等自动开闭系统。
四、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、估算范围：
本项目所占40亩用地内的所有住宅、商业建筑、公共设施、道路及绿化工程。
2、估算依据：
①地价按55万元/亩计算；
②报建费60元/㎡；
③建安工程费按市场承包价计算，此项目按400元/㎡计取。
④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。
3、估算结果：
本项总投资为：
4692万元（详细见附表一）
投资构成比例见下表：
总投资构成比例表
序号
估算金额
构成比例
一
土地款
2200万元
46.3%
二
前期费用
25.10万元
0.5%
三
报建费
265万元
5.6%
四
建安工程费
1890.9万元
41%
五
配套工程费
132.54万元
2.8%
六
管理费
七
其它费用
46万元
1%
八
合计
4692.08万元
100%
（二）资金筹措：
本项目总投资：
4692万元，银行贷款2000万元，自筹1500万元，其余资金通过预售解决。
五、项目开发建设进度计划：
该项目总开发周期2年，分三阶段进行：
第一阶段：
2003年9月~2003年10月完成三通一平、规划设计工作；
第二阶段：
2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工验收；
第三阶段：
2005年2月~2005年8月配套工程、道路、绿化、小区竣工；
六、财务评价：
（一）评价方法：
1、按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定，进行投资回收期，财务内部收益率及财务净现值的测算，基准收益率取12%。
2、各年的建设开发量及房屋销售量安排，各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。
（二）财务分析：
1、静态分析
A.本项目总投资：
4692万元
项目建设期贷款利息：
2000万×
1.5×
5.76×
（1+10%）=190万
合计：
4882万元
B.本项目可实现收入：
门面：
3390㎡×
4000元/㎡+3480㎡×
1800元/㎡=1982.4万
住宅：
36960㎡×
1000元/㎡=3696万
车库：
3000㎡×
700元/㎡=210万
营业税：
（1982+3696）×
5.5%=312.3万
所以实际收入=5576.1万元
C.可实现利润：
净利润（税后利润）=5576.1万—4882万=694.1万元
D.投资收益率=694.1/4692×
100%=14.8%＞12%
因此该项目可行，回报比较高，风险比较小。
2、动态分析：
1644万
（2003）
2200万
（2004）
（2005）
1
2
3
1133万
21万
396万
1992万
3396万
A.现金流量图
B.财务评价汇总表：
指标名称
指标值
项目总投资
项目总收入
5784.5万元
财务净现值
316万元
财务内部收益率
22.76%（LC=12%）
动态投资回报
1.93年
（三）财务评价小结：
综上所述，可以硬性的数据指标看出财务内部收益率22.76%远大于基准收益12%，投资回收期为1.93年，小于建设周期，说明该项目风险小、资金回笼快，利润比较明显，项目是可行的。
七、社会效益分析：
精细化工厂地块开发建设高品位住宅小区，这对整个建设路口板块范围内的经济环境、人文环境、居住环境起着积极的作用，使得该板块内的城市规划功能配套更为完善，同时也美化了该区域的自然环境，从而满足了人们对高品质生活追求的热望，因此该项目的建设有着积极的社会意义和明显的社会效益。
八、结论：
从上述分析来看，该项目的开发建设有如下几个优点：
（一）再商业经济发展成熟，商业气氛浓厚的黄金地段迁走有污染的精细化工厂建住宅小区，既改善了环境，又完善了城市规划。
（二）闹中取静、商住结合是居住和经商的黄金宝地，地段、品牌的竞争性比较强，销售的风险比较低。
（三）投资回报高、周期短、升值潜力大。
因此该项目可行。
●王建斌/文●
附表一：
项目投资估算表
数量
单价
金额
55万元/亩
5.68元/㎡
60元/㎡
428元/㎡
1890.90万元
30元/㎡
附表二：
项目财务评价表
项目
单位
年限
数量
单位
（元/㎡）
（万元）
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