资产评估公式大全Word文档下载推荐.docx
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(2)规模经济效益指数法
若功能与成本呈指数关系,计算公式:
该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得,就只能采用物价指数法。
(1)定基物价指数
(2)环比物价指数
物价指数法计算的是复原重置成本。
功能性损耗及其计量:
年净超额运营成本=年超额运营成本×
(1-所得税率)
据资产的剩余寿命和收益率(折现率)将年净超额运营成本折现,
计算其功能性贬值额:
被估资产功能性贬值额=年超额运营成本×
(1-所得税率)×
(P/A,r,n)
经济性损耗及其计量:
(1)因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
经济性贬值额=(重置全价-有形损耗-功能性损耗)×
经济性贬值率
(2)因收益额减少而导致的经济性损耗的计量
经济性贬值额=年收益损失额×
收益法:
(一)未来收益有限期
1、每期收益不等额
2、每期收益等额
(二)未来收益无限期
1、稳定化收益法(年金化法)
稳定化收益A的估算方法:
2、分段法
3、增长率法
市场比较法:
调整差异:
1、时间因素
2、区域因素
3、功能因素
4、成新率因素:
5、交易情况调整
(一)直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异,例如:
成新率、功能等。
(二)类比调整法
参照物与被估资产大体相似,但仍在多方面存在差异。
交易案例A的调整值=参照物A的成交价×
时间因素系数×
区域因素系数×
功能因素系数×
情况补正系数×
……
机器设备评估
(一)自制设备重置成本测算
价格=成本+利润+税金
(二)国产外购设备重置成本测算
购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。
(三)进口设备重置成本测算
1、进口设备重置成本构成
CIF(FOB+境外途中保险费+境外运杂费)、进口关税、增值税(进口轿车征收消费税)、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。
❀其中:
进口关税=进口完税价格×
适用税率
消费税=(进口完税价格+进口关税)÷
(1-消费税率)×
消费税率
增值税=(进口完税价格+关税+消费费)×
增值税率
2、进口设备重置成本测算方法的选择
(1)可查询到进口设备的现行FOB或CIF。
重置成本=CIF×
现行外汇汇率+进口关税+进口增
值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费
(2)无法查询到FOB或CIF,但可获得替代品的FOB或
CIF,则可采用功能价值法。
(3)若上述两个渠道都行不通,可采用物价指数法。
运用物价指数法时需注意:
①技术已更新的设备不适宜采用物价指数法;
②进口部分应采用设备生产国的相关物价指数,国内发生的运输、安装等费用采用国
内相关的物价指数;
③注意汇率核算时间的选择;
④关税税率也应以评估基准日为依据。
补充:
(1)境外运杂费=FOB×
海运费率
(2)CIF=FOB+境外途中保险费+境外运杂费
(3)进口关税=CIF×
外汇牌价×
关税税率
(5)增值税=(CIF×
外汇牌价+关税+消费费)×
增值税税率
(6)银行财务费=FOB×
费率
外贸手续费=CIF×
外贸手续费率
设备的尚可使用年限:
1、综合年限法(适用于经过技改的设备)
*加权更新成本=已使用年限×
更新成本(重置成本)
功能性贬值及其测算:
1、超额投资成本=复原重置成本-设备更新重置成本
2、超额运营成本的测算步骤
(1)测算年超额运营成本→a
(2)测算年净超额运营成本→a×
(1-33%))→b
(3)据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额→b×
(P/A,r,n)
经济性贬值及其测算:
(一)因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算
(二)因收益减少导致的经济性贬值的测算
房地产评估
房地产价格分类:
(一)土地价格、建筑物价格、房地产价格
(二)总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价=土地总价格÷
建筑总面积
楼面地价=土地单价÷
容积率
评估值=重新购建价格-损耗
一、新开发土地评估中成本法的操作步骤
(1)新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润
(2)土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
二、新建房地产评估的操作步骤
新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润
三、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格=建筑物的重置成本-建筑物损耗
估算损耗:
1、估算土地的损耗
土地损耗率=已使用年限/法定使用年限
2、估算建筑物的损耗
有形损耗(理化因素)
无形损耗(社会经济因素)
(1)耐用年限法(使用年限法)
如果在耐用年限内每年的折旧额相等,则建筑物每年的折旧为:
(2)打分法(观察法)
成新率=结构部分合计得分×
G+装修部分合计得分×
S+设备部分合计得分×
B
房地产评估的收益法:
❀无限期:
房地产价格=纯收益/资本化率
❀有限期:
a-年纯收益r-折现率
净收益=潜在收入-空置等造成的收入损失-营运费用
=有效毛收入-营运费用
收益期的确定:
(1)先据建筑物的经济寿命确定收益期,然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。
(2)假设未来收益无限期。
但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。
房地合一评土地(土地残余法)
房地合一评房(建筑物残余法)
若纯收益a不含折旧,则
房地产评估的剩余法: