城市楼宇经济发展研究Word格式.docx

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作为一种区域经济发展的战略选择，楼宇经济是一个什么样的理念？

楼宇经济的核心是什么？

楼宇经济的根本特征又是什么呢？

●楼宇的界定

本文所指的楼宇是指已经建成的多层以上的商务和办公楼宇，不含住宅（公寓）、商住楼、纯酒店、纯政府部门或机构自建自用的楼宇。

●楼宇经济的内涵

楼宇经济是一种现代城区经济发展的战略取向，它是以现代城市最集中的特征—楼宇作为核心出发点的经济发展的思维模式和发展理念。

楼宇经济是以商务商贸楼为载体，以开发、出租、售卖等多种形式引进企业，从而培植税源，带动区域经济发展的一种经济形态。

是集约利用资源、内涵扩张的一种具体形式。

因此尽管楼宇经济往往被很多人简单地归结为一种经济形态，然而就其意义而言，它却是远远超越了单纯经济形态的范畴。

楼宇经济反映了现代城区经济发展理念。

楼宇是现代城区经济最典型的形象表现形式，楼宇经济正是以此对城区经济新型发展理念进行的一种形象描述。

从表面上看它似乎是指一种经济形态，而就本质而言，楼宇经济的内涵却是现代城区经济的发展理念，它既包括楼宇的建设经营，也包括城市环境的优化耦合；

既包括核心区功能板块的整合发展，也包括周边区功能板块的规划培育。

楼宇经济是环境经济。

不同的经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承载的经济要素实施特定的优化，方能吸引相应的经济要素的进入。

楼宇经济是功能板块经济。

特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。

可见，发展楼宇经济，绝非出租几间写字楼就能成为“写字楼经济”，仅仅将之理解为“把经济活动引进楼宇”、“将楼宇作为中心区物理空间的延伸”之类的经济形态是远远不够的，必须看到发展楼宇经济是城区经济发展思维方式的重大转换，即由原来以简单的产业复制和粗放型的外延扩张的方式发展城区经济转向以楼宇为核心、以板块为展开，点面配合，集约发展的楼宇经济的思维方式。

楼宇经济是产业层次提升和产业结构调整过程。

发展楼宇经济的关键并非“在楼里面做生意”，或者简单地将之理解为“依靠立体化的楼宇来扩展中心区有限的平面空间”，以为“一个楼宇就是一条竖起来的街道”。

事实上把一条街的肠旺面馆装到一栋楼上并没有多大的实质性意义，楼宇经济的关键在于它通过楼宇对高级经济要素的承载，通过功能性板块对于经济要素的体系化、集约化的集聚效应，引导了一个系统化的产业层次提升和产业结构调整的过程。

1.3楼宇经济与房地产经济的区别

楼宇经济是不同于房地产经济的。

房地产经济除了包含写字楼外，还包含住宅、商业地产；

而楼宇经济不包括住宅和商业地产。

从楼宇经济的内涵来讲，楼宇经济大于房地产经济。

发展楼宇经济是城区经济发展思维方式的重大转换，楼宇经济是产业层次提升和产业结构调整过程。

2楼宇经济对城市发展的战略意义

2.1盘活闲置楼宇，增加城市税收

发展楼宇经济能够引进税源，带动区域经济发展。

一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成显著的“财富效应”据统计，一幢高级商务商贸楼所创造的经济效益约与城郊7.8平方公里范围内所产生的经济效益相当。

浦东新区一项最新调查显示，陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区等地的105幢新建楼宇，去年每幢高楼平均营业收入超过16亿元，楼均上缴税收超过6000万元，一幢大楼的经济规模相当一家大型企业。

2.2提升产业层次，扩充就业渠道

一般来说,现代服务业是伴随着科学技术的现代化进程而发展起来的,主要包括为现代生产活动提供生产性服务的一些行业,当然也包含一些新兴的满足个人更高精神需求的现代消费性服务行业。

前者主要有:

金融保险业、房地产业、现代物流业、信息服务业（包括信息传输、计算机应用服务、传媒业）、管理咨询业（包括咨询策划、会计、法律服务业）、中介代理业、科研和综合技术服务业等。

后者主要是:

旅游业、教育培训业、医疗服务业、社区服务业等。

另外，还可以将现代服务业划分为专业服务业（会计、审计、税务、管理咨询、律师、资产评估、环境评估、房地产代理和评估、工程咨询、设计等）、信息服务业、知识产业（文化产业、教育产业和科学技术产业）等。

就国际经验而言，全球经济一体化推动了世界级城市的崛起。

在传统城市中心向世界级城市中心转变的过程中出现了两个重要的特征，一是国际商务办公区的高强度开发，二是现代服务业成为新兴的支柱产业。

国际大都市的功能集聚与现代服务业发展相辅相成。

一方面现代服务业以高层次、专业化商务服务支撑高度复杂的跨国经济管理与控制，加快都市（城区）国际化进程；

另一方面，城市功能的增强，巩固了现代服务业在都市产业中的地位。

现代服务业日益成为国际大都市及其中心城区的支柱产业。

表1世界级城市所在国家的服务业产业比重（%）

国别

1987

1997

变化（%）

法国

66.9

71.5

4.6

日本

56.8

60.2

3.4

英国

66.1

70.8

4.7

美国

68.3

71.4

3.1

资料来源：

《TheServiceEconomy》,OECD,Paris,2000

由表2可以看出，除了国际大都市以外，西方发达国家的服务业的产业比重比重都占有绝对的比重；

并且有日益增大的趋向。

对大都市而言，传统型工业资本向周边城市转移和扩散的趋势不可避免，亟需新动力来保证未来城市经济与社会的高速发展。

现代服务业，作为大都市发挥独占性优势和发展先进制造业的催化剂，作为一个尚在动态演进与不断创新的产业，有很大的发展潜力与增长空间。

从马路市场、路边门面式的传统第三产业向现代金融、现代中介、现代服务业、要素市场等为代表的现代第三产业发展；

从第二产业单方向的萎缩外迁转向以楼宇经济对第二产业的双向整合——实现二产实体外迁，“总部”经济、“管理”经济、二产延伸服务经济等等高水平要素的集约化的聚集——楼宇经济启动的产业升级过程，顺应了现代市场经济高度发达的社会化分工的最新发展趋势，而在其新一轮整合之中脱颖而出的新型现代第三产业、新型第二产业延伸经济等等产业附加值远远高出传统二产、传统第三产业的几十倍、上百倍。

发展楼宇经济能够激活城市的第三产业发展，提升产业层次，扩大城区的发展空间。

现代服务业不仅是城市经济增长的引擎，也是扩大就业的推动器。

从发达国家情况看，现代服务业从业人员的比重均在70%以上，并且出现了十年增加4、5个百分点的趋势。

表2世界级城市所在国家的服务业就业比重（%）

62.2

69.9

7.7

57.9

61.6

3.7

64.8

71.3

6.5

73.4

2.2

而现代服务业主要位于城市的各个楼宇中。

因而现代服务业为城市提供的就业机会，也即楼宇经济为城市提供的就业机会。

2.3楼宇经济对区域经济和区域形象的提升

高档的商业商务楼宇和楼宇经济造就的高品位的商业商务形象，对区域的物质文明和精神文明建设是一个积极因素。

同时区域环境的优劣对楼宇内企业的形象、企业的经营和发展也有直接影响。

以上还浦东为例，受“楼宇经济”的辐射和拉动，浦东东方路、潍坊路、崂山东路一带已形成酒吧、美食、美容等“特色街”，楼宇经济带动了区域的繁荣和活力。

区域经济发展必须依靠区域的所有可以利用的资源，发挥好、利用好楼宇经济这个重要因素，让其与区域的招商引资和社区服务经济协调发展，对于区域经济的建设具有重要意义。

总之，随着楼宇经济的发展，不仅盘活了区域内闲置楼宇资源，激活了第三产业，提升了产业层次，而且扩大了城区发展空间，开发了就业岗位，培育增加了税源。

3楼宇经济与产业发展

3.1楼宇经济的产业特点

●楼宇——现代服务业活动的集中场所

一幢高楼就是一个巨大的磁场,人流、物流、资金流、信息流汇聚,几乎每一幢商务大楼的周边,旅游、餐饮、健身、休闲、购物等相关产业也是逐年兴旺,它体现了现代都市经济发展的未来趋势。

●楼宇经济的产业类型

从国际经验看（以中心商务区为例），纽约、东京、巴黎和伦敦等大都市的中心商务区功能以大银行、大跨国公司总部为主，同时集中了大量为其服务的法律、计算机软件、会计、广告、中介等产业。

除了大量的办公楼外，市中心通常汇集了品牌商店、豪华酒店、酒吧和时尚娱乐等高消费场所。

曼哈顿是纽约的中心区，现代服务业在曼哈顿的集中度很高。

其中，纽约有最大的媒体市场，拥有众多的电视、播音、制片、录像、出版、剧院等机构。

世界十大证券公司中的8家、十大保险公司中的5家、五大会计公司中的3家、五大音乐灌片公司中的3家都在纽约。

伦敦在银行、证券、基金管理、保险、海运服务、法律服务等诸多方面位于世界前列。

对东京现代服务业的考察表明：

会计、法律、广告、信息服务等专门服务业发展迅速并向中心区集聚。

在东京的五个中心区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）集聚了东京信息服务业的75%以上。

对国内城市的楼宇经济的产业选择而言，不同城市应选择适合自己城市的现代服务业。

楼宇经济的产业选择主要还是市场行为，政府只能引导。

深圳市初步明确楼宇内现代服务业进一步发展的基本导向。

大力发展比重大、体量大、增幅快的行业：

信托投资业、经济与交易业、软件开发咨询业；

继续保持发展体量大、比重大的行业——广告业、会计、审计、统计咨询业、律师业和计算机设备维护咨询业。

北京市在最新的《北京城市总体规划（2004年-2020年）》中提出：

要提升第三产业质量，重点发展服务于首都经济的现代服务业以及与文化名城和世界城市相匹配的文化产业。

楼宇经济的背后是产业，只有加大产业结构的调整，发展优势产业，大量闲置楼宇才能找到用武之地。

3.2楼宇经济的产业集聚形式

就产业在楼宇内的集聚而言，楼宇经济有两个基本的产业集聚形式：

综合楼宇和主题楼宇。

●综合楼宇

所谓综合楼宇指楼宇内入住的企业所从事的行业繁杂，没有主导行业，对产业类型不敏感。

综合楼宇是最常见的一种形式，也是各城市目前主要发展形式。

由于主题不突出，对企业的吸引力有限。

不过高档的综合楼宇仍然有一定的市场，低档的综合楼宇在中小企业的办公需求方面也有一定的市场。

●主题楼宇

所谓主题楼宇，指一个楼宇的入住企业以一个主导产业或某一类企业为主，在楼宇的推广上也突出该主题产业。

特色鲜明的主题楼宇有许多吸引企业的优势。

同类企业的集聚能够共享信息，也能够共同提升企业形象。

目前主题楼宇越来越成为城市政府和开发商追逐的对象。

一些城市已开始行动打造特色鲜明的主题楼宇。

如湖区欲让空置楼宇联姻