奥园美谷专题研究报告拥抱医美黄金赛道华丽转身重新起航.docx

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奥园美谷专题研究报告拥抱医美黄金赛道华丽转身重新起航

奥园美谷专题研究报告：

拥抱医美黄金赛道，华丽转身，重新起航

（报告出品方：

中信建投证券）

一、房地产商转型医美，布局美丽健康产业

（一）公司易主中国奥园，进军医美行业

中国奥园集团于1996年在广州成立，深耕房地产领域，现已成为横跨地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业等板块的大型综合性企业集团，在香港拥有两家上市公司——中国奥园、奥园健康（2019年上市，主营物业管理服务及商业运营服务，面向健康、医养为主的大健康产业）。

2020年中国奥园集团实现营业收入677.94亿元，净利润70.51亿元，在《财富》中国500强企业中排名第204名，是国内头部房地产企业之一。

京汉股份成立于1996年，为中等规模的房地产开发企业，主要覆盖北京、河北以及内蒙古等环渤海城市区域，2016年借壳湖北金环实现上市。

2020年4月，中国奥园集团公告与京汉股份控股股东京汉控股等签订《股份收购框架协议》，拟以11.6亿元收购京汉股份29.99996%股权。

5月，双方签订《股份转让协议》，奥园科星以11.60亿元收购京汉股份29.302%股权，6月完成股份转让过户，奥园集团正式入主京汉股份。

收购完成后公司迅速推进整合与转型。

7月，公司完成换届选举，奥园管理层团队正式接手。

8月，奥园集团携手信达资产与公司签署《纾困合作协议》，信达资产拟以不高于19.79亿元分批收购相关债权人共11户标的债权，同时奥园科星为公司注入不低于5亿元的流动性支持，用于偿还公司相关债务，有效帮助公司减轻债务压力和流动资金压力，增加资产流动性，有利于防范和化解债务风险，为后续转型发展打好基础。

11月，公司更名为奥园美谷科技股份有限公司，举办品牌焕新暨战略发布会，明确美丽健康产业的总体定位，以医疗美容业务为核心。

奥园集团收购京汉股份，推动其从房地产向美丽健康产业战略转型，是集团“一体为主，纵向发展”战略布局，推动地产主业和非房产业双向赋能和协同发展的重要布局。

在奥园集团赋能支持下，奥园美谷快速重新起航，华丽转身，2021年4月公告筹划转让持有的房地产业务板块全部或部分公司股权，6月公告拟以10.2亿元在北京产权交易所公开挂牌转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权，7月与凯弦投资签订上述资产的《产权交易合同》。

公司将全力打造“美丽健康产业的科技商、材料商、服务商”的战略定位，围绕美丽健康产业战略方向，通过上游横向拓展并打通上下游产业链，形成横向贯通、纵向联动的发展格局。

（二）组织架构、管理团队、资金储备匹配战略，股权激励及合伙人计划落地

1、调整组织架构，确保战略落地。

2020年12月公司通过《关于调整公司组织架构的议案》，新设美丽健康战略相关三个部门：

（1）医美事业部——聚焦于医美服务业务，主要负责医美服务机构的投资并购、投后管理，事业部员工均来自奥园健康生活集团医美板块。

（2）科技事业部——聚焦于医美科技和医美材料业务，主要负责医美科技、产品、材料开拓与运营管理，事业部员工来自奥园科技集团。

（3）产城事业部——聚焦于美丽产业行业发展研究，包括生物医药、新材料等技术研发，为公司医美产业提供自研支持。

2、奥园管理层接手，补充医美产业专业人才，股权激励业绩目标高增

公司在收购后完成董监换届并对高管任职进行调整，奥园集团医美管理团队成建制整体加入，引入具有深厚医美产业资源、熟悉医美产业运营模式的专业人才，迅速搭建匹配新战略方向的管理团队：

2020年7月公司选举中国奥园集团执行董事、营运总裁马军先生为董事长，聘任申司昀先生为公司总裁，曾任奥园集团（韶关）有限公司总经理；蒋南先生为董事会秘书，曾任中国奥园集团品牌总经理助理；林斌先生为公司财务总监，曾任奥园集团（广东）有限公司财务中心副总经理。

10月聘任徐巍先生为执行总裁，总体负责医美服务板块，曾任伊美尔医疗北京医院院长、董事总经理，高特佳大健康产业基金执行合伙人，奥园健康高级副总裁，拥有逾16年大健康产业医疗医院管理、投资行业工作经验。

11月聘任胡冉先生为公司总裁，曾任中国奥园集团副总裁，广东奥园科技集团有限公司总裁；范时杰先生为执行总裁，曾任广东奥园科技集团有限公司副总裁、广东奥园城市更新集团有限公司副总裁，主要负责医美科技和新材料业务，持续跟踪并从事医美科技、医美材料的行业发展研究和收购合作标的遴选；申司昀先生改任执行总裁。

为美丽健康战略匹配的新团队搭建完毕后，公司迅速落地股权激励，绑定长期利益，坚定战略信心。

2021年3月公司公布股票期权激励计划，5月实际授予1780万份，占总股本2.28%，行权价格12.62元/份。

激励全面覆盖新管理层，实际授予13人（董监高10人+核心管理人员3人），其中董事长马军、总裁胡冉分别获授340万份，执行总裁范时杰、徐巍获授300万份。

激励计划分两期各50%行权，考核年度为2021-2022年，包括公司业绩和个人业绩双重指标。

公司业绩考核分为ABCD四挡，两期100%行权指标为2021-2022年净利润较2020年分别增长不低于390%、1390%，对应净利润不低于1.87亿元、5.69亿元，50%行权指标为则分别为增长不低于200%、1190%，对应净利润不低于1.15亿元、4.92亿元，整体看业绩考核目标较高。

个人业绩依据激励对象岗位职责，涵盖营业收入、净利润及重点任务等维度，考核结果划分为A、B+、B、C和D五个等级。

3、推出全球合伙人计划，汇聚“灯塔型”人才，共建医美联盟生态

除吸收奥园体系内相关人才以外，为快速优质推进医美产业发展，公司重视外部人才引进，推出全球合伙人计划，面向全球寻求管理型和技术型优秀人士成为事业合伙人，持续积累医美资源和人才。

具体看，公司将依托丰富的激励方式（产业基金、股票期权、项目分红等）和动态的分配制度，围绕医美产业链上游药械厂商、中游服务机构及下游渠道，快速完成医美标杆企业及对标人物摸排，计划未来3-5年内实现管理合伙人、医生合伙人、科研合伙人、创业合伙人四种人才战略目标，覆盖医美新产品、医院运营、医疗安全管控、整合营销等领域。

公司持续推进外部合伙人计划，今年4月建立合伙人管理机制，包括合伙公司管理机制、退出机制等，目前已和超过200人目标合伙候选人面谈。

今年10月，公司拟增加多名各领域初级合伙人和一定数量的顶尖全球合伙人。

未来公司将持续增加人才和研发投入，配合公司于长三角、大湾区打造的医美产业园、研发基地，助力合伙人技术创新、产品突破。

4、成立投资基金，多样化融资手段，保证拓展医美产业资金储备

资金储备方面，2021年3月公司与西部资本签署《战略合作协议》，合作共同深耕美丽健康产业。

双方约定共同成立两只基金，分别布局医美上游和中游，其中：

产业并购基金8亿元，主要用于公司医美服务板块收并购，收购标的为成熟运作的区域龙头医美服务机构；

产业股权投资基金3亿元，主要用于投资前沿性、成长型医美科技产业，发力医美科技。

此外根据公司2020年度业绩说明会资料显示，公司今年年内计划再发行不少于8亿元医美基金，另通过银行贷款、融资租赁、并购贷等其他融资方式，为公司发展补充约26亿元现金。

（三）剥离地产业务，转型医美提升盈利能力

公司2020年中并入奥园集团，11月公布健康美丽战略转型战略，今年4月公布拟剥离地产业务板块，6月公布重大资产重组预案，因此截止2021Q1主要业务仍为原京汉股份以健康住宅开发为主的房地产业务和以新材料研发与制造为主的化纤新材料业务（由子公司湖北金环负责）。

公司于今年4月完成收购连天美，因此医美产业收入业绩将于今年Q2开始体现。

公司预计2021H1归母净利润4800万元—5800万元，同比实现扭亏为盈，连天美Q2净利润约2300万元，归母净利润约1250万元，带来良好贡献；化纤板块客户需求逐步恢复，结合公司进一步优化业务结构，提升经营管理效率，业绩迎来回升。

从原主业来看，2017-2019年公司营业收入由27.95亿元增至31.50亿元，房地产收入占比均在70%以上，而归母净利润由3.09亿元降至0.12亿元，房地产景气度下滑，毛利率持续下降，销售人员佣金及融资成本等提升，导致盈利情况趋弱。

2020上半年房地产和化纤板块均受疫情影响较大，全年营收同降36.9%至19.87亿元，房地产占比仍70%+，归母净利润为-1.35亿元。

2020下半年在奥园集团收购接手后，积极推进存量业务发展，推动盘活资产，有效支持公司运营情况改善趋好。

同时伴随疫情情况持续好转，公司下半年业绩较上半年实现显著恢复。

20Q3、Q4营收分别11.63亿元、5.26亿元，Q3归母净利润0.97元，收购首个季度实现单季扭亏为盈，下半年整体归母净利润0.58亿元（上半年为-1.93亿元），同比亦大增567%。

21Q1营收6.07亿元，归母净利润0.30亿元，在低基数下实现显著弹性，业绩较19Q1亦提升125%，整体运营情况恢复正轨并得以改善。

此外，奥园集团针对公司近年来经营承压带来的短期债务和流动性风险，提供纾困支持。

2020年7月，奥园集团为公司注入不低于5亿元的流动性支持；8月，奥园集团联合信达资产进行收购总价款不高于19.79亿元的债务重组，重组期限三年。

上述措施有效优化公司债务结构和成本，2020年末公司流动负债比率降至60.77%，同比下降21.33pct；短期借款+一年内到期非流动负债总额5.57亿元，同比下降65%，占总借款比例降至20%，融资成本由2019年末最高13.86%下降至7.395%-11.2%，整体流动性和短期债务情况显著改善。

二、上中下游横向协同，打造奥园美谷医美生态

（一）中游切入，上下游赋能，构建医美全面生态圈

在中国奥园集团的支持下，公司将在高端纺织品、医美健卫等应用领域进行探索，进军美丽健康产业。

整体上看，医美作为核心战略布局，公司制定上中下游下共同发展的产业路径，构建医美全面生态，打造消费者信赖的全国性医美品牌，目标成为国内美丽健康产业头部品牌和医美生态集成商。

具体看，公司将以确定性强的中游医美服务机构为抓手，建立医美消费应用的集成场景，同时通过合作生产、联合研发、股权投资、产品代理等多元化方式于医美上游横向拓展，聚焦医美原材料、器械耗材和家用化产品和销售网络，并与下游相关MCN、KOL等导流渠道、新零售平台合作，上游下游共同为中游赋能，为公司旗下医美机构进行品牌宣传、流量导入，形成医美上中下游消费应用集成场景，打造奥园美谷医美生态圈。

今年以来公司按规划迅速推进医美生态圈战略，展现强大执行力和坚定战略决心：

中游——公司成功收购连天美切入医美中游服务端，旗下新增两家华东地区优质医美医院，推进资源、客户、数据、采购、现金流等投后整合管理等工作，以此为基础摸索医生和机构运营人员激励和培养机制，同时积极接触其他区域头部医美机构。

上游——已与多家医美耗材、仪器、原料商建立战略合作，借力厂商产品资质、技术储备、销售网络等加强医美科技和产品端建设，并已计划推进股权合作，同时规划将上海奥园美谷打造为国际医美技术转化基地，有助未来孵化自有医美核心技术。

下游——卡位新媒体营销，与多家MCN机构战略合作，涵盖直播、KOL、名医IP等优质引流资源，助力为旗下医院导流，以及未来孵化推广公司旗下联名医美产品。

另外公司计划未来利用医美产品管线储备，探索轻医美品牌连锁集合店。

（二）收购连天美下属两家医美医院，切入医美中游服务端

1、连天美为华东地区医美龙头，运营资质、专利技术、医师团队区位优势明显

2021年3月，公司与盛妆医美签署股权转让协议，拟以6.97亿元现金收购其持有的浙江连天美企业管理有限公司的55%股权，4月完成股权变更，连天美成为公司控股子公司。

连天美主要从事医美机构运营及管理业务，目前下设两家医美医院——杭州连天美医疗美容医院、杭州维多利亚医疗美容医院，总营运面积约2万平方米（杭州连天