房地产项目可行性研究报告模板Word下载.docx

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三、项目定位

第五部分项目发展计划……………………………………………………13

一、竣工目标

二、项目发展主要节点

第六部分项目静态投资收益分析…………………………………………14

一、项目总投资

二、项目销售总收入

三、利润

四、税务分析

第七部分项目综合评价……………………………………………………15

第一部分项目概况

一、宗地现状

1、地理位置

该项目位于安昌河堤（锦河花园二期旁）。

2、地块面积、周边情况

地块北临”梦竹园二期”,南临安昌河堤,西临40米规划景观道路,东临”梦竹园一期”;

用地面积:

红线用地面积为4707平方米。

另外本项目西侧规划中为约3000平方米市政绿化用地,南临安昌河堤为约500米宽的安昌江江面,对本项目环境有很好的改进作用。

3、地块现状

该地不很平整,局部堆放有一些建筑材料。

二、周边的配套情况

A.市政配套市政道路状况

本项目位于绵阳高新区和涪城区的交界,交通便利,距火车站1公里,距绵阳机场8公里。

供水及雨污水排放:

本项目的污水、雨水能够直接接入市政管道。

燃气:

小区路边铺设有煤气管道,需根据所需负荷向燃气公司申请。

供电:

本项目周边已有变压器。

未来生活用电需根据负荷向供电局申请。

通讯:

电信局会根据楼盘内负荷情况进行通讯基础设施的建设,开发商只须申报,无需额外投资。

B、社区配套

周边主要配套:

教育

中学小学

2公里以内火炬中学东辰国际学校

3公里以内普明中学、外国语学校外国语学校、高新区小学

医疗

1公里以内520医院

2公里以内404花园分院、美康医院

3公里以内富临医院、普明医院等

交通

本项目北侧有公交站台通往市区。

其它配套:

银行商业

1公里以内建设银行、农业银行、工商银行各种类型的商铺

3公里以内各大商业银行网点超市、商铺密集而繁华

配套部分小结:

本项目位于城区,具有完善的交通、教育、医疗、商业、金融、休闲娱乐配套,水、电气、通讯已进入项目或已至红线外,配套方面不需额外投入,是一块能够立即开发的熟地。

第二部分土地价款情况及付款安排

一、土地价款和情况

该宗土地于5月12日在四川省绵阳市盈信拍卖有限公司举行的拍卖会上经过拍卖依法取得。

经过绵阳市国土资源调查规划所宗地面积界定通知第090号该地权属面积4707.4平方米,。

加上佣金,契税,印花税,。

该宗土地已于5月17日在绵阳市国土局土地矿产市场管理所签订了<

国有土地使用权成交确认书>

（绵土交易（））第87号和<

国有土地使用权转让合同>

（绵国土转字（）第24号）。

二、付款安排

根据<

（绵国土转字（）第24号）,拍卖成交后一周付成交总价款的30%,一个月内到总价款的90%,余款在产权证交付之日一次付清。

第三部分规划要点分析

一、根据绵城规设[]059号文要求

1、总用地面积:

4974平方米;

2、建筑密度:

≤35%;

3、容积率:

≤2.1;

4、建筑总面积10445平方米;

5、绿地率:

≥30%;

6、建筑间距:

按<

绵阳市城市规划管理技术规定>

新区标准执行;

7、停车泊位:

按商业建筑面积每1000平方米设置4个计算;

按住宅总户数的50%计算;

二、规划条件分析

1、自然环境与周边状况:

本项目位于绵阳市高新区和涪城区交界,地块较平整,自然环境条件良好:

项目北面和东面紧邻四川万向集团开发的”梦竹园”小区。

项目南面和西面临安昌江,景观很好,建筑设计应尽量采用较多朝向江面的户型。

2、交通状况:

地块靠近涪城区,交通较为便利,项目南面为河堤道路,地块西面为规划的的40米的景观大道。

3、初步总体规划与建筑红线退让间距

a）西面40米规划道路,建筑需退道路边线2.5米;

b）南面河堤道路（不含绿化带）,建筑物需退红线3米;

c）北面”梦竹园”小区,建筑物需退红线7米;

d）东面”梦竹园”小区,建筑物需退红线4.5米。

三、综合经济技术指标

项目名称”湖滨映象”项目

项目规划总用地4928M²

容积率2.1

总建筑面积10445M²

建筑密度35.0%

住宅总建筑面积9505M²

住宅总户数121户

商业面积940M²

汽车位总数42个

第五部分高新区发展综述、房地产市场分析与项目市场定位

一、高新区城市发展综述与房地产市场分析

（一）高新区城市发展综述

1、高新区行政区域与自然概况

绵阳高新区创立于1992年,是经国务院批准的国家级高新技术产业开发区。

规划面积6.1平方公里,控制面积43平方公里,人口约7.6万。

经过近9年的建设与发展,绵阳高新区已经成为绵阳科技城发展高新技术产业和科技成果转化的基地、长虹进入世界500强的主要基地,成为了绵阳的科技特区、外商投资中心、技术创新中心、体制创新中心。

绵阳高新区位于绵阳市区西端,距市中心1公里,距绵阳机场8公里,是绵阳最具区位和环境优势的高新技术发展基地,成绵、成广高速公路和宝成铁路复线从区内穿过,道路、交通、通讯条件优越,高速宽带信息网络覆盖率达80%以上,具有以金融、保险、艺术中心、体育中心、文化教育、医疗卫生为主体的健全的社会服务支撑体系。

2、高新区经济发展概况

绵阳高新区自创办至今,已累计完成固定资产投资82.6亿元。

综合开发面积达到15平方公里;

引进项目1084个,其中工业企业418家,三资企业27家,高新技术企业62个。

在高新区区域范围内,累计实现工业产值798亿元,技工贸总收入实现621亿元,高新技术企业总产值累计达到753.8亿元,

为国家创税利87.2亿元,出口创汇总额6806万美元;

工业产值和技工贸收入年平均增长率达到54.6%和50.35%。

仅,全区实现工业产值150亿元,技工贸收入133亿元,国内生产总值44.36亿元,固定资产投资10亿元,出口创汇3460万美元。

全年新引进企业127家,协议引资75.2亿元,实现到位资金21.6亿元。

（二）高新区房地产发展状况

1、高新区住宅市场发展状况

1.1.高新区商品房市场

A:

高新区-住宅市场供求情况

从绝对数量上来看,高新区住宅每年的成交量都不大。

从增长幅度上来看,与绵阳市属城区的总体水平相比,高新区住宅每年成交量的变化幅度很大。

一方面是由于各期的基数较小,即使变化的绝对数量不大,可是引起的变化幅度却不小。

从产品类型来看,开发企业主要开发多层住宅物业,基本上没有高层住宅物业。

经过几年的发展,当前市场上已经开始出现高层住宅物业和别墅物业。

B:

高新区-住宅价格走势

从总体的价格水平上看,高新区的商品房住宅价格位明显比市区低。

从总体的价格走势看,高新区的商品房住宅价格呈现上升趋势。

导致整体住宅价格上升的原因,一方面与全国整体房产价格水平上升的原因相似;

另一方面是由于产品的质素不断的提升能够维持房价达到上升的水平。

这一点能够从后住宅的房价有较大上升的现象得到证实:

来高新区主力销售楼盘包括懋景青城、中华苑、梦竹苑、富临山庄、嘉和苑等,这几个楼盘的产品素质均处于同区的高水平,带动楼价走强。

C:

整体开发水平较低,成交总量和成交价格受个盘影响较大。

1.2.高新区商品房市场现状分析

房地产企业少,开发能力相对较弱

高新区房地产开发公司20余家,全年合计开发土地面积20余万平方米,占全市总开发土地面积的8%。

同时,高新区的房地产开发项目基本上由本市的房地产企业进行开发,还没有实力强大的外来发展商进入该市场。

因此高新区的房地产企业的整体开发能力相对较弱。

高新区占绵阳市份额极小

从历年的数据看,高新区的商品房预售、成交量均处于绵阳市低水平。

但近几年的成交总量与预售总量基本相当,能够认为高新区的商品房市场基本保持供求平衡。

由于当前高新区商品房市场的供求量少,因此个别楼盘的开发情况将极大地影响到区域整体的市场发展水平,从而也大大增强了不确定因素对整体市场的影响。

住宅物业占高新区商品房市场的份额极大;

同时,由于受城市发展空间和房地产市场发展受现时的城市格局限制,楼盘集中分布在成绵路北面;

因此,高新区内的市场竞争主要体现为各楼盘之间的竞争。

住宅物业是高新区商品房市场的最主要产品,主要表现在住宅物业的预售量与成交量均占据了高新区商品房预售、成交量的极大比例。

特别是成交量,每年的商品房成交量中,住宅物业均占据了85%以上的市场份额。

表明高新区的商品房供求集中在住宅物业。

1.3.高新区典型楼盘

高新区近几年主要开发楼盘

项目名称地理位置发展商均价（元╱平方米）要销售时段

懋景青城外国语学校东面四川岷山集团1350至今

中华苑长虹商贸中心对面四川兴力达集团1400至今

富临山庄外国语学校西面四川富临集团至今

梦竹苑双碑桥西面四川万向投资集团1450至今

嘉和苑富临医院对面绵阳中房集团1300－

2、高新区住宅消费市场特点

2.1.高新区住宅商品房以本区域消化和外来人员为主,买家组成包括:

高新区大中型企业职工、开发区技术人员、富裕村落村民、外地来绵人员等;

上述消费群或是具备团购能力,或是个人消费能力高。

2.2.近年来,每年高新区有近一半的住宅商品房购买力外流。

高新区买家在她区的年购买量等于甚至大于在本区的年消化量。

2.3.从近期中介公司就该项目周边潜在消费群市场调研结果可见,大部分居民对当前居住环境和居住条件感到不满意,并希望能经过购买商品房改进现有居住环境。

综上所述,现阶段在高新区进行住宅项目开发,关键在于解决如何提高产品综合质素,经过概念先进、品质优异的产品供应,吸引既有消费者在为数不多的楼盘中选择自己的楼盘,以阻止本地买家外流,吸引更多的外地客户购买。

3、高新区附近商铺市场发展状况

当前高新区附近商业主要分布在两个区域:

一是以花园批发市场为中心的商业区,另一个是以万向、三汇建材和汽贸为主的开发区商业中心。

花园批发市场为中心的商业区内集中了绵阳主要小商品、家具、日用品等商品的批发。

万向、三汇建材商业中心是绵阳市建材的批发和零售的主要销售地。

高新区汽车贸易是川西北汽贸的主要集散地。

几个商业中心均是一片购销两旺,欣欣向荣的景象。

结论:

一直以来,由于绵阳市偏向于把高新区定位为高新技术产业区,城市建设主要集中在涪城区和游仙区,高新区的城市建设明显滞后于产业经济发展,产生了经济建设与城市建设不同步的现象。

高新区房地产开发起步较晚,市场发育不成熟,住宅市场供应量和产品供应质素较为滞后且与经济发展不同步,楼价不高,楼盘综合质素较低,缺乏指标性项目,当前全区多层住宅售价约1200元／m2。

高新区房地产发展处于较低水平,全区成交量和成交价格受个盘影响较大,精品大盘的出现往往决定了年度的市场总体走势。

说明精品大盘的出现能够较大程度的开发本区的