商业推广方案Word下载.docx
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未开盘交付
未开盘未交付
温州商贸城
池州南丰房地产开发有限公司
1幢小高层商住楼,住宅47套商业20套其中9套商业是一二层捆绑销售\
08.3.12
目前只推了一栋,住宅销售12套25%,商业销售2套单一层10%
一层商业13280-19000,二层商业2980-3000,住宅均价2762
新盘未交付
原址的老商贸城经营各类日杂百货批发零售成熟大市场,新址刚施工销售
一次性付款按揭付款均优惠8%,二层商业门面4%
南馨园
池州旭君房地产开发有限公司
沿街,不过桥,相对于葫芦位于西北面,一桥之隔
2007.11
商业门面共18间,已售15间还余3间
一二层捆绑销售单价9200元/平方
3间电器销售,3间饭店,有6间门面未做经营
一次性付款,按揭每平米均优惠100元
科苑新村
池州兴济房地产开发有限公司
共66间商业,过桥,靠南门商圈
2004.12.20,2006.1.18,两次开盘
100%
去年底开发商处尾房销售7500左右,当前市场二手房有9000的售价
租金约20元/平方
建材玻璃店早点理发店小超市里间16间全部营业沿湖心路门面40间有6间空置
无优惠方式
新天地
池州百大投资置业发展有限公司
商业门面共70间,其中有六套一二层捆绑销售的均未售出
07.10.
认购3套,签约33套,安置16套
7000-8000元/平方
开盘交付时间具体未定
有意向经营超市,饭店,理发店,服装店的
开盘无优惠方式
太阳新城
豪斯房地产开发有限
B区商业109间5800元/㎡,A区部分去年底拍卖起拍价格4300
A区商业基本空置,B区未售出
2、市场小结
⏹08年,池州商业发展较快,销售较火爆,据统计08年1—4月份,池州商业销售面积1.2万㎡,与07年全年的2.82万相比,同比增长约25.6%。
由此可见08年是池州商业地产快速发展成长的一年。
⏹对本案而言,南门商圈离项目最近,对本案的辐射力最强.
南门商圈作为老商圈在池州人心目中有着特殊的地位,但随着城市的发展,商业重心的转移,南门片区商业发展相对缓慢,目前正处于新旧商业交替期,无论是项目规模、产品设计还是业态规划现都跟不上市场的发展和消费者的要求。
但随着城南居住氛围的逐渐形成,对现代化的商业配套的要求也越来越高,越来越强烈。
⏹南门片区虽然商业发展较弱,但是居住氛围已经形成,周边小区众多,如:
科苑新村、湖光新村、南美花园、南磬园、及本案等众多住宅小区。
同时在规划中政府七部门也将迁入该区域,为该区域的发展注入了强劲的动力。
预计未来半年该区域上市商品房面积近70万㎡,包括住宅和商业
⏹目前本案所在区域开发的住宅项目虽多,但是社区商业发展不成熟,目前位置,还没有出现一个成熟的社区商业,这对本案来说是一次良好的机会。
离本案较进的项目太阳新城项目商业面积较多,目前该项目的A区商业基本空置,B区109间至今没有售出,由此可见,社区商业在该区域是机会与威胁并存。
二、项目分析
1、项目介绍
1)物业分析
三正商业物业统计表
商铺
办公
一期
二期
东方路
内街
2#
4#
6#
8#
7-2#
7#
1158.66㎡
967.61㎡
1114.33㎡
66㎡
250.58㎡
146.74㎡
2748.54㎡
3240.6㎡
463.32㎡
2296.08㎡
3703.92㎡
6000㎡
2)东方路商业临街长江南路及医院和学校,从长远看能辐射周边即将规划进入片区的事业行政单位,故业态定位以餐饮及片区配套服务为主;
3)内街商业定位应以社区商业为主,多以便利店形式;
4)葫芦办公体量小,并且办公氛围在目前情况下难以形成,单独推广没有意义,可借桔子办公的推广从中获得对低端办公物业需求的客户群。
2、SWOT分析
(1)优势分析:
⏹项目临近池州新区的主干道长江南路边上,交通便利。
安静,适意居住的优势,有利于居住氛围和人气的形成。
⏹葫芦公社前期住宅销售良好,项目知名度和美誉度都得到了进一步的提升,同时也积累了一定量大量的潜在客户,有利于商业项目的销售。
⏹南湖小学和东方医院近在咫尺,学校及医院的配套,对于商业销售来说是一个有利的因素。
⏹本案商业与湖光新村商业形成一体,有利于规模效应的形成。
⏹随着新城建设,城市版图的扩大,之前对葫芦区位偏僻的认识已经有所改变,区位正在逐渐被认可
(2)劣势分析:
⏹整体上看,区域人气不足,商业气氛淡薄,社区商业难以形成规模,居民在该区域消费意识没有形成。
⏹2#楼办公物业在目前人气不足,商业配套缺乏的现状下较难被市场接受
⏹周边各小区均带有部份商业,整体竞争性较大,且位置较近,经营及投资客户分流严重。
⏹池州市区面积较小,则商圈辐射面积相对较广,居民消费地相对集中,不利于社区商业网点的形成和发展。
(3)机会分析:
⏹项目周边小区众多却没有相对集中的商业网点,这对于本案来说是个市场空白点。
⏹政府机关7部门将迁入该区,必将加快该区域的发展,同时对本区域的配套的要求将进一步提高。
⏹池州碧桂圆的推出与本项目区域遥相呼应,共同加快了城市向南发展的步伐,增加了市民对城南片区发展的信心。
⏹三正葫芦、桔子、苹果三个项目的物业有较多的重叠,整合三个项目的资源优势,实现共享,有利于客户资源的重组。
合理引导及分配客户资源是快速去化三个项目的机会所在
(4)威胁分析:
⏹百大·
新天地及南门商圈与本项目相距不远,本区域在其商圈辐射的范围内,遏制了本案的商业发展,增加了本案社区商业形成的难度;
⏹国际/国内经济形势不稳,四月CPI上涨8.2%,国内经济仍处于通货膨胀的经济态势中,市场威胁大;
⏹当前国际国内经济形势下,特别是针对房地产企业,政策愈发从严从紧,08年下半年的政策形势不容乐观;
⏹碧桂园进驻池州,在带动居住环境提高,城市发展的同时,加速了池州这个人口仅15万的小城市的地产黄金期的结束,住宅及投资市场销售时机稍纵即逝;
⏹站前区及市区总计超过100万方的商业物业在未来1-2年内纷纷投入市场,相对于池州这个城市来说,商铺的销售已经展开了和时间的赛跑,有限的投资资源的争夺越发激烈。
三项目定位
1、属性定位
(1)葫芦面对的定位问题
⏹周边大型的商业中心已经初步形成,本案在规模和形象上难以与之抗衡,如百大新天地、南门商圈、池州碧桂圆商业广场等,这些商业中心规模大、定位档次高、形象专业,且辐射面积均可以达到本案区域。
⏹周边小区众多,内部竞争也比较激烈,且各自为战,很难相成一个统一的具有规划的商业中心。
(2)葫芦的机会
百大新天地为大型的综合性商业,定位和经营业态与本案非一个层次,对于新天地这样的商业中心,可以说离老百姓很近,同样也可以说很远。
可以说他的定位是高端的商业。
这样,低端的更能贴近平常百姓生活的商业就是一个市场空白。
池州碧桂圆虽为社区商业,但是由于其项目本身的规模性和品牌效应,其商业广场性质与新天地具有异曲同工之处。
所以低端便是本项目的机会所在。
(3)项目定位
极具投资潜力的城南片区商业
■葫芦商业基础定位为社区商业,而且是一个贴近平常生活百姓的社区商业,经营业态也都以老百姓日常生活所需品,正所谓开门7件事——“柴米油盐酱醋茶”,把本案商业街打造成周边小区老百姓的“厨房”和“保姆”。
■随着池州新城版图的的扩大,碧桂园的成熟,体育馆的启用,葫芦周边小区入住率的提升,企事业单位的进驻,葫芦6000㎡的商业以其临近城市主干道的优势,在未来的池州城市商业定位中,不仅仅只具社区商业的功能,必将成为南片商业圈的一个亮点,成为南片商圈的一个重要的商业辅助.从这个角度而言,葫芦商业无论是从经营还是投资上来说,都是极具潜力的
2、目标客户群定位
⏹投资客户
投资客户范围较广,但是根据本项目的特征,预计本项目商业投资客户以项目自身业主和周边小区业主为主,或者因长江南路拆迁失去物业的客户。
政府机关公务员
⏹经营客户
项目本身的业主
项目周边小区业主
四、推广策略
1、推广思路
低端定位/高调宣传以老带新/深度挖掘
⏹低端定位:
指的是项目的定位为低端的物业,其宣传对象应该对准收入中低端的人群,他们关注平常百姓生活,他们习惯于百姓的平常生活,他们乐于与平常的老百姓打交道。
所以这一部份群体为本案商业的重点宣传对象。
⏹高调宣传:
虽然项目的定位较低,但在宣传上仍要高调进行宣传,凸现未来的商业价值和升值潜力;
同时宣传上要融入到“三正商业风暴”的思想中去,高调宣传,即为后面的桔子、苹果宣传做了铺垫,同时也提高了自己的形象。
⏹高调宣传的前导—形象宣传:
07年底三正以“务实/勤业/亲民”的姿态通过系列活动高调入市,取得了良好的社会口碑,实现了葫芦一期的顺利销售,距今已有半年,目前切合时政,采用适当的活动,唤起人们对三正的记忆,有利于下半年公司三个项目的推广及销售
⏹以老带新/深度挖掘:
在葫芦的前期销售中积累了一定量的客户,在这些客户中,有可能很多都是本案商业的潜在客户,所以对老客户的维护和宣传十分重要,在实行老客户优惠的基础上,以老带新同样具有优惠,深度挖掘,最大化的大会老客户的优势。
2、推广主题
主题一:
三正·
“六一”爱的奉献(暂定名)
■切合6.1时间节点/切合汶川地震灾难中受难最重的群体—学生/儿童
■大型赈灾募捐演出活动(后详)
■活动定位:
纯公益性形象活动(活动期间杜绝商业行为)
主题二(放在活动之后推广):
三正商业风暴袭临池州,葫芦率先出击
———葫芦公社社区商业街正式推出
⏹三正商业风暴袭临池州指的是三正的三个商业项目,葫芦商业、桔子空间、苹果街区。
再对外宣传上,将三正商业融为一体,这样即有利壮大声势,超热市场,同时业节省了部份宣传费用。
最主要的是可以将不同项目中相近物业的客户资源进行整合,通过引导让客户在三正的商业里面各取所需。
⏹三个商业项目虽然捆绑宣传,但在推出时间和销售节点上却有所不同,所以在项目宣传上虽然调性相同,但同时又各有所指,这样即可以统一形象又能针对每个项目不同的特点进行宣传。
六
3、媒体选择
媒体投放分两个阶段进行,第一阶段针对主题活动进行活动宣传(具体见活动方案策划),第二阶段在6.5号之后,开始葫芦商业的推广宣传,具体如下:
⏹宣传海报
宣传海报主要用于街上派发和售楼处发放。
街上派发主要以长江南路拆迁经营户为主要目标。
首印1000份。
⏹DM
DM有两种发放方式,其一为夹报,其二为雇用人员在人流比较集中的地方进行大规模的发放。
⏹电视字幕
投放使用为7天,同时在18个频道播出。
预计时间:
2008.6.5——2008.6.11
⏹短信
暂定群发10万条。
具体媒体排期及预算如下:
媒体选择
宣传内容
时间
单位
费用(元)
海报
三正商业风暴/葫芦商业街公开
——
2000份
2000
DM
08.5.28
5000份
1000