既有住宅适老化改造项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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2013
年末宣城市户籍人口
228.7
万人（不含广德县）。
其中：
60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.
9
%
（全省的比例为
15.9%
）。
全市共有各类养老机构
123
所，床位
13773
张（不含广德县）。
社会办的养老机构
18
1210
张。
全市每千名老年人拥有养老床位达到
34
目前，全省共有养老床位
35
余万张。
按省政府皖政[2014]60
号文件要求，到
2020
年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于
45
张目标任务，宣城市还需新增床位
4677
老年人的居住状况不但展现了一个国家的国力和物质文明的发展水平，而且是政治文明、社会文明的重要标志。
老人的居住状况很大程度上决定了老人的活动空间和范围，决定了老人的物质生活状况和交往空间，也决定了老人对社会和政府的满意度，直接影响社会的稳定和发展。
如果老人的居住问题没有解决好，不能提供充足的社会养老设施，老人可能会怀念养儿防老的传统养老方式，从而对我国实施的计划生育政策产生不满情绪在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，处于工作压力和职场竞争的夫妇，照顾孩子和四位老人，在精力和时间上不堪重负。
通过优化老年人居住环境，提供适宜老人居住的空间和设施，以优越的社会辅助养老代替纯粹的子女养老，才会使社会良性运转，和谐发展。
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）《中国老龄事业发展“十二五”规划》
（4）民政部、国家发展改革委等10部门《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）
（5）《安徽省“十二五”社会养老服务体系建设规划》
（6）《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（皖政〔2014〕60号）
（7）《宣城市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见》
（8）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）
（9）项目承办单位提供的有关文件资料
1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对XX地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅适老化改造项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目建设单位简介
1.4.1企业简介
皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司绩溪分公司和艳阳（上海）度假连锁集团有限公司为打造绩溪瀛洲镇仁里村养老社区设立的养老服务机构。
XX地产发展有限公司（以下简称“斯瑞集团”）始创于1999年，于2009年组建为集团公司，总注册资金8300万元，总资产8亿元，是一家以房地产业为核心，服务产业和综合产业为两翼，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多元化并举发展的大型投资集团公司，总部位于安徽省合肥市。
集团自成立以来，凭借自强不息、锐意进取的精神，以前瞻性的眼光、稳健务实的管理风格，秉承“创效是第一要务”的经营思路，实现业务整合，提升集团战略发展格局，形成三大产业支柱。
目前，集团拥有全资和控股子公司十余家，其中房地产项目涉及合肥、淮南、绩溪、宿州等多个地区；
养老产业更是遍及长三角地区，如：
上海、江苏、苏州、安徽等地。
多年来，集团在发展的历程中，坚持以“富而思源，回报社会，乐于助人”的企业公民角色来自觉承担社会责任，积极参与社会公益事业，扶贫济困，为汶川、玉树、舟曲等灾区和社会困难群体捐资赞助逾千万元。
集团董事长宋兴旺先后获得“合肥市首届优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀民营企业家”等荣誉称号。
XX地产发展在“团结拼搏，开拓创新、诚实守信、科学管理、依法经营、务实高效”的企业精神指导下，将不断学习践行，总结提高，快速健康地发展，更好的服务社会。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
项目位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村旁，占地280亩。
项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面环山），临近主干道，交通便利；
项目地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。
1.5.2建设规则
利用绩溪—中国北纬30度（处于29.57--30.20间），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。
项目建设突出三个重点：
一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；
二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；
三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。
1.5.2建设内容及规模
本项目总投资约5.0亿元，建设集一个老年居养、老年教育、休闲娱乐等于一体的绿色生态养老社区项目，总建筑面积204797.26平方米，其中养老会所33806.8平方米，养老社区50866.19平方米，养老公寓19692.66平方米，徽文化长廊32777.19平方米，多层住宅39778平方米，小高层住宅25264.61平方米，综合楼及配电房2612平方米；
总容积率1.04，建筑密度28%，绿地率51%。
目前该综合养老社区的住宅建筑已经建成，对既有建筑进行适老化住宅改造，满足老年人居住生活的需要。
1.5.4项目总投资及资金来源
本项目总投资50021.26万元，其中：
包括工程费用35112.49万元，其他费用12160.87万元，预备费1418.20万元，建设期利息1130.0万元，铺底流动资金200万元。
1.6主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
一
建设规模
1
项目占地面积
平方米
186666.67
280亩
2
总建筑面积
204797.25
2.1
养老会所
33806.8
2.2
养老社区
50866.19
2.3
养老公寓
19692.66
2.4
徽文化长廊
32777.19
2.5
多层住宅
39778
2.6
小高层住宅
25264.61
2.7
综合楼及配电房
2612
3
容积率
1.04
4
建筑密度
%
28
5
绿化率
51
二
设计床位
张
1600
三
新增职工人数
人
140
四
项目总投资
万元
50021.26
建设投资
48691.56
1.1
工程费用
35112.49
1.2
工程建设其他费
12160.87
1.3
预备费
1418.20
建设期利息
1130.00
铺底流动资金
200.00
五
资金来源
项目单位自筹
10021.26
申请银行贷款
40000.00
六
财务指标
年均营业收入
8418.0
年均总成本费用
3107.2
年均利润总额
5310.8
年均净利润
3983.1
投资利润率
10.6
6
税后财务内部收益率
10.19
7
税后财务净现值
5447
i=8%
8
税后投资回收期
年
10.76
建设期
第二章项目建设背景、必要性与可行性
2.1项目建设背景
2.1.1我国社会老龄化进程进一步加快
根据联合国相关调查，世界人口将在2050年超过90亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。
根据联合国数据，从现在到2050年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15岁以下的青少年人数。
其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。
目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。
图2-1我国老龄化速度概况
资料来源：
中国老龄委
我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。
2005年中国60岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。
预计到2013年底，我国60岁以上老年人口有望超过2亿，2015年则很有可能超过2.21亿。
而到2020年，我国老年人口数很可能超过2.43亿，老年人口占比超过17%。
图2-2我国将迎来老龄化加速发展阶段
按照联合国的传统标准，60岁以上老年人口占比达到10%，或是65岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999年已达到这个标准；
60岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。
而2015年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。
根据预测，从2015—2035年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050年老年人口比例将增
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