新疆2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：成本法的基本公式考试题Word下载.doc

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4、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。

2000

400

4000

10000

工业用地的监测点评估价格

5、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

6、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。

A．31.46万元

B．32.46万元

C．33.46万元

D．34.46万元

7、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。

A．817.55

B．953.52

C．1144.57

D．681.09

8、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。

A．网络图法

B．表格法

C．竣工图法

D．坐标图法

9、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。

A．3倍

B．4倍

C．5倍

D．6倍

10、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．10

B．20

C．30

D．40

11、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化

B．同质化

C．多样化

D．独特性

12、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。

A．房地产测绘图一般比例尺很大

B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素

C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算

D．房地产测绘的复测周期一般为1年

13、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A．开发商

B．监理单位

C．分包单位

D．总承包单位

14、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

15、关于假设开发法的说法，错误的是。

运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

工业用地的监测点评估价格

16、调查对象是指根据调查目的确定的现象。

总体单位

总体

个体

标志

17、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。

600

738

900

960

18、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是。

县级以上地方人民政府

县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门

市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

19、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；

乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。

700

500

200

20、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。

出让地价款

前期工程费

土地转让费

土地租用费

借款合同

21、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在身上。

开发商

银行

购房者

都是

22、预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金，下列__不属于预备费。

A．不可预见费

B．价差

C．勘查设计费

D．包干费

23、2009年3月某人以4．5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33．6万元，则其预付款的收益率为。

12％

13．4％

80％

125％

24、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。

A．比较

B．收益现金流

C．利率

D．政策

25、城市总体规划的期限一般为年。

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、属于控制性详细规划有关计算规则的是。

建筑间距

建筑占地面积

总建筑面积

建筑高度

建筑形式

2、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

3、在房地产开发贷款中，通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。

土地购置贷款

土地开发贷款

建设贷款

土地储备贷款

4、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。

A．面积结算

B．货币补偿

C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

5、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是__。

A．要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同

B．要支付临时使用土地补偿费

C．使用后要完全恢复原状

D．不得修建永久建筑物

E．使用期限一般不超过两年

6、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。

则其综合资本化率为（）。

A．7.65%

B．8.75%

C．9.42%

D．10.19%

7、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。

A．客观性原则

B．一贯性原则

C．持续性原则

D．相关性原则

8、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等．【2004年考题】

房地产改扩建费用

抵押贷款还本付息额

房屋设备折旧费

所得税

房屋装修折旧费

9、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。

A．业主大会

B．业主代表大会

C．业主委员会

D．居民委员会

10、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。

柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制

梁是跨过空间的横向构件

板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件

柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载

柱子是独立支承结构的竖向构件

11、申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有。

合法建造房屋取得房屋所有权

权利人放弃房屋所有权

继承取得房屋所有权

产权交换取得房屋所有权

依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权

12、房地产间接投资的形式主要有。

（2005年试题）

投资房地产信托基金

购买住房抵押支持证券

购买房地产企业债券

购买物业用于出租经营

购买土地进行开发

13、在地籍图中，属于地籍要素的有。

（2009年试题）

土地的编号

土地的利用类别

地理名称

房屋、道路、水系

土地的面积

14、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于。

不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

资本化率的求取

市场比较法中交易日期修正

不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较

折旧的计算

15、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。

A．必须经房屋拆迁管理部门同意

B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C．实行“一裁终局制”

D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理

16、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。

A．估价时点不同

B．交易日期不同

C．估价目的不同

D．估价对象的状况不同

17、__主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

A．估算法

B．成本法

C．路线价法

D．基准地价法

18、下列关于房屋租赁期说法正确的是__。

A．房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

B．房屋的租赁期不得少于6个月

C．房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年

D．房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效

19、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率

20、工程项目管理的基本职能是计划、__。

A．组织

B．决策

C．控制

D．协调

E．反馈

21、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。

A．联合代理

B．独家代理

C．双重代理

D．自行销售

22、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规