北京2016年房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值试题Word下载.doc

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取得待开发房地产的日期

房地产开发完成并投入使用的日期

4、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。

待开发房地产价值

管理费用

销售税费

购买待开发房地产应负担的税费

工业用地的监测点评估价格

5、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。

5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。

A．96

B．104

C．140

D．166

6、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。

（2007年试题）

45.05%

49.31%

58.86%

63.6%

借款合同

7、土建工程计划利润的计算基数是__。

A．人工费

B．直接工程费

C．间接费

D．直接工程费+间接费

8、缴存住房公积金的工资基数是。

职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成

职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成

职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成

职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成

执行层的组织协调

9、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。

A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到&

plusmn;

5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%

C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：

市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

10、房屋建筑工程保修期从__起计算。

A．工程竣工验收合格之日

B．工程竣工验收之日

C．工程竣工验收申请之日

D．工程竣工之日

11、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。

A．建设部

B．国家文物局

C．国务院、建设部

D．建设部、国家文物局

12、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。

A．11.07%

B．12.45%

C．13.59%

D．10.78%

13、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票

B．商业汇票

C．银行券

D．支票

14、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。

建筑红线后退距离

建筑控制高度

建筑密度

用地面积

15、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会

16、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。

投保人

被保险人

被保险人和受益人

投保人、被保险人和受益人

17、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为__元。

A．430000

B．430200

C．432000

D．432100

18、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

商品房建设投资

土地开发投资

其他投资

生产性投资

19、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。

A．利息率

B．销售利润率

C．速动比率

D．目标收益率

20、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。

声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证

声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证

声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：

相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事

拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任

21、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

市场价值

投资价值

谨慎价值

在用价值

22、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元（收益可视为无限年）。

30

40

50

60

23、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。

A．225.00

B．237.50

C．381.25

D．395.83

24、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。

A．该建筑物的价值低于拆除费用

B．该估价结果肯定有误

C．甲土地的价值高于乙土地的价值

D．不可能出现这种情况

25、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。

则该项目的速动比率是（）。

A．80%

B．120%

C．171%

D．200%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产抵押担保的范围包括__。

A．主债权及利息

B．违约金

C．定金

D．损害赔偿金

E．实现抵押权的费用

2、经济适用住房的基准价格由__构成。

A．开发成本

B．税金

C．经营用房的建筑安装费

D．利润

E．违约金和罚款

3、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。

A．成交价≥最高价≥最低价

B．成交价≥最低价≤最高价

C．最高价≥成交价≥最低价

D．最高价≥最低价≥成交价

4、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。

建筑物的经济寿命短于其自然寿命

建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数

建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数

建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长

建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数

5、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；

建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；

市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。

A．200

B．300

C．700

D．1000

6、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

7、城市维护建设税是随__附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

A．增值税

B．财产税

C．消费税

D．流转税

E．营业税

8、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__。

A．铁路局及国有铁路运输控股公司

B．铁路办事处

C．中铁集装箱运输有限责任公司

D．中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司

E．青藏铁路公司

9、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。

其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准

其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准

其标书能够满足招标文件的形式性要求

其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本

其标书经评审的投标价格最低且低于成本

10、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．不可比

11、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。

土地出让价款

土地购置税费

基础设施建设费

水文地质勘测费

土地开发工程费

12、从买方角度看，成本法的理论依据是__。

A．生产费用价值论

B．替代原理

C．效用价值论

D．重新购建价格

13、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元／、2800元。

该市A市2007—2008年普通商品住宅价格的环比增长速度是。

107．69％

7．69％

110．3％

10．3％

14、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。

A．300

B．213.50

C．171.19

D．500

15、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。

商品住宅小区用地

加油站用地

县人民公园用地

军事设施用地

造纸厂用地

16、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。

补偿方式和补偿金额

安置用房面积和安置地点

搬迁期限

搬迁协议

搬迁过渡方式和过渡期限