内蒙古2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务人员的资格管理试题文档格式.doc

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项目风险

资金成本和项目风险

借款合同

4、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。

A．物业管理合同

B．物业服务合同

C．前期物业服务合同

D．后期物业服务合同

5、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在万元以上。

1000

2000

5000

8000

房地产估价机构必须加盖公章

6、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是__。

A．物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B．新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C．国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D．设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

7、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。

2012年7月7日

2012年8月1日

2013年1月1日

2013年7月7日

执行层的组织协调

8、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构。

中介管理

市场服务

管理服务

中介服务

9、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是__。

A．政策风险

B．市场风险

C．经营风险

D．物业费收缴难风险

10、不属于引起房地产价格上升的原因是。

外部经济

需求增加导致稀缺性增加

生活水平的提高

通货膨胀

11、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

12、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A．政府部门

B．建设部门

C．房管部门

D．开发企业

13、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的投资利润率为。

36％

62．07％

73．47％

80％

14、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。

A．300

B．213.50

C．171.19

D．500

15、基本完好房的成新率为__。

A．十、九成新

B．九、八成新

C．八、七成新

D．七、六成新

16、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

1978

1982

1986

1987

17、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

商品房建设投资

土地开发投资

其他投资

生产性投资

18、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。

销售状况价值论

市场供求价值论

生产费用价值论

经济花费价值论

工业用地的监测点评估价格

19、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。

物业的交通通达程度

停车的便利程度

物业的周围环境

物业所处区域的繁华程度

20、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划

B．控制性详细规划

C．修建性详细规划

D．居住区规划

21、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。

房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

22、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

市、县人民政府

市、县人民政府土地管理部门

市、县人民政府建设管理部门

市、县人民政府房产管理部门

房地产估价机构必须加盖公章

23、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】

数学曲线拟合法

平均增减量法

平均发展速度法

移动平均法

24、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%

25、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。

A．拆迁补偿费及有关税费

B．市政基础设施建设有关费用

C．贷款利息

D．建安费用

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．估价时点原则

D．替代原则

2、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。

提高投资收益

降低系统风险

降低个别风险

使投资毫无风险

借款合同

3、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

4、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定

代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

执行层的组织协调

5、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

6、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向人民法院起诉。

A．15

B．20

C．30

D．60

7、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付。

业主

承租人

物业服务企业

业主、承租人和物业服务企业共同

8、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由负责实施。

开发商

土地储备机构

建筑商

土地一级开发企业

9、假设开发法的操作步骤包括__。

A．调查待开发房地产的基本情况

B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值

E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

10、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

11、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D．卖方和买方追求各自利益的最大化

E．卖方和买方急于完成交易

12、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

选举业主委员会或者更换业主委员会成员

制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

监督业主公约的实施

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

13、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房

B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼

14、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

D．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性

15、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。

A．专业性

B．各异性

C．不可移动性

D．适应性

16、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。

（2009年试题）

市场供求风险

变现风险

利率风险

时间风险

资本价值风险

17、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9

18、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司

19、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。

A．平均价格

B．加权价格

C．抽样价格

20、房屋登记机构受理异议登记后，应于__个工作日内完成登