上半年河南省房地产估价师《相关知识》会计假设试题Word文件下载.doc
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45年
48年
50年
工业用地的监测点评估价格
5、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。
假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。
14140
42421
56561
60000
工业用地的监测点评估价格
6、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；
市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；
运营费用率为和金收入的25％；
该类房地产的报酬率为10％。
该商铺的价值为万元。
521
533
695
711
7、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。
A．基准回收期
B．静态投资回收期
C．项目开发期
D．项目销售期
8、将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据不同来划分的。
课税主体
课税对象
税基
税率
9、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为__元/m2。
A．482.79
B．448.24
C．467.25
D．498.53
10、房屋面积测算的内容不包括。
房屋建筑面积
房屋使用面积
共有建筑分摊面积
房屋占地面积
执行层的组织协调
11、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。
A．公开市场价值
B．谨慎价值
C．快速变现值
D．投资价值
12、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
13、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。
需求拉上型通货膨胀
需求拉下型通货膨胀
成本推动型通货膨胀
结构失调型通货膨胀
14、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见__。
A．应作为估价资料归档
B．不应作为估价资料归档
C．由估价机构决定是否归档
D．依委托人的意见决定是否归档
15、下列不属于房地产金融特点的是。
集中性
资金周转期短
资金运动固定性
资金增值性
16、某项目工期180天，开工日期为7月5日，则项目竣工时间应为__（10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日）。
A．次年元月1日下午当地法定下班时间
B．次年元月3日下午当地法定下班时间
C．次年元月2日24时
D．次年元月3日24时
17、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。
7500
8000
8300
9000
18、房屋征收估价应当采用标准。
市场价格
市场价值
成交价格
评估价值
19、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。
土地取得成本+开发成本
土地取得成本+开发成本+管理费用
土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
开发完成后的房地产价值
20、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
21、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。
A．GDP=GNP+对外要素收入净额
B．GDP=NDP+折旧
C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
22、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。
A．直接资本化法和报酬资本化法
B．直接资本化法和收益乘数法
C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法
D．收益乘数法和报酬资本化法
23、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。
A．盈亏平衡
B．敏感性
C．风险
D．概率
24、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。
A．436000
B．436500
C．436562
D．436685
25、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。
A．F＝15A－P
B．F＝A（F／A，i，5）－P
C．F＝A（F／A，i，5）－P（F／P，i，6）
D．F＝A（F／A，i，5）（F／P，i，1）－P（F／P，i，6）
E．F＝[A（P／A，i，5）－P]（F／P，i，6）
2、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
其每平方米计入房价的管理费应不超过元。
12
24
36
48
3、下列符合房地产广告要求的有。
房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明
房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积
预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
4、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
以下程序排列正确的是__。
①规划设计与方案报批；
②投资机会找寻：
③可行性研究；
④获取土地使用权证；
⑤投资机会筛选；
⑥施工建设与竣工验收；
⑦市场营销和物业管理；
⑧签署合作协议
A．②⑤④③①⑥⑧⑦
B．②⑤③④①⑧⑥⑦
C．②④⑤③①⑧⑥⑦
D．②③⑤④①⑧⑥⑦
5、属于房地产项目价格不确定性因素的是。
租金
售价
最高销售量
最高工程费用
最高购买价格
6、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
7、城市用地包括以下等10大类。
居住用地
工业用地
社会用地
道路广场用地
市政公用设施用地
8、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
借款合同
9、下列计算一半建筑面积的是__。
A．无柱的雨篷
B．无顶盖的室外楼梯
C．骑楼
D．无顶盖的阳台
10、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。
A．企业住房贷款
B．等额本金方式
C．政策性住房抵押贷款
D．等额本息方式
11、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。
允许流通物
限制流通物
禁止流通物
动产
不动产
12、根据《房产测量规范》的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是__。
A．无顶盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖的阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
13、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是__。
A．独立基础
B．条形基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
14、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。
较乐观的估计值
较保守的估计值
过高的估计值
过低的估计值
可能的估计值
15、下列属于普通股股东权利的有__。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
16、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。
城市各功能部分的组合与构成的关系
城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
所反映的城市总体运营的能动性
所反映的城市总体运营的效率与和谐性
17、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。
招标项目的技术要求
招标的监管人员
招标的监管部门
投标报价的要求和评标标准
拟签订合同的主要条款
18、通过损益表可以了解。
企业正常经营情況下的收支状況及获利能力
企业获得的利润总额和分配情況
供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考
企业的经济实力
企业的偿债能力
19、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。
8％
4％
14％
12％
20、发生工程索赔的原因包括等。
当事人违约
不可抗力事件
合同规范
合同变更
工程师指令
21、禁止发布房地产广告的是__。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C
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