长沙西中心美食城招商策划方案PPT资料.pptx

长沙西中心美食城招商策划方案PPT资料.pptx

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物业管理；

商业管理；

企业管理咨询服务；

市场营销策划服务；

市场经营管理；

摊位出租；

房地产开发经营；

餐饮管理为主体，公司以“同创分享，共赢未来”为经营理念，采用现代企业管理模式，公司拥有一支具有行业领先水平的研发团队，公司与国内外行业知名企业建立了长远的合作关系，引进了一批管理、研发和营销高端人才。

公司将继续围绕客户的需求持续创新，与合作伙伴精诚合作，为客户提供系统的解决方案、产品和服务，为客户创造最大价值。

天天润润通通于于2013年年4月与月与长长沙河西交通枢沙河西交通枢纽项纽项目达成共目达成共识识，签订签订了了15年合作年合作协协议议，签约签约面面积积近万平方米。

近万平方米。

规规划打造集餐划打造集餐饮饮、服装、通、服装、通讯讯等多元化商等多元化商业业形形态态。

其中面其中面积约积约5200平方米的天平方米的天润润通美食广通美食广场场已已于于2016年年1月月1日盛大开日盛大开业业。

项项目目现现状：

状：

孤军作战：

整个西中心所有商业的经营都是亏损半停状态。

西中心一共分成了六块，现状是4个关门，只剩下纽沙和美食城这一对同床异梦又唇齿相依的孪生兄弟。

抱抱团团取暖取暖新新时时代的代的餐餐饮饮都都离离不开不开多多业态业态组组合；

合；

商场和餐饮谁也离不开谁，但绑在一起似乎又是“冤家”。

因为所有商场都怕来吃饭的人不来逛街，而餐饮店也怕商场的定位和人气不足以维持其生计。

那么，如何同赢共生就成了最大问题。

统计显示，现在一个购物中心的餐饮比重至少是30%。

因此，必须合理调配才能达到共赢。

比如，不同地段适合不同类型、面积、特色的餐饮品牌。

于是，最近逛街时，我们看到一个现象，餐饮店开始分布于商场的各个楼层，不再像过去那么集中。

对此，我们推论，各大商场基本都有自己的忠实VIP会员，在确保了这一部分顾客的购买力情况下，商家要想有所突破，就要靠随机性消费。

比如，一些前来商场里某餐厅吃饭、聚餐的消费者，路过百货服饰品牌专柜，无意间发现好看的、好玩的，就有可能随机购买。

所以，要让餐饮品牌分布开来，增加“路过”的概率。

这大概就满足了很多年轻人常挂在嘴边的“逛吃逛吃”吧。

2016年北上广深半年时间就倒闭了160000家餐厅，长沙关闭了50000家餐厅，这里面大部分都是临街店和大型酒楼其中包括长沙人人皆知的“旺府”，“鹿回头”，“戴家村”大店，名店，会所等等。

2016年长沙餐饮市场也杀出了很多黑马，一年时间新开餐厅40000家，大部分都是在商场内，甚至有些品牌除商场不开新店。

西中心西中心项项目是一个整体，一荣俱荣，一目是一个整体，一荣俱荣，一损损俱俱损损。

美食城的成功离不开西中心其它。

美食城的成功离不开西中心其它业态业态所所带带来的人群来的人群红红利，利，消消费费群群不可能只是不可能只是为为了消了消费费小吃、小吃、饮饮食，特意来美食广食，特意来美食广场场消消费费；

如果其如果其它商它商场场不能正常不能正常营业营业，哪怕像以前一，哪怕像以前一样样我我们们把所有的商把所有的商铺铺全招全招满满了，到最后的了，到最后的结结果果还还是一个巴掌拍不响是一个巴掌拍不响外面外面里面里面外面外面里面里面人气最关人气最关键键和外部人群打死不相往来，内外差别上天入地外外面面里面里面人气最关人气最关键键怎么把人从外面引到里面？

怎么把消费人群数量提高？

最重最重要就是要就是怎怎么把么把人人气提气提升升进进来来怎么让人消费满意，回头带来更多人？

怎么让人更长时限的留下来？

“孤岛”效应。

项目本身在负一楼，下沉广场阻碍了与相邻街道的自然连接，使自身与周边隔离，形成一座“孤岛”。

如何与写字楼、电影院、商场、汽车、地铁站互动起来是破局关键。

商业脱节效应。

东西两端商铺未与周边街道紧密相连，留出较大空间，造成商业外脱节；

过宽的街面和复杂的走向又破坏了街内商铺之间的相互联系，造成内脱节。

商业淡化效应。

由于过分强化交通枢纽，削弱了整体西中心商场的商业气氛，使整个西中心看上去就是一个车站，没有商业配套功能。

客群单一效应。

现有商户的产品、客群、价格定位全部锁定在流动旅客。

目前来消费的也只有坐车过路的客人。

人流散失效应。

过宽的街面本来就难聚人气，过多的次出入口又起了分散人流的作用。

整体美食广场没有一个主要人气聚焦的地方。

距离美食广场5米外就已经感受不到项目的存在了，没进去的人更不知道本项目存在。

小小结结以以上上六六个个技技术术性性缺缺失失引引起起的的直直接接后后果果，就就是是整整个个街街区区硬硬件件环环境境及及技技术术条条件件与与商商业业经经营营发发生生严严重重冲冲突突。

商商业业经经营营难难以以为为继继当当然然不不足足为为怪怪。

硬硬件件环环境境及及技技术术条条件件是是商商业业经经营营赖赖以以生生存存与与延延续续的的先先决决条条件件与与基基础础。

离离开开了了这这个个前前提提，哪哪怕怕再再先先进进的的商商业业定定位位、再再高高明明的的执执行行手手段段也也只只能能是是无无济济于于事事。

因因此此，项项目目配配套套改改造造是是商商业业诊诊治治的的前前提提和和保保障障。

不不管管项项目目适适应应于于何何种种定定位位，经经营营什什么么主主题题，对对项项目目进进行行硬硬软软件件升升级级是是商商业业诊诊治治最最为为关关键键的的第第一一步步，也是也是项项目商目商业业定位能否定位能否实实施成施成功功的第的第一一步。

步。

小小结结以以项项目目经经济济地地理理环环境境特特性性为为基基础础，充充分分挖挖掘掘确确定定在在美美食食、小小吃吃的的定定位位下下，遵遵从从美美食食广广场场发发展展的的客客观观经经济济规规律律与与自自然然法法则则，以以恢恢复复与与提提升升项项目目人人气气指指数数、商商气气指指数数、商商业业地地产产价价值值，兴兴街街旺旺市市为为宗宗旨旨，商商业业诊诊治治与与技技术术诊诊治治双双管管齐齐下下，致致力力打打造造区区域域性性具具有唯一性的餐有唯一性的餐饮饮美食广美食广场场。

小小结结在对项目进行深度调研的同时，我们感觉到天润通美食广场除了存在硬件环境及技术条件与商业经营发生严重冲突的问题外，商业规模与商业定位的两难选择及商业功能的名不副实问题也深深地困扰着我们。

从规模上看，其体量不大不小，作专业餐饮广场明显规模不够，可以说规模上它就不具备大型餐饮业态所要求的基本物业条件；

作大型小吃街又是分散式布局且没有旅游等相关资源联动，这种高不成低不就的尴尬处境给商业经营造成两难选择。

从商业功能发挥方面看，项目现有的商业硬件条件其功能形同虚设，严重的地方还商业经营发生了冲突。

如地下通道两个主入口既没有强烈的商业气氛，又人为切断了美食街与周边街道的自然联系，使其变成一个与周边隔绝的独立系统，进而形成一座“孤岛”，造成与周边商场区完全脱节的格局。

而美食街又按照两个半条街的方式来布局，本来就忽视了一般的美食广场规划规律，且其宽度平均在20米以上，缺乏相互呼应，加之下沉广场的视觉空白，与餐饮特有的人流规律相悖，明显减少了人们光顾店铺的机会，降低了商业亲和力、商业聚合力、商业气氛感染力、人流聚合力，降低了随机性消费的概率。

汽汽车车西站效果西站效果图图枫林路商铺美食城商铺步行街商铺地铁口商铺本本项项目所目所处处位置位置C01C46商商铺编铺编号：

号：

B01B39商商铺铺数量：

数量：

73间间商商铺铺面面积积：

约约2800.00负负一楼美食广一楼美食广场场商商铺编铺编号号:

L17L28商商铺铺数量数量：

15间间商商铺铺面面积积：

约约1300.00一楼一楼枫枫林路林路临临街街商商铺编铺编号号:

A01A25商商铺铺数量：

25间间商商铺铺面面积积：

约约470.00负负一楼地一楼地铁铁出入口出入口商商铺编铺编号号:

L01L16商商铺铺数量数量：

16间间商商铺铺面面积积：

约约300.00一楼步行内街一楼步行内街汽汽车车西站西站商商业业配套配套基本没有基本没有潜力巨大潜力巨大突破升突破升级级客群全是客群全是旅途旅客旅途旅客以食、住以食、住行行为业为业种种区域全是以汽区域全是以汽车车西站的旅途西站的旅途旅旅客提客提供供以吃以吃、住、行住、行为为主的主的商商业业业业种种区域分析区域分析项项目属性小目属性小结结1、项目目前定位已明确，周边区域功能随着各板块的招商进度，未来有调整的可能。

2、项目地地理位置为交通枢纽物业，具备辐射长沙城区及周边卫星城市区域的地理和交通条件。

3、在核心区、开发量区域饱和的情况下，周边区域的住宅、商业地产项目开发具有了未来发展的空间。

目前板块由于住宅投资开发不甚理想，未来短时间内人口增量幅度较慢。

4、项目区域作为西区核心区块，本案具有作为西区商业代表作品的可能。

5、项目区块具有汽车、地铁站资源，这为一些特俗业态的落位提供了一定先天资源基础。

项目不足分析存在什存在什么么问题问题1、项项目具有地目具有地标标性，性，场场地缺乏易达性：

地缺乏易达性：

2、业态业态具有新具有新颖颖性，量体缺乏性，量体缺乏统统治力：

治力：

3、建筑具有、建筑具有时时尚性，外尚性，外观观缺乏缺乏识别识别性：

性：

4、顾顾客具有偏好性，客具有偏好性，传统传统影响向心力：

影响向心力：

5、商圈具有目的性，气氛缺乏商、商圈具有目的性，气氛缺乏商业业性；

性；

6、景、景观观具有欣具有欣赏赏性，景点缺乏整合力；

性，景点缺乏整合力；

PART理念理念创创新新形象、概念和市场前景与风险。

解决“是什么”的问题。

从内部功能看，日本客运站都是多种功能、高度复合的综合性建筑体，发挥着综合效益功能高度复合的客运站可以带来大量的人流，为商业的繁荣创造了条件，同时交织汇集的公共交通网络又使得人流的到达与疏散快捷而便利由于日本有非常多的私家车，因此客运站在设计上对静态的停车空间给予了充分的重视，大型立体化停车库成为客运站本身重要的附属设施东东京火京火车车站站日本东京火车站是一座有着90年历史的老建筑，虽然没有太多的大型商业空间，但也可以发现一些小型的高品位的画廊、咖啡座、商业零售店。

案例解案例解读读|日本京都客运站的地下空日本京都客运站的地下空间间日本的客运站非常注重对客运站地下空间的综合利用第一，尽量形成一体化的、复合的地下空间网络；

第二，在公共地下空间和沿街建筑物及广场等地进行立体化的连接设计；

第三，设法营造开敞的空间，并尽可能将自然光引入地下例：

以东京火车站附近的八重洲地下街为例，总面积为7.3万平方米，分上、中、下三层，上层是由250多家商店组成的商业街，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。

在以东京火车站为中心的几百米范围内，多条地铁线的多个站点通过地下步行通道网互相连通，形成了丰富的地下商业空间，可以满足人们的购物、住宿、餐饮、娱乐等一切生活需要。

通过地下步行通道还可以进入周边的写字楼或商场，从而在地下空间里将市中心密集的人流有效地疏散。

案例解案例解读读|日本京都客运站的内部功能日本京都客运站的内部功能日本京都火车站除了高速铁路、