史上最全的万科房地产公司成本管理制度及流程.doc

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史上最全的万科房地产公司成本管理制度及流程

一、万科房地产开发有限公司组织结构

1、垂直化管理组织结构图

2、项目前期部组织结构与责权

3、设计管理部组织结构与责权

4、商务部组织结构与责权

5、工程管理部组织结构与责权

6、销售部组织结构与责权

7、办公室部组织结构与责权

1.万科房地产开发有限公司组织结构图

董事会

董事长

总经理

行政副

总经理

财务总监

总工程师

行政

办公室

人力

资源部

财物部

审计部

工程部

商务部

销售部

总经理

办公室

2项目前期部组织结构与责权

部门

部门负责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

项目前期部经理

投资发展主管

项目开发主管

项目规划主管

投资发展专员

划专员

各专项工作专员

专业工程师

经理级

1人

主管级

3人

职责

1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证

2.负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作

3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划

4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作

5．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作

6．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作

7．负责开展企业项目联系单位的公关工作

8．配合商务部编制项目开工前相关合同（含规划、设计合同、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同）

9．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作

权力

1．对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权

2．房地产行业资讯调查经费的合理使用权

3．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权

4．要求相关部门配合的权力

5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权

相关说明

3.设计管理部组织结构与责权

部门

部门负责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

设计管理部经理

经理级1人

资料管理员

图纸审核员

结构设计师

根据实际而定

职责

1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作

2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收

3．配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作

4．配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作

5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作

6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认

7．负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作

8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理

权力

1．工程设计单位的初步选择权

2．对外部设计方案的审核权、修改建议权

3．对设计变更、工程洽商的参与审批权

4．建设工程质量的参与验收权

5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力

相关说明

4商务部组织结构与责权

部门

部门负责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

商务部经理

造价工程师

土建预算员

安装预算员

合同管理员

询价员

合同主管

经理级1人

主管级2人

根据实际而定

1.负责与工程相关的所有合同编制工作

2.根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等

3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作

4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件

5．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较

6．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序

7．负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料，按合同编制《项目月度付款计划》

8．配合项目前期部完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明

9．完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格，编制采购合同

10．负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作

权力

1．工程合同的编制权（政府文件明确规定需要招标必须采用标准合同的除外）

2．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权

3．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权

3．规划设计、施工图设计的建议权

4．工程进度付款的审核权

5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权

相关说明

5工程管理部组织结构与责权

部门

部门负责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

工程管理部经理

土建工程师

水电工程师

市政工程师

技术资料管理员

各专业技术员

经理级1人

主管级3人

根据实际而定

职责

1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作

2．配合商务部起草工程相关合同

3.办理供水、供电、消防手续

2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标

3．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作

4.负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系

5.根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程进度计划

6．参与及工程施工招投标工作

7.加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程

8.组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作

9．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作

10．会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表

11．协助签订工程施工合同、编制材料供应计划，协助商务部编制付款计划

12．负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作

13．做好材料、设备、人员的管理工作

14.配合销售部做好客户咨询工作

权力

1．对工程招投标底洽商谈判的参与权

2．项目设计方案、施工计划的建议权

3．对项目工程的组织、管理、监控权

4．对工程现场签证的审核权

5．对现场工程建设技术的指导权

6．对现场工程建设质量的监督权

7．对工程现场实施方案的协调权、建议权

8．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权

9．在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权

10．在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权

11．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权

相关说明

6销售部组织结构与责权

部门

部门负责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

销售部经理

经理级1人

客服主管

销售员

营销策划专员

根据实际而定

职责

1．编制和执行项目营销工作计划

2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案

3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案

3．负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作

4．组建售楼中心，确定项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案

5.负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作

6．策划与实施各类楼盘项目的推广、促销活动

7．负责项目商业部分的招商工作

8．按总经理及董事会要求编制销售报表

9、负责客户服务管理工作，建立市场研发及客户档案，处理投诉、退房等问题

权力

1．对营销推广方案和费用预算的审核权

2．房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权

3．对营销策划及宣传推广方案决策权

4．要求相关部门配合的权力

5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权

相关说明

7办公室组织结构与责权

部门

部门负责人

直属领导

部门组织结构图

部门编制

办公室主任

档案主管

行政主管

招聘主管

培训主管

档案文员

后勤主管

人力资源主管

经理级1人

主管级3人

根据实际而定

职责

1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务

2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施

3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论

4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核

5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作

6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作

7．负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作

权力

1．受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权

2．企业经营决策的参与权

3．对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟踪管理权

4．对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管理权

5．对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权

相关说明

二、万科房地产开发有限公司职位说明书

1.高层管理类

（1）总经理职位说明书

（2）副总经理（分管经营）职位说明书

（3）副总经理（分管营销）职位说明书

（4）总工程师职位说明书

（1）总经理职位说明书

职位名称

总经理

所属部门

直接上级

董事会

直接下级

各副总经理

任职资格

1．学历、专业知识

大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格

2．工作经验

十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先

职责概要

领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的年度经营管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负责组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标的顺利实现

岗位职责

1．组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督

2．根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督

3．负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施

4．授权各副总经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标得到全面落实

5．负责企业投资管理、工程项目管理、营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工作

6．主持召开总经理办公会议，听取各副总经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的执行结果

7．出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系

8．主持企业重大房地产项目的招投标管理工作

9．负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、培训和考核工作

相关说明

（2）副总经理（分管运营）职位说明书

职位名称

副总经理

所属部门

直接上级

总经理

直接下级

所辖部门经理

任职资格

1．学历、专业知识

大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理、房地产项目管理等相关专业知识，具有中级专业技术职务任职资格

2．工作经验

八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有成功的房地产项目全程开发经验以及资深的项目开发管理或成本管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规

职责概要

全面负责企业投资项目的规划、房