某国际商务酒店商业计划书模本文档格式.docx

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编号：

项目编制单位：

授方（项目单位）：

编制日期：

年月日

目录

第一章摘要5

一、项目名称5

二、项目单位5

三、财务计划5

四、项目简介5

第二章项目背景及规划7

一、项目方简介7

二、项目选址及投资环境评估7

（一）建设地址概况7

（二）环境评估8

第三章行业分析12

一、酒店行业分析12

二、关联产业的影响15

（一）旅游行业分析15

（二）餐饮业概况及其对酒店业的影响18

（三）体育活动和会展对酒店业的影响18

第四章市场分析20

一、西安酒店市场分析20

（一）西安酒店行业概况20

（二）西安旅游业对酒店业的影响22

（三）西安会展业对酒店业的影响23

（四）西安酒店业未来预测23

二、竞争分析24

（一）竞争对手分析24

（二）项目的竞争优势26

（三）竞争策略27

第五章市场营销31

一、市场细分与目标市场选择31

二、营销战略和营销策略32

第六章公司管理38

一、企业组织38

二、公司发展定位和股改计划39

三、公司管理层39

四、公司文化40

五、管理制度41

第七章资金筹措、运用与退出46

一、资金筹措46

二、资金运用46

三、资金退出47

第八章财务预测与分析48

一、财务预测48

（一）收入及成本预测48

（二）税金预测49

（三）现金流量预测50

二、财务分析50

（一）现金流量分析50

（二）损益分析51

（三）盈利能力分析51

（四）不确定性分析51

第九章风险与对策53

一、经营管理风险53

二、政策风险54

三、市场和行业风险55

四、财务风险56

第十章附录58

一、附表58

二、附件58

第一章摘要

一、项目名称

二、项目单位

三、财务计划

★项目总投资=万元；

★总投资财务内部收益率=%（所得税前）；

★投资利润率=%；

★投资利税率=%；

★投资回收期=年（静态，税前，含1年建设期）。

四、项目简介

中国的酒店市场经过二十多年的改革与发展，已进入一个新的阶段，发生了很多变化。

从竞争内容看，重点由单纯的价格竞争、产品质量的竞争，发展到产品与企业品牌的竞争、文化品位的竞争。

从规模看，重点由单店竞争、单一业态，发展到多业态、连锁化、集团化、大规模酒店。

酒店业由过去少数比较高档的饭庄酒楼和比较简陋的小旅馆，发展到具有能够满足不同层次消费群体需要的酒店。

从地域看，由地方发展走向区域发展，由东部沿海向华北与西北部地区发展，也有的是由西部向东部延伸。

综观几年来，我国涌现出的一批规模较大的酒店公司和连锁企业，一个共同的特点是它们都寻求向外地扩张，立足和占据区域市场，甚至打进中心城市和国际性大都市。

本项目****国际酒店就是在这种大环境下成立起来的，本酒店地处古城西安商贸中心区域，是一家四星级国际商务酒店。

本酒店服务项目齐全，设施配备达到五星级标准。

酒店的总营业面积约*****平方米，整体布局由一栋主楼、两栋附楼和车位约***个的地下停车场组成。

目前主楼酒店已于**年**月**日建成运营，公寓附楼计划**年**月**日开始装修施工，**年**月**日开业运营。

项目在正常年份内将实现年均营业收入****万元，年均营业税金及附加***万元，年均利润总额****万元，年均上缴所得税***万元，为企业带来巨大的经济效益与社会效益。

第二章项目背景及规划

一、项目方简介

本项目****国际酒店是由****酒店有限公司为投资主体筹建的。

项目方****酒店有限公司是一家专业化酒店投资管理公司，于**年**月**日成立。

公司总部现设于西安市**区**大街**号，拥有****、****、****、****国际酒店四家酒饭店，法人代表***全权负责这四家酒店的运营与管理，目前公司拥有员工***人，****年经营总收入达****万元。

公司坚定创一流酒店品牌的信念，在快速发展中不断学习和创新，迎接挑战，面对未来，以品质寻求发展，以细节创造完美，以诚信赢得市场。

公司以打造优质企业品牌，创中国一流酒店为目标，以打造商务酒店为发展方向，并计划在2010年前打造十家低于五星级高于三星级的纯商务型酒店，并建立起自己独特的投资与经营管理模式。

二、项目选址及投资环境评估

（一）建设地址概况

1、地理位置

西安市位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，东经107°

40′～109°

49′和北纬33°

39′～34°

45′之间。

东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；

西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；

南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；

北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。

辖境东西204公里，南北116公里；

面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。

现有人口688万，其中市区人口326万。

秦岭山脉横旦于西安以南，山脊海拔2000-2800米，是我国地理上北方与南方的重要分界。

2、交通概况

西安交通便利，是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。

西安咸阳国际机场与68个国内城市，11个国家和地区通航。

2004年旅客吞吐量636万人次，货邮吞吐量7.3万吨。

公路建设形成了以西安市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统，有2条国道主干线，3条西部大通道和5条国道在西安交汇，另有7条省道由西安向外辐射或环绕。

绕城高速、机场新线建成，二环路全面贯通，三环路开工建设，建成一批人行天桥和地下通道。

市区与所辖区县全部开通高速公路。

西安有飞往全国各大主要城市的国内航线80多条，港澳地区航线2条，飞往日本、韩国的国际航线8条。

并且西安市最近增加了地铁内容，地铁项目于2006年9月获国家发改委批准立项，10月已启动了工程试验，计划于2011年一期工程建成。

3、配套设施

项目地基础设施完善（道路、电、通讯、通自来水、通排水顺畅），企业运营所需的水、电、通讯等确保供给。

（二）环境评估

1、区位优势

西安区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。

西安作为新欧亚大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强的城市，在中国区域经济布局上，具有承东启西、东联西进的枢纽作用。

西安还是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市，已经成为西部金融、贸易、文化、教育和旅游中心和中国重要的工业基地之一。

2、区域经济

西安的比较优势突出地表现在三个层次上：

世界级的旅游观光资源优势；

国家级的科研教育和高新技术产业基地优势；

区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。

并且通过深化改革和扩大开放，西安正在成为我国重要的内陆开放城市。

3、旅游资源

西安旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一。

西安有着3100多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都。

1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。

西安自然旅游资源也很丰富。

其境内的秦岭自然风景区内有国家级的风景名胜区1处，国家级森林公园5处，国家级自然保护区3处和国家级地质公园1处。

其优良的生态环境和深厚的文化积淀有机结合形成的和谐景观和西安古都旅游区交相呼应。

这将带来了巨大的旅游人流，为本项目提供广阔的市场空间。

4、政策环境

西安投资项目的政策主要包括国家实施的西部大开发优惠政策、高新技术产业享受高新区优惠政策、鼓励外商投资优惠政策。

针对本项目，主要享受以下政策：

（1）西部大开发优惠政策

a.除国家重大项目和有特殊规定的项目以外，凡是企业用自有资金或利用银行贷款投资于国家鼓励和允许类产业的项目，项目建议书和可行性研究报告合并一道按规定程序报批，初步设计、开工报告不再报政府审批，相应简化外商投资项目审批程序。

b.实行税收优惠政策。

对设在西部地区国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税。

对在西部地区新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收。

对西部地区内资鼓励类产业、外商投资鼓励类产业及优势产业的项目在投资总额内进口自用先进技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。

c.鼓励外商投资于西部地区的农业、水利、生态、交通、能源、市政、环保、矿产、旅游等基础设施建设和资源开发，以及建立技术研究开发中心。

扩大西部地区服务贸易领域对外开放，允许外商在西部地区依照有关规定投资电信、保险、旅游业和其他已承诺开放领域的企业。

（2）鼓励外商投资优惠政策

a.外商投资企业所得税率为30%，对在西安市区兴办的生产性外商投资企业，减按24%征收企业所得税。

对国家鼓励类的内资企业和外商投资企业，在2001年至2010年内，减按15％的税率征收企业所得税。

对进入西安高新技术产业开发区的高新技术企业和进入西安经济技术开发区的生产性企业，减按15%征收企业所得税。

b.外商投资企业的投资者将从企业获得的利润再投入该企业，增加注册资本，或作为资本金再投资开办其它企业，经营期不少于五年的，经投资者申请，税务部门批准，退还其再投资部分已缴纳企业所得税的40％税款。

c.外商投资企业的固定资产由于特殊原因需要加速折旧的，由企业提出申请，经税务部门批准，可以加速折旧。

d.非生产性项目，经会计师事务所验资确认后，按外商实际进资额（含实物及工业产权折价部分，外币汇率接进资当日国家外汇牌价折人民币）的千分之二奖励中介人。

其中房地产、餐饮、娱乐项目，待建成、营业并形成固定资产后，经会计师事务所验资、审计确认，按外商实际进资额（含实物折价部分，外币汇率接进资当日国家外汇牌价折人民币）的千分之一奖励中介人。

e.外商投资企业外籍员工及其随行眷属因商务活动需要多次出入境的，可向公安机关申请办理在一定期限内多次出入境的证件。

第三章行业分析

一、酒店行业分析

1、我国酒店行业发展状况

我国酒店行业的起步，从1982年开始，至今已有25个年头，经历了三个阶段：

第一阶段，20世纪80年代，在国家改革开放政策的背景下，酒店行业在全国的各行各业中实现率先对外开放，引进国际集团的先进管理，但投资主体以国有资本为主。

第二阶段，20世纪90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。

第三阶段，21世纪初，我国酒店行业形成了较大规模，并在2005-2006年开始了实质性的增长。

2005-2006年我国酒店无论是住宿率还是平均房价保持了持续增长的势头。

就住宿率而言，三星、四星和五星级饭店的平均住宿率在69%到70%之间，经济型酒店的住宿率达到了92%。

并且三星、四星和五星